Sytuacja na rynku inwestycyjnym w roku 2020 przebiegała pod znakiem pandemii, a jej implikacje na poszczególne sektory były bardzo zróżnicowane. Zdaniem ekspertów najbliższe 12-18 miesięcy będą nadal naznaczone pandemią, a sukces inwestorów zależeć będzie od ich zdolności do adaptacji w kontekście zmieniającej się dynamiki rynkowej, preferencji najemców oraz społeczeństwa.
Na skróty:
Rynek magazynowy
- Wielkim wygranym w 2020 r. okazał się sektor przemysłowo-logistyczny, który odnotował 85% wzrost wolumen inwestycyjnego i tym samym przyciągnął najwięcej kapitału (€2.6 mld).
- Gros (60%) kapitału zainwestowane poprzez nabycie portfeli i platform.
- Największą transakcją była zakup przez Singapurską grupę GLP portfela logistycznego Goodman w Europie Środkowo-Wschodniej obejmującego magazyny w Polsce o powierzchni 900,000 m2.
Zdaniem ekspertów na rynku przemysłowo-logistycznym nadal będziemy obserwować boom, zarówno pod kątem najmu, jak i transakcji inwestycyjnych. Widoczna będzie przyspieszona transformacja magazynów w takich segmentach jak last-mile logsitics, small business units, data centers, co w konsekwencji będzie się przekładać na dywersyfikację business planów wśród inwestorów.
Rynek biurowy
- Pandemia COVID-19 początkowo zatrzymała toczące się transakcje i ostudziła zainteresowanie inwestorów segmentem biurowym w obliczu rozpowszechnieniu pracy zdalnej, ale już w drugiej połowie roku duża część inwestorów powróciła do aktywnego poszukiwania odpowiednich aktywów.
- W biura zainwestowano łączenie niemal €2 mld, z czego €1.32 mld w Warszawie.
- Warszawska strefa biurowa Mokotów-Służewiec odnotowała najwyższy w historii wolumen transakcyjny o łącznej wartości €395 mld.
W sektorze biurowym eksperci Cushman & Wakefield przewidują zdecydowany wzrost liczby i wartości transakcji.
Spadek podaży nowo wybudowanych obiektów z odpowiednim poziomem wynajęcia może w dużym stopniu zwiększyć apetyt inwestorów na istniejące aktywa z ugruntowaną pozycją na rynku. Utrzyma się mniejszy popyt na duże transakcje o skali €100-200 mln i więcej, ze względu na ograniczoną aktywność kapitału z Azji. Wzrośnie natomiast zainteresowanie transakcjami w obszarze €10–20 mln, spowodowane popytem ze strony inwestorów prywatnych tzw. „family offices” – prognozuje Marcin Kocerba, Associate, Capital Markets, Cuhsman & Wakefield.
Dodatkowo, redefinicji ulegnie pojęcie biurowca stabilnego inwestycyjne, czyli zdolnego do utrzymywania wysokiego poziomu wynajęcia oraz z potencjałem wzrostu czynszów i wartości w średnim/długim terminie, odpowiadającego na potrzebę elastyczności, konkurującego środowiskiem pracy z koncepcją pracy zdalnej oraz oferującego krótki i komfortowy dojazd do biura. Ponadto, bardziej niż kiedykolwiek będzie liczyć się stabilność finansowa i sektor działalności najemcy. Stopy kapitalizacji dla aktywów, spełniających powyższe cechy i wpisujących się kryteria większej grupy inwestorów mogą w średnim terminie ponownie ulegać kompresji, z kolei wartości nieruchomości których słabości obnażyła pandemia w krótkim terminie nie powrócą do dawnych poziomów.
Rynek handlowy
- Centra handlowe, będące najbardziej dotkniętą pandemią grupą aktywów, de facto zniknęły ze strategii inwestycyjnych funduszy nieruchomościowych.
- Zyskał na tym segment parków handlowych oraz centrów typu ‘convenience’, które zdominowały transakcje handlowe.
Eksperci prognozują, że w roku 2021 będą miały miejsce większe transakcje handlowe, a zainteresowaniem inwestorów będą się cieszyć obiekty typu convenience, z dużym udziałem najemców z branży spożywczej i drogeryjnej. Sami inwestorzy natomiast, staną przed wyzwaniem określenia stabilnego poziomu czynszów, w związku z wciąż trwającymi negocjacjami stawek.
Mieszkań na wynajem
- Rynek mieszkań na wynajem zaczął przyciągać coraz większą grupę inwestorów i po raz pierwszy odnotował transakcję produktami instytucjonalnymi na tak dużą skalę.
- Nadal jednak są to w dużej mierze transakcje polegające finansowaniu lub współfinansowaniu budowy, nie zaś zakup istniejących budynków z zabezpieczonym dochodem.
Coraz większego znaczenia nabierać będą transakcje w aktywa alternatywne tj. mieszkania na wynajem instytucjonalny („PRS”), akademiki czy domy senioralne.
Pomimo ostatnich turbulencji niespotykana skala taniego kapitału sprawi, że nieruchomości komercyjne nadal stanowić będą jeden z najbardziej atrakcyjnych i bezpiecznych aktywów, szczególnie w obliczu presji inflacyjnej. Rok 2021 zapowiada się interesująco. Nadal widoczna jest niepewność co do implikacji COVID-19 w długim okresie oraz tego jak szybko powszechne szczepienia pozwolą na częściowy powrót do normalności. Z drugiej strony ilość kapitału alokowanego na inwestycje nieruchomościowe jest ogromna. W zaawansowanych negocjacjach są transakcje przekraczające 2 mld Euro i całkowity wolumen inwestycyjny z dużym prawdopodobieństwem przewyższy ubiegłoroczny.– podsumowuje Marcin Kocerba, Associate, Capital Markets, Cuhsman & Wakefield.
