Dwa dominujące trendy, które w ostatnich miesiącach kształtowały rynek nieruchomości komercyjnych i nastroje wśród kupujących to niepewność i zmienność. Jak czytamy w najnowszym raporcie Trends Radar międzynarodowej agencji doradczej Cushman & Wakefield, fundamenty polskiego rynku pozostają jednak mocne, a eksperci spodziewają się jego powrotu do równowagi. Zmiany na rynku nieruchomości widoczne są w liczbie i rodzaju zawieranych transakcji – na rynku biurowym liczba bezpiecznych aktywów typu prime do zakupu jest ograniczona, a wysokie koszty finansowania wpływają na chęć inwestorów do szukania także wyższych stóp zwrotu w bardziej ryzykownych transakcjach. Natomiast retail, po powrocie zadowalającego poziomu odwiedzalności w dużych obiektach handlowych po pandemii i przy atrakcyjnych cenach aktywów, stał się interesującym celem poszukiwań okazji zakupowych. Niezmiennie na celowniku inwestorów znajduje się segment nieruchomości magazynowo-logistycznych.
Wysokie stopy procentowe, z którymi mieliśmy do czynienia od dłuższego czasu, przełożyły się na droższe finansowanie inwestycji i doprowadziły do korekty cen nieruchomości, co dotyczy zresztą wszystkich głównych rynków europejskich i światowych. W tej sytuacji nastąpiła polaryzacja podejścia kupujących – jedni poszukują nowych, bezpiecznych aktywów, generujących potencjalnie niższe stopy zwrotu, a inni decydują się na ulokowanie swoich pieniędzy w projektach generujących relatywnie wyższe stopy zwrotu”, komentuje Paweł Partyka, Head of Capital Markets Poland, Cushman & Wakefield.
Ta druga strategia z kolei przekłada się na większe zainteresowanie projektami o wyższym profilu ryzyka, tj. np. projektami typu value-add czy wymagającymi repozycjonowania oraz zmiany funkcji starszymi, źle perforującymi obiektami.
Projekty typu core, zwłaszcza te w segmencie logistycznym, pozostają najbardziej pożądanym produktem inwestycyjnym. Jednak z uwagi na wyższe oczekiwania w stosunku do zwrotów, muszą one posiadać dodatkowy aspekt podnoszący rentowność, czyli przede wszystkim wynajęcie po stawkach niższych od rynkowych. Trend jest szczególnie wyraźny w sektorze logistycznym, gdzie odnotowano jeden z najbardziej znaczących wzrostów stawek w ciągu ostatnich 18 miesięcy. Warto jednak zaznaczyć, że postępująca indeksacja spowodowała, iż tego typu produkty stają się coraz mniej dostępne. Zindeksowane czynsze zaczynają bowiem osiągać obecne rynkowe poziomy dla nowych umów najmu”, dodaje Robert Tomaszewski Senior Investment Consultant, Capital Markets Poland, Cushman & Wakefield.
Rozwój pod wpływem megatrendów z obszaru ESG
Aspekty związane z ESG stały się integralną częścią strategii inwestycyjnych funduszy. Presja regulacyjna przekłada się dodatkowo na szybszą zmianę oczekiwań najemców, a także wymogi kapitału wspierającego instytucjonalne fundusze nieruchomościowe.
Holistyczne postrzeganie i ocena projektów nieruchomościowych w aspekcie finansowym i wpływu na środowisko oraz społeczeństwo stanie się normą rynkową. Dlatego poważne i strategiczne podejście do ESG już dziś z pewnością wpłynie na przewagę konkurencyjną i przyczyni się do budowy długoterminowej wartości dla przedsiębiorstw”, mówi Paweł Partyka.
Jak dodaje ekspert Cushman & Wakefield, rosnące znaczenie trendów związanych z ESG przekłada się na konieczność dostosowania strategii inwestycyjnych do nowych standardów, co jest tym większym wyzwaniem, że w większości nie są one jeszcze ostatecznie ustalone zarówno na poziomie regulacyjnym, jak i rynkowym, a to generuje presję finansową i organizacyjną.
Już teraz możemy jednak powiedzieć, że dostosowanie niektórych nieruchomości do surowych standardów związanych z ESG może okazać się zbyt kosztowne. Powszechnym rozwiązaniem w takiej sytuacji staje się zmiana funkcji budynku przy jednoczesnym zachowaniu większości jego struktury. Takie przebudowy często jednak okazują się trudne i wymagają głębokiej analizy scenariuszy i decyzji, która z dostępnych alternatyw będzie dla obecnego właściciela najbardziej korzystna. Przed nami bardzo interesujące miesiące i lata, a mocne fundamenty inwestycyjne polskiego rynku nieruchomości pozwalają na ostrożny optymizm, co do spodziewanej aktywności kupujących”, podsumowuje Paweł Partyka.
