wtorek, 11 lutego, 2025

Mieszkaniówka czeka na impuls do wzrostu. Rozwijają się prywatne akademiki i najem instytucjonalny

W 2024 roku spadł popyt na mieszkania. To efekt wygaszania „Bezpiecznego Kredytu 2 proc.”, braku kolejnego programu rządowego wsparcia i oczekiwania na obniżki stóp procentowych. Mimo to ceny pozostają wysokie. Deweloperzy zyskali czas na odbudowę oferty, jednak słabsza sprzedaż hamowała poważniejsze decyzje inwestycyjne. Oprócz wspierania kredytobiorców i niższych stóp procentowych, w dłuższym okresie impulsem do rozwoju rynku może być reforma planowania przestrzennego i tak zwana ustawa podażowa, które mają potencjał do uproszczenia procedur i uwolnienia gruntów pod zabudowę mieszkaniową. To, czego możemy być pewni w 2025 roku, to rosnące zainteresowanie inwestorów sektorami prywatnych akademików i instytucjonalnego najmu mieszkań (PRS).

Zakończenie programu „Bezpieczny Kredyt 2 proc.” i oczekiwanie na kolejny projekt rządowego wsparcia sprawiło, że kupujący wstrzymywali się z decyzjami nabycia nieruchomości. Jak wskazują dane CBRE i REDNET Property Group, na przykład w Warszawie od I do III kwartału 2024 roku sprzedanych zostało 9,6 tys. lokali z rynku pierwotnego, o prawie jedną trzecią mniej niż w analogicznym okresie 2023 roku. Spadki odnotowane zostały także w innych dużych miastach, np. w Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu czy Trójmieście. Dzięki temu deweloperzy mieli możliwość odbudowy oferty – na rynek wprowadzonych zostało więcej mieszkań niż sprzedano, a kupujący zyskali coraz większy wybór. W ostatnich tygodniach roku mogliśmy obserwować więcej promocji, którymi deweloperzy chcieli zwiększyć sprzedaż.

Niejasna przyszłość mieszkaniówki

Biorąc pod uwagę, że ogłoszono rezygnację z prac nad kredytem 0% i na razie nie mamy konkretnych perspektyw wprowadzenia kolejnego programu rządowego wsparcia dla kupujących, a przewidywany moment obniżki stóp procentowych oddala się w czasie, trudno oczekiwać znacznych wzrostów sprzedaży mieszkań w nadchodzących miesiącach. Oprócz wymienionych czynników, duży potencjał do zmiany sytuacji na rynku ma reforma planowania przestrzennego, zgodnie z którą gminy do końca 2025 roku mają uchwalić plany ogólne, które zastąpią studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Działalność deweloperska zacznie zależeć od tych planów, co może uprościć procedury i zwiększyć podaż gruntów pod zabudowę mieszkaniową. Na zwiększenie dostępności gruntów wpływ mogłaby mieć też tak zwana „ustawa podażowa”, której projekt Rada Ministrów ma przyjąć jeszcze w I kwartale 2025 roku.  Jednak finalny czas wprowadzenia tych zmian i ich efekt są jeszcze pod znakiem zapytania.

Mimo mniejszego popytu na mieszkania ceny pozostają wysokie. Jeśli niższa sprzedaż utrzyma się w 2025 roku, możemy spodziewać się niewielkich spadków cen, a także częstszych promocji u deweloperów. Trudno jednak oczekiwać dużych obniżek. Jednym z rozwiązań w sytuacji bardzo wysokich cen mieszkań jest rozwijany w Europie sektor tzw. budownictwa dostępnego (affordable housing), jednak jest to rozwiązanie wymagające dużego zaangażowania wielu podmiotów.

Inwestorzy patrzą na studentów

Prywatne akademiki są coraz bardziej atrakcyjne dla inwestorów. W Polsce systematycznie rośnie liczba zagranicznych studentów, którzy są jedną z głównych grup docelowych takich obiektów. Dodatkowo prognozy GUS-u wskazują, że w najbliższej dekadzie będziemy mieć także lekki wzrost populacji Polaków w wieku studenckim. W efekcie sektor prywatnych domów studenckich systematycznie się rozwija. Tylko w 2024 roku przybyło 7 akademików, w których zamieszkać może ok. 1260 osób. W 2025 roku na razie w planach są 3 obiekty, zapewniające 1268 łóżek. Z kolei w 2026 roku planowane jest zakończenie realizacji 9 obiektów, z których 5 jest już w budowie. Dostarczą na rynek ponad 4 tys. miejsc dla studentów. To głównie inwestycje podmiotów, które pojawiły się na polskim rynku w 2024 roku. Zainteresowanie pokojem w prywatnym akademiku wśród młodych ludzi jest duże, ale trzeba pamiętać, że taki obiekt musi oferować dodatkowe usługi, jak dobrze wyposażone przestrzenie do spotkań i rozrywki, czy siłownie. Czynsze za miejsce w takim obiekcie rosną i wynoszą od 1,1 tys. zł  do nawet 3 tys. zł za miejsce w pokoju jednoosobowym.

Ambitne plany PRS-u

W obszarze wynajmu instytucjonalnego mieszkań, w 2024 roku obserwowaliśmy oddawanie do użytku obiektów, które były zaplanowane wcześniej. Ukończonych zostało 27 inwestycji, obejmujących ponad 6000 mieszkań. Realizowane były przez 12 inwestorów. Do oddania w 2025 roku zaplanowano 30 inwestycji, obejmujących ok. 8600 mieszkań. Realizacja części z nich zapewne przesunie się w czasie. Również 2026 rok już zapowiada się pozytywnie dla sektora, z przynajmniej 6400 nowych lokali. Rynek PRS rozwija się systematycznie. Mamy w kraju kilku dużych inwestorów, którzy obserwując problemy z dostępnością mieszkań w Polsce, konsekwentnie budują swoje portfele.

Autor: Agnieszka Mikulska, ekspertka rynku mieszkaniowego w CBRE

Autor/źródło
Disclaimer: Informacje zawarte w niniejszej publikacji służą wyłącznie do celów informacyjnych. Nie stanowią one porady finansowej lub jakiejkolwiek innej porady, mają charakter ogólny i nie są skierowane do konkretnego adresata. Przed skorzystaniem z informacji w jakichkolwiek celach należy zasięgnąć niezależnej porady.

Popularne w tym tygodniu

Średnie ceny ofertowe mieszkań z rynku wtórnego – styczeń 2025

W styczniu gwałtownie wzrosła podaż mieszkań z drugiej ręki,...

Efektywność energetyczna i ESG w nieruchomościach: kluczowe trendy na 2025 rok

Zwiększanie efektywności energetycznej oraz liczenie i obniżanie śladu węglowego...

ZPP: „Ulga hipoteczna” sposobem na wsparcie mieszkalnictwa w Polsce

Ceny nieruchomości w Polsce rosną w zastraszającym tempie. Jak...

Podobne tematy

Jak miłość wpływa na portfel? Ekonomiczne korzyści życia we dwoje

Walentynki to nie tylko okazja do celebrowania miłości, ale...

Urząd Ochrony Danych Osobowych bada zgodność DeepSeek z regulacjami UE

Urząd Ochrony Danych Osobowych (UODO) rozpoczął analizę modelu DeepSeek...

Grupa Arche wypłaciła inwestorom 56 mln zł w 2024 roku

W samym 2024 r. inwestorzy otrzymali ponad 56 mln...

CGI przejmuje Novatec – ekspansja na rynki cyfrowe w Niemczech i Hiszpanii

CGI (TSX: GIB.A) (NYSE: GIB), jedna z największych niezależnych...

Pożyczki między spółkami a podatek VAT: kiedy można skorzystać ze zwolnienia?

Przedsiębiorcy udzielając sobie pożyczek mogą w ich zakresie korzystać...

Kiedy spadną stopy procentowe? WIBOR 6M ponownie rośnie

RPP po raz kolejny pozostawiła stopy procentowe bez zmian....

Transport w cieniu kryzysu: Eksperci oceniają sytuację i prognozy na 2025 rok

Eksperci zgodnie przyznali, że ubiegły rok był trudny. Choć...

Może Cię zainteresować

Polecane kategorie