Regulacje prawne dotyczące REIT-ów zostały wprowadzone już w ponad 40 krajach na całym świecie, w tym we wszystkich państwach G7. Na Konferencji PINK 2024 eksperci podkreślali, że mimo zróżnicowanych systemów prawnych, wszystkie te jurysdykcje wdrożyły REIT-y, osiągając sukces na różnych poziomach, co potwierdza zdolność tego modelu inwestycyjnego do dostosowania się do lokalnych uwarunkowań prawnych. Na wprowadzenie regulacji prawnych dotyczących REIT-ów w Polsce wciąż czekamy.
REIT-y historycznie narodziły się w Stanach Zjednoczonych, a kraje takie jak Australia i Singapur wyróżniają się jako jurysdykcje, w których ten model inwestycyjny rozwija się szczególnie dynamicznie. W skali świata funkcjonuje ich ponad 900. W Polsce to kolejne podejście do ustawy REIT-owej.
– Do tej pory pewne elementy planowanych polskich REIT-ów były wspólne – zawsze mówiliśmy o tym, że musi być to spółka w obrocie publicznym, a kapitał zakładowy powinien być na wysokim poziomie. Zależnie od projektu mówiliśmy o 50-60 mln złotych. Teraz, w nowych założeniach, pojawia się kwota w wysokości 100 mln złotych – zauważa Mateusz Baran, partner w CRIDO.
Eksperci oceniają, że wprowadzenie REIT-ów na polski rynek powinno być poprzedzone okresem przejściowym, podobnym do tych stosowanych w innych krajach, takich jak m.in. Wielka Brytania. W Europie Real Estate Investment Trust są obecne w 13 krajach.
– REIT jako instrument powinien być dopracowany w wielu ramach legislacyjnych, z uwzględnieniem doświadczeń zdobytych na rynkach europejskich. Kluczowym aspektem jest również to, aby inwestycje były skoncentrowane na produktach o wysokiej jakości. Jest ważne, aby w pierwszych latach istnienia nowej legislacji, w której wprowadzenie gorąco wierzymy, prowadzony był monitoring i nadzór, aby można było dokonywać ewentualnych korekt i zmian. Chodzi o wprowadzenie ustawy adekwatnej do polskich warunków. Należy dodać, że powstanie REIT-ów w 2025 roku jest istotne, o ile nie kluczowe, do dalszego rozwoju inwestycyjnego rynku nieruchomości w Polsce. Niezmiernie ważne jest stworzenie warunków do powstania i rozwoju polskiego kapitału. Brak równowagi pomiędzy udziałem polskiego i zagranicznego kapitału na rynku nieruchomości, z czym mamy do czynienia obecnie, może skutkować stagnacją na tym rynku w Polsce w najbliższych latach. Byłaby to duża strata – mówi Małgorzata Kosińska, prezes zarządu Stowarzyszenia REIT.
– Przy konstruowaniu REIT-ów nie można zapominać o istotnej roli, jaką odgrywa regulator finansowy i jego polityka nadzorcza wobec rynku kapitałowego, zwłaszcza w odniesieniu do produktów skierowanych do inwestorów indywidualnych. Inwestorzy indywidualni podlegają szczególnej ochronie zarówno w ramach przepisów krajowych, jak i europejskich. Warto wprowadzić mechanizm rewizyjny, który po kilku latach obowiązywania ustawy umożliwi ocenę skuteczności produktu. Taka ocena pozwoli przedstawić nadzorcom i przedstawicielom Ministerstwa Finansów dowody na to, że produkt sprawdził się w praktyce, co mogłoby stanowić podstawę do rozważenia stopniowego podniesienia poziomu ryzyka – wyjaśnia Łukasz Walczyna, counsel A&O Shearman.
Eksperci wskazują na fakt, że legislacja dotycząca REIT-ów powinna umożliwiać inwestowanie we wszystkie segmenty rynku nieruchomości przynoszących dochód, z zastrzeżeniem, że inwestowane aktywa muszą być wysokiej jakości. Zwracają uwagę na konieczność unikania nadmiernej regulacji w tym obszarze, wierząc, że jakość aktywów oraz mechanizmy rynkowe same się obronią i skutecznie zadziałają na rzecz sukcesu REIT-ów.
– Proces legislacyjny powinien być otwarty i transparentny, umożliwiając szerokie uczestnictwo w dyskusji. Gdy już instytucja REIT zostanie ustanowiona, regulator odpowiedzialny za jej nadzór powinien prowadzić otwartą komunikację z rynkiem, na bieżąco wyjaśniając wszelkie wątpliwości oraz publikując interpretacje przepisów. Jest to szczególnie ważne, ponieważ w początkowej fazie funkcjonowania REIT-ów mogą pojawić się liczne pytania i wątpliwości prawne. Dlatego istotne jest, aby ten etap przebiegał spokojnie, bez niepotrzebnego napięcia – mówi Łukasz Dunaj, head of legal G City Europe.
Specjaliści sygnalizują, że kluczowe dla wprowadzenia REIT-ów na polski rynek kapitałowy jest ich sprawne, bezpieczne i transparentne uregulowanie. REIT-y mają potencjał przynieść liczne korzyści, zarówno dla osób oszczędzających, jak i dla profesjonalizacji rynku nieruchomości, a także dla samych podmiotów gospodarczych.
– Istnieje tylko jedna szansa, aby skutecznie, bezpiecznie i właściwie wprowadzić REIT-y na polski rynek, ponieważ kluczowe jest zaufanie inwestorów indywidualnych. Istotne jest, aby REIT-y były odpowiednio regulowane, przykładowo: notowane na giełdzie, ustawowe wymagania kompetencyjne dla członków zarządu i rady nadzorczej. Kluczowe jest także zapewnienie szerokiego zakresu aktywów, w które spółka mogłaby inwestować. Wyjątkiem, który warto rozważyć, są nieruchomości rolne – podkreśla Adrian Zwoliński, dyrektor Departamentu Rynku Finansowego i Prawa Korporacyjnego Konfederacja Lewiatan.
Eksperci podkreślają, że kluczowe jest nie tylko wprowadzenie REIT-ów, ale również szeroka i skuteczna kampania informacyjna na ich temat. Informowanie społeczeństwa o nowym instrumencie powinno opierać się nie tylko na rynku, ale również być wspierane przez państwo i rządu, które przekażą obywatelom, że wprowadzono nowy instrument finansowy, jego założenia oraz cele wprowadzonych regulacji. Sukces REIT-ów w dużej mierze będzie zależał od skali i efektywności tej kampanii informacyjnej.
– Oprócz elementów wspólnych, projekty zawierały także rozwiązania, które zmieniały się w trakcie ich opracowywania. Na przykład, w pierwszym projekcie wykluczono możliwość inwestycji w nieruchomości mieszkalne, co spotkało się z krytyką szeroko pojętego rynku w trakcie konsultacji publicznych. W kolejnym projekcie to ograniczenie zostało usunięte, natomiast w jeszcze innym wprowadzono wymóg, aby REIT-y inwestowały wyłącznie w nieruchomości mieszkaniowe. Dodatkowo, nazwa REIT była kilkukrotnie modyfikowana, a obecnie w polskiej wersji projektu wszystko wskazuje na to, że jeśli proces legislacyjny będzie kontynuowany i ustawa wejdzie w życie, wprowadzone zostaną SINN-y, czyli spółki inwestujące w najem nieruchomości – dodaje Mateusz Baran.
W opinii ekspertów mechanizm rewizji to wartościowa propozycja, która choć rzadko stosowana w polskim systemie prawnym, jest szeroko rozpowszechniona na poziomie prawa unijnego. Dodatkowo, giełda odgrywa kluczową rolę na etapie tworzenia REIT-ów i wprowadzania tego produktu na polski rynek finansowy w kontekście polskiej rzeczywistości regulacyjno-legislacyjnej, jak wskazują eksperci.
– Spółka notowana na giełdzie podlega szerokim obowiązkom informacyjnym, co wymusza przejrzystość i regularne raportowanie działalności do interesariuszy rynkowych. Ważne jest, aby REIT był oparty na najwyższych standardach, zarówno w fazie inwestycji, jak i późniejszego funkcjonowania. Zapewnienie inwestorom dostępu do transparentnych i przewidzianych prawem informacji będzie miało kluczowe znaczenie, a także pomoże w dalszym dostosowywaniu i elastycznym rozwoju REIT-ów – podsumowuje Łukasz Walczyna.
Specjaliści oceniają, że obecny moment jest szczególnie sprzyjający dla wprowadzenia REIT-ów na polski rynek kapitałowy. Kluczowe jest wsparcie ze strony władz. Jest to bowiem instrument finansowy, który znacząco przyczyni się do rozwoju zarówno rynku nieruchomości w Polsce, jak i całego rynku kapitałowego.
