NIERUCHOMOŚCIJak funkcjonują amerykańskie spółki typu REIT

Jak funkcjonują amerykańskie spółki typu REIT

-

Stany Zjednoczone to kraj, w którym zaczęły się profesjonalne inwestycje w nieruchomości. Wyjaśniamy, jak funkcjonują amerykańskie spółki typu REIT (to skrót od Real Estate Investment Trust, a więc instytucji wspólnego inwestowania w nieruchomości)

tłumaczenia biuro tłumaczeń 123tlumacz.pl

Jak funkcjonują amerykańskie spółki typu REIT

Wiele wskazuje na to, że amerykański rynek mieszkaniowy nie jest już największy na świecie. Trudno się temu dziwić wziąwszy po uwagę rozwój i liczbę mieszkańców Chin. To właśnie Państwo Środka wyprzedza Stany Zjednoczone pod względem łącznej wartości mieszkaniowych transakcji. Jeżeli jednak weźmiemy pod uwagę łączną wartość, jaką osiągnęły profesjonalne inwestycje w nieruchomości z 2019 roku, to wynik Stanów Zjednoczonych (3418,1 mld USD wg MSCI) wciąż jest o wiele większy niż w przypadku Chin (592,2 mld USD). Bardzo duża wartość profesjonalnych inwestycji nieruchomościowych na terenie USA po części wynika z popularności spółek typu REIT (ang. Real Estate Investment Trust). Takie firmy inwestujące w nieruchomości miały oficjalnie powstawać i uzyskiwać preferencje podatkowe również w Polsce. Warto zatem przekonać się, jak działają amerykańskie REIT-y będące wzorem do naśladowania dla podobnych spółek z całego świata.

W USA spółki typu REIT działają już od 1960 r.

Ogromna wartość, którą co roku cechują się profesjonalne inwestycje w nieruchomości na terenie USA, w dużej mierze wynika z faktu, że tamtejsze REIT-y działają już od bardzo długiego czasu. Warto wiedzieć, że podstawy prawne do uruchomienia amerykańskich REIT-ów stworzono już w 1960 roku. „Chodziło o to, żeby nie tylko zamożne osoby mogły inwestować w nieruchomości bez konieczności ich fizycznego posiadania oraz pokrywania kosztów eksploatacji” – komentuje Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Amerykańska klasa średnia szybko skorzystała z perspektyw, jakie zapewniły jej bezproblemowe inwestycje w nieruchomości. Również dzisiaj REIT-y z USA wciąż cieszą się popularnością jako inwestycyjny wybór. Zgodnie z szacunkami, prawie co drugie amerykańskie gospodarstwo domowe posiada środki ulokowane w REIT-ach. Takie inwestycje w nieruchomości mogą być pośrednie lub bezpośrednie. „Miliony mieszkańców USA pośrednio uczestniczą w systemie REIT posiadając np. jednostki funduszy, które z kolei inwestują na rynku nieruchomości” – wyjaśnia Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Spore zmiany w sposobie funkcjonowania amerykańskich REIT-ów przyniosły nowe regulacje z 1986 roku. Od tego czasu, spółki typu REIT z USA mogą nie tylko posiadać lub finansować nieruchomości. Inwestycje w nieruchomości prowadzone przez takie firmy polegają również na zarządzaniu majątkiem nieruchomym należącym do różnych kategorii. „W tym kontekście warto wspomnieć, że nieruchomości komercyjne stanowią większość portfela inwestycyjnego amerykańskich REIT-ów” – zaznacza Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Amerykańskie realia stanowią różnicę względem planów polskiego rządu, który jeszcze w 2018 r. chciał szczególnie zachęcać uruchamiane REIT-y do inwestowania w nieruchomości mieszkaniowe. Ostatecznie z tych planów nic nie wyszło, bo odpowiednia ustawa utknęła w sejmowej komisji (zobacz druk sejmowy numer 2855). „Co więcej, nowe pomysły rządu dotyczące opodatkowania spółek posiadających duże nieruchomościowe aktywa nie wróżą dobrze profesjonalnym inwestycjom w nieruchomości na terenie Polski” – obawia się Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Amerykański REIT płaci inwestorom 90% zysku

Po krótkiej dygresji dotyczącej polskich realiów, warto jednak wrócić do opisu sytuacji panującej w Stanach Zjednoczonych. Dane z końca 2019 r. wskazują, że liczba amerykańskich REIT-ów z akcjami w publicznym obrocie giełdowym wynosiła wówczas 219. Zdecydowaną większość (179) stanowiły spółki, dla których inwestycje w nieruchomości polegają tylko na zakupie oraz zarządzaniu majątkiem nieruchomym. „Takie REIT-y nastawione na długoterminowe inwestowanie, czerpią swoje zyski głównie z czynszów” – podkreśla Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

O wiele mniej popularne w USA są REIT-y hipoteczne. Zajmują się one finansowaniem inwestycji nieruchomościowych w sposób bezpośredni (poprzez pożyczki) albo pośredni – przy wykorzystaniu hipotecznych listów zastawnych. Takie REIT-y są jednak bardziej wrażliwe na zmiany stóp procentowych. „Podobny problem dotyczy REIT-ów hybrydowych, dla których inwestycje w nieruchomości stanowią połączenie rozwiązań stosowanych przez tradycyjne REIT-y oraz REIT-y hipoteczne” – dodaje Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Trzeba również wspomnieć o pewnych wymaganiach dotyczących amerykańskich REIT-ów, bo stanowią one punkt odniesienia dla przepisów z innych krajów (w tym również projektowanych polskich regulacji). Spółki typu REIT ze Stanów Zjednoczonych muszą posiadać co najmniej 75% aktywów w formie nieruchomości, gotówki lub obligacji skarbowych. Co więcej, minimum trzy czwarte dochodów brutto takich spółek powinny generować inwestycje w nieruchomości. „Inny wymóg jest związany z koniecznością przekazywania akcjonariuszom przynajmniej 90% zysku poprzez dywidendy. W zamian państwo oferuje REIT-om generalne zwolnienie podatkowe dotyczące zysku osób prawnych” – mówi Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Podobny wzorzec działania REIT-ów występuje w przypadku innych krajów. Warto dodać, że polski projekt ustawy o firmach inwestujących w najem nieruchomości również przewidywał obowiązek wypłaty 90% zysku poprzez dywidendy w zamian za preferencyjne zasady opodatkowania (przykłady: stawka CIT 8,5%, obowiązek podatkowy w momencie wypłaty dywidendy). Różnica względem USA miała polegać na braku opodatkowania zysków kapitałowych osiąganych przez polskich akcjonariuszy REIT-ów. „W Stanach Zjednoczonych inwestycje w nieruchomości poprzez REIT-y są opodatkowane właśnie na poziomie akcjonariatu” – podsumowuje Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Źródło: Magdalena Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl

NAJNOWSZE ARTYKUŁY

- Reklama -Osteopatia Kraków

POLECAMY

chiny

Chiny: od „cudownego wzrostu” do nowej rzeczywistości

0
Chiny potrzebują nowych źródeł wzrostu – sektor nieruchomości: od bohatera do zera, spowolnienie inwestycji zagranicznych (w grę wchodzą zarówno krótkoterminowe czynniki taktyczne, jak i długoterminowe czynniki strukturalne) Popyt zagraniczny: rola Chin jako krytycznego...