Inwestorzy mają świadomość, że Polacy chcą inwestować w nieruchomości, jednakże przez rosnące ceny mieszkań, lokale o większej powierzchni są dla nich często nieosiągalne. Powyższą lukę na rynku uzupełnić mogą tzw. mikroapartamenty. Jak wynika z danych serwisu tabelaofert.pl, na koniec września 2021 r. oferta tego typu nieruchomości stanowiła ok. 2,4% dostępnej oferty mieszkań w Warszawie, zaś oferta lokali usługowych o funkcji mieszkalnej 7,7%. Oznacza to prawie dwukrotny wzrost tego rodzaju lokali w ofercie serwisu względem marca 2020 r. Średnia cena ofertowa za metr kwadratowy mikroapartamentów w Warszawie przekracza nawet 15 000 zł.
Jedną z metod służących do zabezpieczenia kapitału jest zakup nieruchomości. Od 2014 roku ceny mieszkań na sześciu analizowanych przez portal tabelaofert.pl, największych rynkach mieszkaniowych w Polsce (warszawski, trójmiejski, wrocławski, krakowski, poznański i łódzki) w większości przypadków rosły szybciej niż inflacja. Powoduje to, iż coraz więcej osób decyduje się na zakup nieruchomości w celach inwestycyjnych, aby czerpać dodatkowe zyski z wynajmu krótko lub długookresowego.
– Zakup mikroapartamentu jest jednym z rozwiązań które staje się bardziej popularne niż jeszcze kilka lat temu. Mniejszy metraż tego typu nieruchomości sprawia, że cena całkowita jest znacznie niższa, przez co więcej osób może sobie pozwolić na transakcję w celach inwestycyjnych. Tylko w 2019 r. wynajem mieszkania był kilkukrotnie bardziej dochodową inwestycją niż lokata bankowa, dlatego wielu inwestorów podejmuje się zakupu mikropartamentu, by potem móc go wynajmować. Do głównych zalet tego typu małych lokali możemy zaliczyć także często niższe koszty użytkowania, niż w przypadku mieszkań o typowych metrażach – wskazuje Maciej Dymkowski, prezes zarządzający tabelaofert.pl
Mikroapartament – właściwie co to?
Według rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, mieszkanie to zespół pomieszczeń mieszkalnych i pomocniczych, mający odrębne wejście, wydzielony stałymi przegrodami budowlanymi, umożliwiający stały pobyt ludzi i prowadzenie samodzielnego gospodarstwa domowego o powierzchni użytkowej nie mniejszej niż 25 mkw. Pomieszczenie mieszkalne, kuchnia oraz aneks kuchenny powinny mieć bezpośrednie oświetlenie światłem dziennym. W mieszkaniu jednopokojowym dopuszcza się stosowanie kuchni bez okien lub aneksu kuchennego połączonego z przedpokojem pod warunkiem zastosowania odpowiedniej wentylacji. Do dodatkowych wymogów należy m.in.: konieczność zapewnienia właściwego nasłonecznienia poszczególnych pomieszczeń i odpowiedniej liczby miejsc parkingowych.
– Mikroapartamenty od momentu pojawienia się na rynku cieszą się dużym zainteresowaniem nabywców. Deweloperzy adresowali swoją ofertę do inwestorów z rynku nieruchomości, do singli oraz do rodziców, którzy zamierzali kupić mieszkanie dla studenta. Powstają one w najbardziej pożądanych lokalizacjach – przy uczelniach czy głównych ciągach komunikacyjnych. To sprawia, że młodzi zawsze będą zgłaszali na nie popyt, co w praktyce potwierdzają dane – zauważa Robert Chojnacki, prezes redNet 24, firmy specjalizującej się w sprzedaży mieszkań deweloperskich.
Lokale usługowe o funkcji mieszkalnej
Wymienionych wcześniej założeń nie muszą spełniać za to obligatoryjnie lokale usługowe o funkcji mieszkalnej (także mikroapartamenty), nieprzeznaczone do stałego pobytu ludzi, które często są realizowane na gruntach komercyjnych. Zakup takiego lokalu wiąże się jednak z inną, wyższą stawką podatku VAT, ustaloną na poziomie 23% (dla lokali mieszkalnych stawka VAT wynosi 8%).
Ponadto lokale usługowe o funkcji mieszkalnej dodatkowo mają określoną inną wysokość stawki podatku od nieruchomości, która jest zdecydowanie wyższa od lokali mieszkalnych. Według uchwały nr XXXIX/1211/2020 Rady m.st. Warszawy z dnia 19 listopada 2020 r. w sprawie określenia wysokości stawek podatku od nieruchomości na 2021 rok, wysokość stawek podatku od nieruchomości na 2021 rok od budynków lub ich części mieszkalnych wynosi 0,85 PLN od 1 mkw. powierzchni użytkowej. Natomiast dla lokali usługowych o funkcji mieszkalnej stawka podatku od nieruchomości na 2021 rok od budynków lub ich części wynosi aż 24,84 PLN od 1 mkw. powierzchni użytkowej.
Oferta lokali usługowych o funkcji mieszkalnej w stolicy wzrosła ponad dwukrotnie względem marca 2020 r., dokładnie było ich o 458 szt. więcej. Jak podaje tabelaofert.pl na koniec września 2021 roku 7,7% dostępnej oferty mieszkań w Warszawie (11 499 szt.) stanowiły lokale usługowe o funkcji mieszkalnej (ok. 886 szt.), z czego największa oferta znajdowała się na Ursynowie (235 szt.), Włochach (176 szt.), a także na Bielanach (170 szt.) i Mokotowie (147 szt.). Ww. dzielnice posiadały 82,2% dostępnej oferty lokali usługowych o funkcji mieszkalnej w Warszawie.
