Imponujące 1,6 mln mkw. popytu to najlepszy kwartalny wynik w historii polskiego rynku magazynowego. Deweloperzy również nie zwalniają tempa – w budowie jest 2,3 mln mkw. nowej powierzchni.
Na skróty:
Popyt – kwartał rekordów
Minął rok od kiedy rynek nieruchomości mierzy się z efektami pandemii COVID-19. W tym czasie sektor magazynowy w Polsce nie tylko udowodnił swoją odporność na nagłe zmiany gospodarcze i społeczne, ale i utrzymał niezwykłą dynamikę wzrostu bijąc kolejne rekordy. Zanotowane od stycznia do marca imponujące 1,6 mln mkw. popytu brutto stanowi najlepszy wynik kwartalny w historii tego rynku, informuje Tomasz Mika, Dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Magazynowych i Przemysłowych w Polsce, JLL.
Popyt netto (nowe umowy i ekspansje) osiągnął imponujące 1,1 mln mkw. Pod tym względem był to drugi najlepszy kwartał w historii rynku. Dominację utrzymali operatorzy logistyczni i firmy kurierskie (prawie połowa popytu netto), bardzo aktywny był też sektor produkcyjny (28%) oraz sieci handlowe (24%).
Pierwszy kwartał 2021 r. należał do rynków tzw. Wielkiej Piątki, czyli Poznania, Wrocławia, Górnego Śląska, Polski Centralnej i Warszawy. Popyt netto wyniósł na nich aż 900 000 mkw. Warto zauważyć, że po okresie relatywnie niskiej aktywności Poznań zyskał dominującą pozycję. Popyt netto zanotowany w pierwszych trzech miesiącach roku był tam wyższy niż najlepszy do tej pory wynik całoroczny, obserwowany w 2013 roku, kiedy na rynku pojawił się Amazon, wylicza Maciej Kotowski, Starszy Analityk Rynku, JLL.
Polski rynek magazynowy cechuje interesujące zróżnicowanie zarówno pod względem skali kontraktów, jak i poszukiwanych nieruchomości.
W I kw. zawierano zarówno małe kontrakty – poniżej 1000 mkw., jak i duże umowy przekraczające 100 000 mkw. Niemal wszystkie formaty cieszyły się zainteresowaniem najemców – od magazynów typu big-box w pobliżu największych aglomeracji oraz regionalnych rynków wschodzących, po inwestycje BTS i magazyny miejskie, dodaje Maciej Kotowski.
Gorąco na rynku deweloperskim
W I kw. do użytku oddano 745 000 mkw. nowych powierzchni magazynowych, a łączna podaż sięgnęła 21,4 mln mkw. 80% istniejących zasobów przypada na rynki Wielkiej Piątki. Najwięcej nowej powierzchni zasiliło rynki Górnego Śląska, Warszawy i Trójmiasta (łącznie 500 000 mkw.). W skali całego kraju ok. 20% oddanej powierzchni pozostawało niewynajęte.
Niesłabnące zapotrzebowanie i pozytywne nastroje napędzają aktywność budowlaną. Rynek gna naprzód z ponad 2,3 mln mkw. powierzchni magazynowej na różnych etapach budowy. Tylko w I kw. deweloperzy uruchomili nowe projekty o łącznej powierzchni blisko 1,2 miliona mkw., z czego 70% było już zabezpieczone umowami najmu, informuje Tomasz Mika.
Ponad 70% powierzchni powstaje na rynkach Wielkiej Piątki, a liderem jest Poznań (430 000 mkw.).
Stabilne czynsze i spadek wskaźnika pustostanów
Aktywność najemców i niski udział powierzchni budowanej spekulacyjnie przełożyły się na dalszy spadek wskaźnika pustostanów w Polsce, który wynosi obecnie 7,2%. Biorąc pod uwagę sytuację na rynku deweloperskim, poziom pustostanów powinien pozostać stabilny lub nawet nieznacznie spaść.
Niezmiennie, najdroższe pozostają lokalizacje miejskie – czynsze bazowe w Warszawie wahają się między 4,3 a 5,25 euro /mkw. /miesiąc. Najbardziej atrakcyjne warunki finansowe oferują obiekty typu big-box zlokalizowane w Polsce Centralnej (2,6 a 3,5 euro /mkw. /miesiąc).
Drugi najlepszy początek roku w historii rynku inwestycyjnego
Pandemia wpłynęła na priorytety kupujących, kierując ich uwagę w jeszcze większym stopniu na sektor nieruchomości magazynowych. W efekcie, w 2020 r. magazyny stały się najbardziej pożądanym produktem inwestycyjnym w Polsce. W I kw. 2021 aktywność inwestorów nadal utrzymywała się na wysokim poziomie. W efekcie, obroty inwestycyjne wyniosły 391 mln euro, co stanowi drugi najlepszy w historii wynik dla pierwszego kwartału. Największą transakcją zawartą w okresie styczeń – marzec było przejęcie portfela parków logistycznych przez Ares Group od Panattoni. Z kolei najbardziej znaczącą transakcją pojedynczej nieruchomości był zakup BTS Castorama w Strykowie przez Savills IM od Tritax, informuje Sławomir Jędrzejewski, Dyrektor w Dziale Rynków Kapitałowych, JLL.
Na koniec I kw. stopy kapitalizacji dla najlepszych obiektów magazynowych (z wieloma najemcami z 5-letnimi umowami najmu), kształtują się na poziomie ok. 5,25% (okolice Warszawy, Wrocław). W przypadku projektów typowo miejskich realizowanych w Warszawie, stopy kapitalizacji ocenia się na 5%. Aktywa zabezpieczone dłuższymi umowami (10 lat) są wyceniane poniżej 4,5%, a wyjątkowe projekty wynajęte na ponad 15 lat na nawet 4% z dalszą perspektywą kompresji.
