Ubiegłoroczny zysk netto reprezentantów branży deweloperskiej o profilu mieszkaniowym, notowanych na GPW (rynek podstawowy i Catalyst), osiągnął najwyższy historycznie poziom grubo ponad 1,7 mld zł. Pytanie, czy profity po trzech tegorocznych kwartałach uzasadniają prognozy kolejnego rekordu w 2023 r.
W oczekiwaniu kolejnego rekordu zyskowności
Pozycję rynkowych tuzów w kwestii zdolności generowania zysków z działalności deweloperskiej, których profity można liczyć w setkach milionów złotych, po trzech kwartałach br. potwierdziła czwórka firm: Dom Development, Atal, Develia oraz debiutujący na parkiecie GPW Murapol. Tym razem w zestawieniu zabrakło Robyga, który publikacje wyników finansowych ogranicza do półrocznych i rocznych. 
Jednak w przypadku deweloperki mieszkaniowej wszelkie kwartalne raporty finansowe, poza tymi kompletnymi całorocznymi, należy traktować ze sporą rezerwą. W tym segmencie rynku nieruchomości tego typu parametr jak zysk netto, choć jest wiarygodnym wskaźnikiem kondycji finansowej spółki, nie musi do końca odzwierciedlać bieżącego stanu koniunktury rynkowej, czy też aktualnej sytuacji poszczególnych firm.
Osiągnięty zysk netto jest bowiem efektem tzw. przekazań, a więc zawarcia ostatecznych umów przeniesienia własności lokali pochodzących ze sprzedaży, a ściślej przedsprzedaży poprzednich okresów. Jest to więc bardziej efekt działalności operacyjnej sprzed kilku kwartałów, aniżeli aktualnej aktywności gospodarczej.
Co więcej, jak wskazują eksperci portalu RynekPierwotny.pl, jest już niemal normą, że przekazania mieszkań przez notowanych na GPW deweloperów mają zdecydowanie nierównomierny wymiar w przeciągu roku, a ich kumulacja następuje zazwyczaj w ostatnim, czwartym kwartale. Stąd też ogromne rozbieżności w parametrze zmian rok do roku w ostatniej kolumnie tabeli. W ubiegłym roku czysty zysk wypracowany przez prezentowane spółki w IV kwartale stanowił około 40 proc. zysku całorocznego. Stąd wniosek, że i rok bieżący może okazać się rekordowy, a sumaryczny zysk netto po dołączeniu do prezentowanej stawki Robyga może sięgnąć okolic 2 mld zł. A rekordowe profity deweloperki giełdowej, to i rekordowe dywidendy dla akcjonariuszy, a więc – przynajmniej teoretycznie – rekordowe notowania giełdowe. I tu pojawia się pewien problem.
BK2% i zastopowana hossa WIG-Nieruchomości
Skoro zyski deweloperów giełdowych wciąż mają się tak dobrze, to pojawia się pytanie o słabość indeksu sektora spółek nieruchomościowych, zwłaszcza w odniesieniu do głównych wskaźników koniunktury GPW, wynikająca głównie z niedomagań notowań budowniczych mieszkań. Powyborcza euforia, która zdominowała niemal cały parkiet warszawskiej giełdy, uporczywie je omija.
Jednak co gorsza, jak zauważają eksperci portalu RynekPierwotny.pl, wykres WIG-Nieruchomości zdaje się skłaniać ku realizacji figury przypominającej RGR (głowa z ramionami), zwiększającej prawdopodobieństwo odwrócenia średnioterminowego trendu wzrostowego, a tym samym nieco dłuższą korektę już jedenastoletniej hossy. Gdy ostatnio w reakcji na zapowiedź nowej koalicji rządowej o materializujących się szansach pozyskania przez Polskę środków z KPO główny indeks giełdowy WIG ustanawiał nowy rekord wszechczasów, WIG-Nieruchomości w najlepsze zaliczał ponad 1,5-procentowe tąpnięcie, generowane głównie wyprzedażą akcji deweloperów mieszkaniowych.
Sęk w tym, że niemal dokładnie w tym samym czasie nowy minister rozwoju ogłaszał decyzję o kontynuacji programu Bezpieczny Kredyt 2%. Czyżby więc inwestorzy giełdowi poddawali w wątpliwość „bezpieczeństwo” rządowych dopłat do hipotek dla koniunktury rynku nieruchomości mieszkaniowych i perspektyw zyskowności spółek deweloperskich?
Autor: Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
