Czy ceny nieruchomości spadną w najbliższej perspektywie? Czy spready, tj. różnice pomiędzy stopami kapitalizacji dla nieruchomości a rentownościami dziesięcioletnich obligacji skarbowych, powrócą do poziomów zbliżonych do historycznych średnich? Na te i inne pytania w raporcie „Dokąd zmierzają europejskie wartości nieruchomości?” odpowiada międzynarodowa firma doradcza Cushman & Wakefield.
Wszystkie wskaźniki gospodarcze wskazują na pogorszenie koniunktury oraz wzrost ryzyka recesji w strefie euro. W swoim scenariuszu bazowym, Cushman & Wakefield przewiduje łagodną recesję począwszy od IV kwartału 2022 r. oraz trzy kwartały ujemnego wzrostu, a następnie powrót na ścieżkę umiarkowanego wzrostu w drugiej połowie przyszłego roku. W ramach tego scenariusza eksperci Cushman & Wakefield szacują, że ceny wszystkich nieruchomości spadną w przyszłym roku o ok. 18%, a spadki wyniosą od 10% do 20% w zależności od rodzaju obiektu.
Ryzyko głębokiej recesji mało prawdopodobne
Mimo iż recesja wydaje się nieuchronna, prawdopodobnie będzie ona stosunkowo łagodna – głównie dzięki odporności rynku pracy i przewidywanym działaniom o charakterze fiskalnym. Ponadto zdrowe bilanse przedsiębiorstw i banków pomogą ograniczyć skalę zwolnień pracowników, dlatego też poziom aktywności gospodarczej i wskaźniki zatrudnienia nie ulegną znacznemu pogorszeniu. Jednak ze względu na bardzo dużą wrażliwość regionu na zakłócenia na rynkach ropy i gazu ryzyko spadków jest znaczące.
Czy różnice pomiędzy stopami kapitalizacji a rentownościami obligacji skarbowych powrócą do poziomów zbliżonych do historycznych średnich?
Jak odnotowano w raporcie, rentowności obligacji skarbowych w 2022 r. znacząco wzrosły, utrzymując się w zakresie od nieco powyżej 0% do ok. 2,5%. Biorąc pod uwagę historyczną zależność pomiędzy obligacjami i nieruchomościami (które zazwyczaj zachowują się podobnie), przewidujemy, że stopy kapitalizacji ostatecznie wzrosną w ślad za rentownościami obligacji skarbowych, dzięki czemu spready powrócą do zakresu zbliżonego do historycznej średniej. Spowolnienie wzrostu dochodów operacyjnych netto wskutek recesji spowoduje presję zniżkową na ceny nieruchomości.
Jasna strona
W czasach niestabilności na rynkach pojawiają się szanse na inwestowanie. Dlatego teraz warto ponownie przeanalizować strategie dotyczące portfeli nieruchomości w celu ich dywersyfikacji i wypracowania rozwiązań, które umożliwiłyby osiągnięcie jak najwyższych zwrotów z inwestycji. W końcowej części raportu przedstawiono wybrane obszary inwestycyjne.
Co czeka rynek nieruchomości komercyjnych?
Eksperci Cushman & Wakefield przedstawiają w raporcie również możliwe scenariusze związane z cenami nieruchomości komercyjnych wraz z ich obliczonym prawdopodobieństwem. Najbardziej możliwy z nich, bo wynoszący aż 50% prawdopodobieństwa, mówi o utrzymującej się presji inflacyjnej, która skłoni EBC do bardziej zdecydowanego podnoszenia stóp procentowych. To z kolei spowodować może wyhamowanie inwestycji przedsiębiorstw i spadek konsumpcji. Gospodarka strefy euro wejdzie wówczas w łagodną recesję w czwartym kwartale 2022 r. przy ujemnym wzroście w ciągu trzech-czterech kwartałów, a następnie powróci na ścieżkę umiarkowanego wzrostu w drugiej połowie przyszłego roku.
Dla każdego scenariusza przedstawiamy prognozowaną wysokość dochodów operacyjnych netto, stóp kapitalizacji i całkowitych zwrotów z inwestycji, a co za tym idzie także cen nieruchomości biurowych, magazynowych i handlowych. Wśród wyzwań stojących przed inwestorami można wymienić m.in. niepewność związaną z inflacją, utrzymujące się braki kadrowe, inwazję Rosji na Ukrainę oraz ryzyko błędnej polityki Europejskiego Banku Centralnego. Te niekorzystne zjawiska mogą się utrzymywać, wpływając na ceny nieruchomości. Niemniej jednak inwestowanie w nieruchomości ma charakter długofalowy i w ostatecznym rozrachunku nadal będą one zapewniały zwrot na atrakcyjnym poziomie. Ponadto w czasach niestabilności na rynkach pojawiają się szanse na inwestowanie, dlatego teraz warto ponownie przeanalizować strategie dotyczące nieruchomości oraz rozważyć rozwiązania, które umożliwiłyby ich dywersyfikację i maksymalizację zysków. W odróżnieniu od poprzednich globalnych recesji, rynek inwestycyjny w Polsce już odczuwa skutki zmieniających się prognoz gospodarczych. Niektórzy inwestorzy wstrzymują decyzje w oczekiwaniu na wykrystalizowanie się sytuacji na rynku, natomiast inni już starają się uwzględniać w wycenach możliwy, częściowy spadek wartości. W takich sytuacjach zawsze pojawiają się okazje inwestycyjne. Największe straty mogą dotyczyć sektorów nieruchomości magazynowych i biurowych, ale mają one również największy potencjał wzrostu w przyszłości – powiedział Mark Freeman, Head of Valuation & Advisory, Poland, Cushman & Wakefield.
