Najem krótkoterminowy stał się w ostatnich latach jedną z najdynamiczniej rozwijających się gałęzi rynku nieruchomości. Branża mierzy się jednak z różnymi wyzwaniami, a pomysły ich rozwiązania wywołują falę komentarzy – choćby ostatnio wokół wypowiedzi Pani Minister Katarzyny Pełczyńskiej-Nałęcz związanej z potrzebami wprowadzenia zmian w tym obszarze.
Najważniejsze wyzwania branży najmu krótkoterminowego koncentrują się wokół regulacji prawnych oraz zmian legislacyjnych, konkurencji, rosnących oczekiwań klientów, zmian w preferencjach turystycznych, kwestii związanych z zarządzaniem nieruchomościami i wreszcie społecznej akceptacji, a także sezonowości i zmienności popytu na te usługi.
Na skróty:
Konieczność regulacji
Wyzwaniem branży są lokalne regulacje, ograniczające liczbę dni, w których właściciele mogą wynajmować swoje nieruchomości. Przykładem może być Paryż, Nowy Jork czy Barcelona, które wprowadziły ograniczenia w wynajmie krótkoterminowym, aby przeciwdziałać negatywnemu wpływowi na rynek mieszkań dla lokalnej społeczności. Te przepisy mają na celu ograniczenie działalności, która zwiększa ceny nieruchomości i zmniejsza dostępność mieszkań na długoterminowy wynajem. W efekcie firmy i właściciele muszą szukać nowych sposobów na dostosowanie się do lokalnych przepisów, co może wiązać się z dodatkowymi kosztami. Polski rynek jest wciąż na innym poziomie rozwoju niż hiszpański czy amerykański, choć oczywiście chciałbym, by nasz kraj przyciągał tylu turystów, co np. Barcelona – mówi Marcin Dumania, Prezes Zarządu Sun & Snow. Najem krótkoterminowy dopiero się u nas rozwija, więc konieczna jest obserwacja trendów, a – jeśli chodzi o regulacje – rozważenie wprowadzenia rejestru, o którym wspominała Pani Minister. To jest dobry pomysł. Taki rejestr pomógłby oszacować rynek i zapobiegł rozprzestrzenianiu się szarej strefy. W oparciu o analizę lokali wynajmowanych krótkoterminowo versus tego, jaka jest ogólna podaż mieszkań – można by było dojść do sensownych wniosków i zastanowić się nad kolejnymi regulacjami.
Konkurencja
Rynek najmu krótkoterminowego staje się coraz bardziej konkurencyjny. Wzrastają oczekiwania klientów co do jakości, czystości, obsługi oraz unikalnych doświadczeń. Wyzwaniem jest utrzymanie wysokiego standardu, personalizacja ofert oraz konkurowanie z hotelami, które również podnoszą standardy i obniżają ceny. Najemcy muszą więc inwestować w poprawę jakości usług, automatyzację procesów rezerwacyjnych, a także w technologie takie jak inteligentne zamki, cyfrowe meldunki czy systemy zarządzania obiektami. Klienci coraz częściej szukają także unikalnych doświadczeń, co zmusza wynajmujących do różnicowania swojej oferty. Najemcy mają więc co robić, tym bardziej nie należy zniechęcać ich np. nowymi podatkami, tym bardziej, że w mojej opinii nie zwiększyłoby to automatycznie wynajmu na średni i długi termin – zauważa Dumania. W Polsce wynajem krótkoterminowy odbywa się głównie w centrum i przy lotniskach, a długoterminowy na peryferiach, obrzeżach miast, gdzie są najniższe ceny i tańsze mieszkania. Nowe obostrzenia podatkowe nie wpłyną więc na dostępność lokali w niecentralnych dzielnicach, a jedyne co spowodują, to podniesienie cen wynajmu na krótkie terminy, co z kolei może zniechęcić przyjezdnych.
Prezes Sun & Snow zauważa, że specyfika polskiego rynku najmu jest mocno powiązana z sytuacją w Ukrainie. Z uwagi na wojnę i napływ uchodźców, stawki najmu szły w górę, a na dłuższy termin zaczęto też wynajmować mieszkania wszędzie – nie tylko na obrzeżach miast, ale i w centrum. W tej chwili sytuacja powoli wraca do normy i można zauważyć spadek cen. Stawki najmu w dużych miastach są w tym roku wciąż kilkukrotnie niższe niż w hotelach i to też nakręca podaż na apartamenty – mówi Dumania. Rozwija się też przedsiębiorczość Polaków w tym obszarze – coraz częściej decydują się na zakup nieruchomości pod wynajem krótkoterminowy, często na kredyt. Jeśli chodzi o klientów Sun & Snow, zdecydowana większość właścicieli ma jeden apartament na wynajem, rzadko jeden właściciel wynajmuje kilka mieszkań.”
Preferencje turystów
Pandemia COVID-19 wpłynęła na zmiany w sposobie podróżowania, a także na preferencje turystów. Coraz więcej osób wybiera podróże krajowe, podróże poza sezonem lub pobyty długoterminowe, związane z pracą zdalną. Wyzwaniem na rynku najmu krótkoterminowego jest zatem dostosowanie oferty do zmieniających się potrzeb. Wynajmujący muszą oferować bardziej elastyczne warunki, np. zniżki na długoterminowe pobyty oraz zapewniać dodatkowe udogodnienia, takie jak szybki Internet czy odpowiednie miejsce do pracy zdalnej. Wynajmujący muszą inwestować w przystosowanie mieszkań do dłuższych pobytów oraz tworzenie bardziej komfortowych warunków pracy zdalnej, co nie zawsze jest łatwe w tradycyjnych lokalach przystosowanych na krótki wynajem turystyczny. W Polsce wciąż skupiamy się na przyciąganiu turystów – mówi Dumania. Zauważmy, że powierzchnia Warszawy około pięciokrotnie przekracza powierzchnię Barcelony, natomiast liczba turystów jest u nas trzykrotnie mniejsza niż tam. Atrakcyjne ceny wynajmu apartamentów na krótkie terminy są z pewnością elementem przyciągającym i tak w mojej opinii powinno pozostać.
Zarządzanie nieruchomościami
Najem krótkoterminowy, w przeciwieństwie do długoterminowego, wymaga stałej obsługi gości, sprzątania, konserwacji oraz zarządzania rezerwacjami. Ponadto dochodzi do tego zarządzanie wieloma kanałami sprzedaży i różnymi platformami. Konieczne jest zatem znalezienie balansu pomiędzy automatyzacją procesów a personalizacją obsługi gości. Wielu właścicieli decyduje się na współpracę z firmami zarządzającymi najmem, co jednak wiąże się z dodatkowymi kosztami. Z drugiej strony, automatyzacja takich procesów jak rezerwacje, płatności czy sprzątanie, może prowadzić do zwiększenia efektywności i poprawy satysfakcji gości.
Społeczna akceptacja i sezonowość
W wielu miastach wynajem krótkoterminowy spotyka się z negatywnym nastawieniem lokalnych społeczności. Mieszkańcy często skarżą się na hałas, zatłoczenie, oraz wpływ na wzrost cen nieruchomości. Wyzwaniem jest znalezienie rozwiązania, które będzie zadowalające zarówno dla wynajmujących, jak i lokalnych społeczności. W wielu przypadkach miasta podejmują decyzję o wprowadzeniu ograniczeń, co budzi protesty w branży. Wynajmujący muszą liczyć się z narastającymi restrykcjami oraz lokalnymi ograniczeniami, co może zmusić ich do ograniczenia działalności lub zmiany strategii biznesowej. Najem krótkoterminowy jest też często zależny od sezonów turystycznych, co może prowadzić do problemów z rentownością w okresach poza sezonem – podsumowuje Prezes Sun & Snow. Wyzwaniem jest przyciągnięcie gości w okresach niskiego popytu oraz dostosowanie się do zmiennych trendów turystycznych. Aby zwiększyć obłożenie, wynajmujący muszą oferować bardziej elastyczne ceny, promocje oraz rozważać inne segmenty klientów, np. podróżujących w celach służbowych czy rodziny na dłuższych pobytach.
Najem krótkoterminowy jest branżą z dużym potencjałem wzrostu, ale sukces w tej branży zależy od zdolności do adaptacji do dynamicznych zmian, zarówno w zakresie regulacji prawnych, jak i preferencji klientów. Wynajmujący, którzy potrafią dostosować swoje oferty do nowych realiów, inwestują w technologie i odpowiedzialność społeczną, mają największe szanse na długotrwały sukces. Wprowadzenie ewentualnych zmian na tym rynku powinno zostać szeroko skonsultowane z ekspertami z branży, którzy wyjaśnią niuanse specyfiki rodzimego rynku wynajmu nieruchomości.
