Eksperci zgromadzeni na dorocznej konferencji ULI Poland „Game Changers in the Real Estate World” zgodnie podkreślili, że obecne warunki rynkowe stwarzają okno możliwości dla inwestorów nieruchomościowych gotowych na szybkie i przemyślane działania. Na razie dominują mniejsze transakcje dokonywane przez graczy regionalnych, ale pojawiają się też sporadycznie większe zakupy ze strony kapitału zachodniego. Daje to nadzieję na stopniowy powrót dużych międzynarodowych graczy na polski rynek nieruchomości.
Analitycy rynkowi prognozują na nadchodzące lata wzrost zainteresowania inwestycjami w nieruchomości w regionie Europy Środkowo-Wschodniej (CEE), a szczególnie w Polsce, która jest największym rynkiem nieruchomościowym na tym obszarze.
– Mimo spowolnienia przepływu kapitału transgranicznego i generalnego pogorszenia płynności na rynkach globalnych region CEE pozostaje atrakcyjny dla inwestorów, a jego silne fundamenty pozwalają sądzić, że aktywność inwestycyjna będzie coraz większa. CEE było dużym beneficjentem boomu logistycznego w ostatniej dekadzie, jednak teraz nadszedł czas na dywersyfikację portfeli inwestycyjnych. Uwaga inwestorów kieruje się w stronę nieruchomości z szeroko rozumianego sektora mieszkalnego, pojawiają się zakupy biurowców, ale najważniejszym kryterium jest to, czy dany projekt spełnia wymogi ESG – twierdzi David Inskip, szef badań EMEA w CBRE Investment Management.
Dorota Strauch, CEE lead i head of research w Raiffeisen Bank International, zwraca z kolei uwagę na znaczenie konsumpcji dla odbudowy gospodarczej Polski, wspieranej przez fundusze unijne, które mają pozytywnie wpłynąć na inwestycje krajowe.
– Skoncentrowanie się na konsumpcji i inteligentne wykorzystanie funduszy unijnych mogą pozytywnie wpłynąć na inwestycje w 2024 r. – przewiduje Dorota Strauch. – Polska gospodarka, choć odzyskuje siły w niezbyt spektakularnym tempie, nadal prezentuje dość optymistyczne perspektywy w kontekście regionalnym z przewidywanym wzrostem PKB na poziomie 3,1 proc. w 2024 r. i 3,8 proc. w roku następnym – dodaje ekspertka Raiffeisen Bank International.
Zanim na polskim rynku inwestycyjnym rozgości się z powrotem duży globalny kapitał, swojej szansy upatrują na nim gracze z regionu i łowcy okazji. – Choć inwestorzy są obecnie ostrożniejsi, to jednak nadchodzące lata stwarzają wyjątkową okazję, jedną z tych, które zdarzają się raz na dekadę – podkreśla David Inskip.
Regionalni inwestorzy w natarciu
Marginalny udział rodzimego kapitału instytucjonalnego i wycofanie się kapitału globalnego są sporym wyzwaniem dla polskiego rynku inwestycji w nieruchomości. Taka sytuacja jest jednak bardzo atrakcyjna dla inwestorów z naszego regionu Europy.
– Było to bardzo dobrze widoczne zwłaszcza w ubiegłym roku. Nieco upraszczając, gdyby nie kapitał płynący z krajów regionu, który odpowiadał za większość transakcji nad Wisłą, rynek inwestycyjny zamarłby niemal na dobre – podkreśla Dorota Wysokińska-Kuzdra, senior partner w Colliersie.
Wśród aktywnych graczy na polskim rynku inwestycyjnym znajdują się m.in. inwestorzy z krajów bałtyckich.
– Polska daje obecnie średniej wielkości kupującym atrakcyjne możliwości inwestycyjne i okazję do organicznego wzrostu. Jako regionalny inwestor korzystamy z tego, że zachodni kapitał jest dużo mniej aktywny. Jak każdego inwestora interesuje nas dobry wybór i jak najlepszy moment na wejście w inwestycje. Obecnie mamy do czynienia z rynkiem kupującego i nabywamy tu nieruchomości przy bardzo atrakcyjnych parametrach zwrotu – mówi Paulius Stulgaitis, dyrektor ds. inwestycji w litewskiej Eika Asset Management.
Oprócz inwestorów znad basenu Morza Bałtyckiego szukających okazji zakupowych w Polsce dużą aktywnością wykazują się podmioty z Czech.
– Czeskie fundusze zainteresowane są zazwyczaj zakupami pojedynczych nieruchomości. Inwestują kilkanaście, kilkadziesiąt do może 100 mln euro i to często na rynku biurowym, który w Polsce jest szerszy i większy niż w Czechach. Ponadto stopy zwrotu z polskich nieruchomości są o 150–200 punktów bazowych wyższe niż w Czechach, co przyciąga fundusze, których udziałowcy poszukują dwucyfrowych zwrotów. W Polsce jest wystarczająco dużo atrakcyjnych nieruchomości i jeśli inwestorzy nie znajdą okazji w Warszawie, to znajdą je np. w Gdańsku bądź innych miastach regionalnych – uważa Radek Kucera, założyciel i partner zarządzający w czeskim Grafton Property Partners.
Inwestorzy oportunistyczni na zakupach
Obecna sytuacja na rynku jest bardzo sprzyjająca do zakupów oportunistycznych i niektóre zachodnie fundusze dokonują już takich transakcji. – To, że dotychczasowi gracze przestali być aktywni, stanowi dla nas okazję, ale dokonując nowych inwestycji, zawsze myślimy o horyzoncie wyjścia. Nie możemy na razie liczyć w tym względzie na miejscowy kapitał, dlatego płynność rynku jest dla nas bardzo istotna. Polski rynek ma bardzo dobre fundamenty makroekonomiczne i w ostatniej dekadzie wykazywał atrakcyjność inwestycyjną – mówi Colman McCarthy, partner w Signal Capital Partners. – W ostatnim czasie zainwestowaliśmy oraz zobowiązaliśmy się do zainwestowania około 120 mln euro i mamy apetyt na więcej. Tworzymy z lokalnymi partnerami między innymi platformę akademików. Jesteśmy także obecni w dobrych projektach, których wspólnym mianownikiem są problemy płynnościowe. Sektor mieszkaniowy, ze względu na solidne podstawy, pozostaje w kręgu naszych zainteresowań, są w nim też wszelkie oportunistyczne możliwości inwestycyjne o dobrych fundamentach – dodaje McCarthy.
Zakupy graczy z regionu i podmiotów oportunistycznych nie przywrócą od razu rynku inwestycyjnego do pełnej świetności. Na to będziemy musieli jeszcze poczekać, ale symptomy poprawy są już widoczne.
– Chociaż stopy procentowe mają potencjał do przejścia w trend spadkowy, to nadal pozostają na relatywnie wysokim poziomie, co sprzyja działaniom oportunistycznym. Równocześnie obserwujemy zmniejszanie się rozbieżności pomiędzy oczekiwaniami kupujących a możliwościami sprzedających – mówi Marcin Juszczyk, partner zarządzający i wiceprezes zarządu Capital Park oraz przewodniczący Urban Land Institute Poland. – Rynek inwestycyjny w Polsce przeżywa fazę aktywności, która charakteryzuje się zarówno licznymi mniejszymi transakcjami, jak i sporadycznymi dużymi operacjami, które często wspierane są przez amerykański kapitał. Te większe inwestycje są iskrą nadziei na powrót dużych międzynarodowych graczy na polski rynek nieruchomości – dodaje przewodniczący ULI Poland.