Jak wynika z danych Colliers, już ponad 90% firm w Polsce korzysta z hybrydowego modelu pracy[1]. Powoduje to m.in., że pracodawcy chętniej wybierają przestrzenie flex, umożliwiające korzystanie z biura według bieżących potrzeb, często jako uzupełnienie dla tradycyjnej powierzchni i oferujące krótsze zobowiązania. Według raportu Colliers Flex Guide’24, na 7 głównych rynkach biurowych w Polsce działa już około 200 takich biur. Ich łączna powierzchnia wynosi obecnie ponad 400 tys. mkw.
Rewolucja zasad gry
Elastyczne powierzchnie biurowe, zwane także biurami flex lub coworkingowymi, powstały jako odpowiedź na zmieniające się potrzeby najemców. W pełni wyposażone i profesjonalnie zarządzane oferują elastyczne warunki współpracy, umożliwiające zarówno krótko, jak i długoterminowe umowy najmu (umowa obejmuje zwykle okres od miesiąca do 2 lat, dzięki czemu flexy stanowią alternatywę dla standardowego najmu, w którym kontrakt podpisywany się na okres od 3 do 7 lat).
Aktualne ceny najmu powierzchni flex rozpoczynają się od 575 zł miesięcznie we Wrocławiu aż po 1250 zł w Trójmieście w przypadku korzystania z oferty “hot desking”, czyli biura w otwartej przestrzeni, współdzielonej przez firmy i osoby prywatne. W samej Warszawie widełki cenowe za dostęp do takiego biura kształtują się na poziomie 700 zł miesięcznie poza centrum po 1000 zł miesięcznie w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach.
– Rynek powierzchni elastycznych zaczął rozwijać się głównie w Warszawie, gdzie ekspansję prowadzili międzynarodowi operatorzy. Ostatnie lata pokazują jednak rosnący udział przestrzeni flex otwieranych także na głównych rynkach regionalnych – w Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście – mówi Robert Romanowski, Senior Associate w Dziale Powierzchni Biurowych w Colliers. – Jak na razie całkowita ilość powierzchni typu flex na rynku biurowym w Polsce stanowi około 3% podaży, co wskazuje na wciąż dość niskie nasycenie i duże możliwości rozwoju, zarówno dla nowych operatorów oraz tych działających już na naszym rynku – dodaje Robert Romanowski.
Nowe możliwości także dla właścicieli biur
Na polskim rynku powierzchni flex działają zarówno operatorzy lokalni (m.in. Chilliflex, CitySpace, Loftmill, OmniOffice), jak i międzynarodowi (np. Brain Embassy, Mindspace czy WeWork). Jednak w ostatnich latach także właściciele budynków komercyjnych decydowali się na udostępnienie powierzchni coworkingowych, kreując tym samym własne marki. Wśród nich wymienić można np. Business Link otwarty przez Skanska, CitySpace kupione przez Echo Investment czy dostępne w budynkach Cavatiny przestrzenie Quickwork.
– To odpowiedź właścicieli biurowców na rosnące zapotrzebowanie rynkowe na tego typu ofertę, która pozwala jednocześnie na pełniejsze wykorzystanie powierzchni i dywersyfikację portfolio najemców – wyjaśnia Robert Romanowski.
Warszawa na czele, Kraków liderem regionów
Wśród 7 głównych rynków biurowych w Polsce najwyższą podażą elastycznych przestrzeni biurowych wyróżnia się Warszawa – 230 tys. mkw. Drugą pozycję zajmuje Kraków z 67 tys. mkw.
– Patrząc na podaż całkowitą powierzchni biurowej w Krakowie na poziomie 1,8 mln mkw., powierzchnie flex mają w niej 4-proc. udział, czyli podobnie jak w Warszawie. Co istotne, rynek powierzchni elastycznych w stolicy Małopolski jest najbardziej zróżnicowany wśród rynków regionalnych. Większość powierzchni znajduje się tam poza centrum miasta, w nowoczesnych biurowcach i hubach biznesowych. Wśród obecnych na rynku 14 firm przeważają operatorzy sieciowi – CitySpace, Chilliflex, Cluster Offices, Loftmill, Regus i Spaces. Odpowiadają oni za funkcjonowanie aż 2/3 całkowitej krakowskiej powierzchni flex – mówi Olga Drela, Associate Director w Dziale Doradztwa i Badań Rynku w Colliers.
Dynamicznie pod tym względem rozwija się też rynek katowicki. W ostatnich 3 latach miasto zyskało ponad 12 tys. mkw. nowej powierzchni flex w sześciu lokalizacjach, dzięki czemu dziś dysponuje łącznie 21 tys. mkw.
We Wrocławiu całkowita podaż powierzchni elastycznych wzrosła prawie o połowę w ciągu zaledwie trzech lat, przekraczając poziom 40 tys. mkw. (co stanowi 3-proc. udział w całkowitej podaży biur). O ile za podaż na rynku trójmiejskim, wynoszącą 25 tys. mkw., w dużej mierze odpowiadają powierzchnie zlokalizowane w Gdańsku, w hubach biznesowych poza centrum miasta, o tyle w Łodzi ponad 75% z 15 tys. mkw. biur flex zlokalizowanych jest w ramach projektów biurowych w centrum miasta – Nowym Centrum Łodzi oraz w okolicach ulic Piotrkowskiej i Piłsudskiego.
Poznański rynek elastycznej przestrzeni biurowej jest z kolei we wczesnej fazie rozwoju i na ten moment oferuje najniższą podaż wśród miast regionalnych – ok. 10 tys. mkw. Dominują tu biura flex zarządzane przez właścicieli biurowców – stanowią ponad 70% podaży.
[1] Wg raportu Hybrid and Beyond 2.0, opublikowanego przez Colliers Define w 2023 r.