Firmy wynajmujące magazyny korzystają z coraz bardziej zaawansowanych technologii, muszą sprostać wymaganiom docelowych klientów, a jednocześnie zadbać o swoich pracowników. Standardowe hale w parkach magazynowych to dla nich za mało. Potrzebują spersonalizowanych magazynów i rozwiązań szytych na miarę – mówią Jakub Kurek, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych, oraz Michał Kozar, Associate Director w Dziale Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych Newmark Polska.
Na koniec czerwca tego roku ponad jedną czwartą zasobów magazynowych kraju, czyli ok. 9 mln mkw., stanowiły powierzchnie typu Build To Suit (BTS), czyli projektowane i budowane według indywidualnych preferencji i potrzeb klienta. Kolejne prawie 450 tys. mkw. pozostawało w budowie. – Mimo spadku podaży nowoczesnej powierzchni magazynowej w ostatnich latach, cały czas obserwujemy duży popyt na powierzchnie szyte na miarę. Według statystyk Newmark Polska, w całym ubiegłym roku firmy podpisały umowy najmu na ponad 931 tys. mkw. magazynów BTS, a w pierwszej połowie tego roku na blisko 460 tys. mkw. – informuje Michał Kozar, Associate Director w Dziale Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych Newmark Polska. Ekspert podaje, że największą transakcją w tym okresie było wynajęcie przez firmę z branży e-commerce ponad 265 tys. mkw. powierzchni BTS w ramach parku P3 Wrocław. Kontrakty na ponad 100 tys. mkw. od początku ubiegłego roku podpisały również: Inditex (DL Invest Psary), Raben (CTPark Warsaw West), czy LPP Logistics (Bydgoszcz Białe Błota Logistics Center).
Na skróty:
E-commerce w Lubuskiem, a producenci na Śląsku
Przedsiębiorstwa decydujące się na wynajem albo zakup magazynu szytego na miarę od kilku lat najchętniej wybierają województwa: śląskie (prawie 180 tys. mkw. – czyli najwięcej powierzchni BTS oddanej w 2023 r.), kujawsko-pomorskie oraz lubuskie.
– Wiodące dla BTS lokalizacje bardzo wyraźnie pokazują, jakie branże najczęściej potrzebują spersonalizowanych powierzchni. Przez kilka lat jednym z driverów tego rynku był handel internetowy, który ze względu na dobry dostęp do rynku pracy i stosunkowo niskie wynagrodzenia pracowników, chętnie rozwijał się w województwie kujawsko-pomorskim oraz lubuskim. Dodatkowym atutem tego ostatniego była też bliskość Niemiec – wyjaśnia Jakub Kurek, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych w Newmark Polska. Jako jeden z ciekawszych przykładów w tym regionie ekspert podaje budowę magazynu BTO w Sulechowie dla TK Maxx. Największe centrum dystrybucyjne sieci w Europie kontynentalnej powstało na działce o powierzchni 23 ha, a sam obiekt liczy sobie ponad 61 tys. mkw. Z Sulechowa produkty transportowane są do ponad 250 sklepów TK Maxx w Polsce, Holandii oraz Austrii i Niemczech.
– Coraz większe wymagania docelowych klientów sprawiły, że sektor e-commerce potrzebował magazynów spełniających bardzo konkretne potrzeby – jeśli chodzi o ich lokalizację, ale również: wielkość, wysokość i wyposażenie hal, z wykorzystaniem najnowszych technologii. Tacy giganci z branży e-commerce, jak Zalando, Hermes Fulfilment czy Amazon wynajmowały hale nawet o powierzchniach sięgających 250 tys. mkw. – podaje Michał Kozar. Wyjaśnia on, że wskutek wysokiej inflacji i spadku konsumpcji sklepy internetowe nie potrzebują obecnie tak dużych powierzchni, co oczywiście nie oznacza, że całkowicie zniknęły z rynku powierzchni magazynowej oraz BTS.
Dzisiaj ważnym graczem na rynku BTS-ów są sieci spożywcze, jak Auchan, Intermarché czy Stokrotka. Konieczność zapewnienia produktom żywieniowym odpowiednich warunków, jeśli chodzi o temperaturę, wilgoć oraz wyśrubowane przepisy sanitarne wymaga specjalnych dostosowań. Dlatego popularnym modelem w tej branży są też własne magazyny i takie rozwiązanie wybrały m.in. sieci: Dino, Lidl oraz Biedronka.
Ważnym klientem dla działów obsługujących projekty BTS są również firmy produkcyjne, które swoje zakłady najchętniej lokują w województwie śląskim. Jednak w porównaniu z e-commerce, producenci potrzebują o wiele mniejszych powierzchni, średnio 20 – 30 tys. mkw., maksymalnie do 50 tys. mkw.
Zaczyna się od lokalizacji
Producenci, sieci spożywcze, e-commerce, ale również wiele innych branż, mimo różnorodnej oferty, nie znajdują w gotowych budynkach powierzchni spełniającej ich wymagania. Jednocześnie dostosowanie gotowej hali do potrzeb i wymagań przedsiębiorstwa może okazać się albo zbyt kosztowne, i przez to nieopłacalne, a najczęściej wręcz niemożliwe. – Decydując się na magazyn w systemie Build To Suit albo Build To Own najemca ma wpływ na wiele aspektów związanych z inwestycją, zaczynając już od wyboru działki. Magazyn może powstać na gruncie należącym do dewelopera albo do klienta, jeśli mówimy o magazynie na własność (Build To Own, BTO). Powierzchnie szyte na miarę powstają też jako niezależne budynki w ramach dużych parków logistycznych albo na ogrodzonych, sąsiadujących z nimi terenach. Działka, jej wielkość, kształt i lokalizacja to jedna z pierwszych decyzji, którą klient podejmuje wspólnie ze swoim doradcą oraz deweloperem – wyjaśnia Michał Kozar. – Jednym z ciekawszych projektów pod tym względem jest magazyn w systemie BTS wybudowany w ramach inwestycji Panattoni Park Ruda Śląska II dla firmy Dywidag Systems. Znany na europejskim rynku producent naciągów i lin do budowy mostów, którego mieliśmy przyjemność reprezentować, potrzebował bardzo długiej hali, w której zmieściłaby się prawie 300-metrowa suwnica. Od początku było wiadomo, że znalezienie magazynu o żądanym kształcie i parametrach budynku w inwestycji typu multi-let byłoby bardzo trudne. Ostatecznie klient zdecydował się na budynek szyty na miarę, w którym miał wpływ na parametry obiektu, technologie zastosowane w budynku i wiele detali w trakcie realizacji – wyjaśnia ekspert Newmark Polska.
Powiedz, czego ci potrzeba
Budowanie w systemie BTS ma też swoje ryzyka. Po zakończeniu umowy najmu i relokacji najemcy do innego budynku, deweloper może mieć problem z wynajęciem powierzchni dostosowanej do potrzeb poprzedniego najemcy. Dlatego firma decydująca się na magazyn szyty na miarę musi być przygotowana na podpisanie kontraktu na 10 lat albo więcej. Im większych nakładów i zastosowania specyficznych technologii wymaga budynek, tym deweloper będzie oczekiwał dłuższego okresu najmu.
Kolejny temat to koszty. W związku z licznymi dostosowaniami i dbałością o szczegóły według wytycznych klienta, hala powstająca w systemie BTS/BTO będzie zazwyczaj droższa. – Firmy decydujące się na magazyn szyty na miarę mają bardzo różne potrzeby. Czasami jest to specyficzna lokalizacja czy niestandardowy kształt działki, innym razem wysokość budynku albo zastosowanie najnowszych linii technologicznych w hali produkcyjnej. Różnice w czynszu za magazyn BTS wynikają również z tego, jak wynajmujący i najemca podzielili się kosztami nakładów inwestycyjnych dotyczących wyposażenia hali. Praca nad takimi projektami jest bardziej skomplikowana i wymaga dopilnowania każdego szczegółu, dlatego w całym procesie wspieramy naszych klientów. Magazyn szyty na miarę daje najemcy elastyczność, duże możliwości i szerokie pole do negocjacji, ale też konieczność dopilnowania każdego szczegółu – wyjaśnia Jakub Kurek z Newmark Polska.
Kiedy magazyn na własność?
Jednym z pierwszych kroków w pracy nad projektem jest opracowanie budżetu. Już wtedy może się okazać, że, ze względu na drogie technologie, koszt wyposażenia przekroczy wartość budynku. – Takie sytuacje się zdarzają. Klient może wtedy wrócić do początku negocjacji, decydując się na budowę hali na własność, czyli w systemie BTO, ale oczywiście nie musi. To zależy od niego, środków, którymi dysponuje oraz od wewnętrznej polityki przedsiębiorstwa – tłumaczy Michał Kozar. – Część przedsiębiorstw od początku stawia na własną bazę magazynową. I tutaj też mają do wyboru różne opcje – budują halę własnym sumptem, korzystając ze wsparcia swojego zespołu oraz generalnego wykonawcy, albo korzystają ze wsparcia dewelopera, który zajmie się całym procesem inwestycyjnym – od znalezienia odpowiedniej działki, opracowania projektu, przez budowę, aż do oddania obiektu pod klucz.
Nowa hala za 10 miesięcy albo później
Jeśli najemca spełnia podstawowe kryteria – potrzebuje hali na 10 lat i dłużej oraz przedstawi odpowiednie zabezpieczenia finansowe – deweloperzy bardzo chętnie podejmują się zadania budowy magazynu na miarę. W odróżnieniu od parków logistycznych, BTS/BTO to dla dewelopera pewny biznes.
– Trudniejsze warunki makroekonomiczne sprawiają, że deweloperzy są jeszcze bardziej przychylni projektom w formule BTS. Każda duża firma deweloperska ma w swoich strukturach dział specjalizujący się tylko w takich projektach – tłumaczy Michał Kozar z Newmark Polska. Ekspert wyjaśnia też, że budowa tradycyjnej hali trwa obecnie od ośmiu do 10 miesięcy, a BTS-u zwykle dłużej. – To zależy od wielu czynników. Niektóre projekty pasują do działki, którą deweloper przygotował w swoim portfolio, co odpowiednio skraca proces przygotowawczy. Innym razem odpowiednią działkę trzeba dopiero znaleźć, albo na obecnej przeprowadzić szereg dostosowań. Bardzo czasochłonny jest też ostatni etap, czyli wyposażenie hali – zamówienie i oczekiwanie na dostarczenie instalacji, suwnic, chłodni, mroźni i innych tego typu elementów.
BTS-y mają się dobrze
Analitycy Newmark Polska przewidują, że zainteresowanie magazynami szytymi na miarę będzie rozwijało się równolegle z rozwojem całego rynku. – BTS-y w Polsce mają duży potencjał, ale ich rozwój związany jest z ogólną sytuacją geopolityczną i gospodarczą kraju. Firmy z wiodących w najmie BTS sektorów, jak produkcja oraz handel, w tym e-commerce, do inwestowania w naszym kraju mogą zachęcić przychylne przedsiębiorcom przepisy podatkowe i celne, jak również bezpieczeństwo i stabilność polityczno-gospodarcza kraju – podsumowuje Michał Kozar.
