Inwestycja deweloperska w 2020? Trzeba poradzić sobie nie tylko z koronawirusem

Pomimo silnego wzrostu rynku mieszkaniowego w Polsce w ubiegłych latach, od jakiegoś czasu da się zauważyć zmniejszenie dynamiki nowych inwestycji. Jak wynika z najnowszych danych GUS, liczba mieszkań deweloperskich, których budowę rozpoczęto w marcu 2020, spadła o 15% w porównaniu do zeszłego roku. Na ograniczenie podaży wpływa niepewna sytuacja w związku z koronawirusem. Z drugiej strony problemy i wyzwania rynku zdają się sięgać głębiej…

Szanse? Mieszkanie to towar pierwszej potrzeby

Od kilku dobrych tygodni deweloperzy w Polsce zastanawiają się, jak dokładnie w najbliższych miesiącach kształtować się będzie popyt na mieszkania. Niestety nikt nie dysponuje szklaną kulą przepowiadającą przyszłość. Obserwując inne rynki można jednak przypuszczać, że po trwałym wypłaszczeniu krzywej zakażeń w Polsce nastąpi wzrost zainteresowania i liczby transakcji, zwłaszcza wśród klientów inwestujących w lokale na wynajem. Istotną rolę na pewno odgrywać będą ceny mieszkań oraz możliwości zaciągnięcia kredytu przez kupujących.

– Na razie trudno ocenić jest jednoznacznie, jak ceny kształtować się będą w kolejnych miesiącach – zbyt wiele jest jeszcze niewiadomych – ocenia Anna Osińska, Sales and Marketing Manager w firmie OPG Property Professionals zarządzającej sprzedażą mieszkań w projektach deweloperskich. – Podstawy do optymizmu dla projektów, którymi zarządzamy, daje niska oferta w podaży, która minimalizuje problem dużej ilości niesprzedanych mieszkań, przynajmniej w Łodzi. To z kolei każe przypuszczać, że deweloperzy nie będą zmuszeni do znaczących cięć cen – dodaje.

Szczególnie, że pomimo niepewnej sytuacji wywołanej pandemią koronawirusa, banki w dalszym ciągu utrzymują oferty hipoteczne w mocy. Czego mogą się aktualnie spodziewać osoby ubiegające się o kredyt na mieszkanie?

– Złą wiadomością jest też to, że rosną marże banków, a przede wszystkim oczekiwania względem wysokości wkładu własnego – ocenia Anna Osińska. – Dobrą wiadomością jest natomiast obniżenie przez Radę Polityki Pieniężnej poziomu stóp procentowych o 1 punkt procentowy, czyli około 8 razy mocniej, niż banki podniosły marże. Dzięki temu osoby zaciągające i spłacające kredyt mogą liczyć na niższą wysokość raty kredytu – dodaje ekspertka OPG Property Professionals.

Zagrożenia? Dobrze znane bolączki rynku

Analizując szanse i zagrożenia dla pierwotnego rynku mieszkaniowego w Polsce, musimy pamiętać, że wciąż mamy do czynienia z niedoborem zasobu. Jak wynika z marcowego raportu Ministerstwa Rozwoju, na koniec ubiegłego roku deficyt wynosił 641 tys. mieszkań, co oznacza, że 1,7 mln Polaków nie mieszkało samodzielnie. Jak podkreślają eksperci, przyczyn spowolnienia nie należy jednak upatrywać jedynie w pandemii koronawirusa.

– Problemem w większości miast jest niska dostępność atrakcyjnie położonych gruntów z uregulowaną infrastrukturą oraz optymalnymi warunkami zabudowy. Wielu inwestorów rezygnuje też z zakupu działki ze względu na złożoną sytuację formalno-prawną. Tereny, które zostały, często są albo trudne, albo drogie. A ponieważ większość deweloperów korzysta z finansowania zewnętrznego, spełnienie wymagań banków co do parametrów budżetu inwestycji jest kluczowe – wskazuje Michał Styś, CEO firmy OPG Property Professionals.

Deweloper nie zawsze ma więc szansę znaleźć atrakcyjną okolicę. To, co może jednak zrobić, to zmaksymalizować swoje wyniki poprzez dokładną analizę rynku, pozyskanie korzystnego finansowania, odpowiednie przygotowanie działki oraz optymalizację projektów lokali pod konkretne grupy klientów. Brzmi prosto? Nie zawsze tak jest. Jednak nie wszyscy inwestorzy i deweloperzy zdają sobie sprawę, że planowanie, negocjacje z bankiem, strategię marketingową, sprzedaż, a nawet obsługę klienta po podpisaniu aktu notarialnego można w całości zlecić… zewnętrznemu ekspertowi.

Na kłopoty – sprawdzony partner!

Przykładem udanej obsługi projektu mieszkaniowego, pomimo trudnej sytuacji wyjściowej związanej z działką, jest osiedle ART MODERN w Łodzi. Teren, choć dobrze skomunikowany i położony w atrakcyjnej odległości od centrum, początkowo nie umożliwiał opłacalnego zagęszczenia zabudowy mieszkaniowej. Zarządzający projektem znaleźli jednak sposób na rozwiązanie tego i wielu innych problemów.

– Dzięki znajomości lokalnego rynku oraz skutecznym negocjacjom z gminą, udało nam się podzielić działkę na kilka mniejszych, co umożliwiło rozbicie projektu deweloperskiego na mniejsze etapy, optymalne z punktu widzenia zarządzania i finansowania. Pozyskaliśmy przy tym korzystne warunki planistyczne, standardowo przyznawane inwestycjom realizowanym w śródmieściu. Pozwoliło nam to na wybudowanie większej liczby mieszkań na działce atrakcyjniejszej od tych zlokalizowanych w ścisłym centrum – wspomina Michał Styś.

Efekt? Osiedle o rozpoznawalnej dziś marce w Łodzi, które pomimo aktualnego spowolnienia, właśnie kończy realizację II etapu inwestycji, w ramach której sprzedano już 85% mieszkań. A jeszcze w tym roku rusza budowa kolejnych mieszkań, w tym adaptacja zabytkowej elektrowni na ekskluzywne lofty.

– Nasze doświadczenia z ART MODERN udowadniają, że jeśli inwestor powierza nam obsługę projektu mieszkaniowego, może czuć się bezpiecznie i oczekiwać dobrych wyników. Pomagamy na każdym etapie inwestycji – od analizy rynku, wykonania studium wykonalności, opracowania koncepcji produktu i wyboru działki, aż po pełne zarządzanie projektem budowlanym oraz zewnętrzne biuro sprzedaży mieszkań. Każde z tych działań ma znaczący udział w cenie każdego metra kwadratowego sprzedawanych mieszkań. Efekt skali, ale też doświadczenie pozwalające unikać bardzo kosztownych błędów, to kluczowe elementy przy tak kapitałochłonnych przedsięwzięciach oraz zmieniających się w dobie koronawirusa trendach rynkowych i konsumenckich – podsumowuje szef OPG Property Professionals.