Rynek najmu w Polsce w 2024 roku przechodzi wyraźne zmiany, widoczne zarówno w segmencie najmu długoterminowego, jak i krótkoterminowego. Po okresie dynamicznego wzrostu czynszów w latach 2022-2023, obecnie sytuacja wydaje się stabilizować. Chociaż ceny ofertowe utrzymują się na wysokim poziomie, rzeczywistość rynkowa pokazuje rozdźwięk między oczekiwaniami właścicieli a możliwościami finansowymi najemców.
Na skróty:
Wynajem długoterminowy – coraz trudniej o wysokie stawki
W 2024 roku polski rynek najmu mieszkań był świadkiem dynamicznych wydarzeń. Po spokojnym początku roku stawki czynszów osiągnęły historyczne maksima w III kwartale, by następnie nieco wyhamować we wrześniu. Końcówka roku przyniosła jednak ponowny wzrost dynamiki cen, choć analitycy zauważają, że obecne tempo wzrostu wskazuje na większą stabilizację w porównaniu z poprzednimi latami.
Zmieniająca się sytuacja na rynku wpływa także na postawy właścicieli mieszkań. W obliczu spadającej liczby zapytań coraz częściej rezygnują oni z organizowania swoistych „castingów” na najemców, stając się bardziej otwarci na negocjacje. Aby uniknąć długich przestojów lokali, wielu właścicieli decyduje się na obniżenie cen, co stanowi nową rzeczywistość dla rynku najmu.
– Podaż mieszkań jest w miarę stabilna, a ceny ofertowe może i delikatnie rosną, ale w praktyce mamy rozdźwięk pomiędzy wywindowanymi w ostatnich dwóch latach oczekiwaniami finansowymi właścicieli mieszkań a tym, ile najemca jest w stanie realnie zapłacić. Pośrednicy obserwują, że właściciele są często skłonni obniżyć cenę, by mieszkanie nie stało długo puste – podkreśla Ewa Wielgórska, założycielka i prezes zarządu Fairy Flats.
W efekcie różnica między cenami transakcyjnymi a ofertowymi staje się coraz bardziej widoczna, a rynek długoterminowego najmu ulega korekcie po okresie intensywnego wzrostu czynszów.
Z najnowszych danych portalu Otodom wynika, że na koniec października 2024 r. na rynku dostępnych było 23,8 tys. mieszkań na wynajem długoterminowy, czyli o 4 proc. mniej niż miesiąc wcześniej. Spadek liczby ofert kontynuuje trend obserwowany od wiosny 2024 roku, z wyjątkiem chwilowego wzrostu we wrześniu, co jest rokrocznym zjawiskiem ze względu na rozpoczynający się rok akademicki. Tymczasem liczba ofert krótkoterminowych w serwisach takich jak Airbnb czy Booking.com stabilnie rośnie – w tym roku liczba ofert w Warszawie wzrosła o około 15% (dane Airdna.co).
Krótko- i średnioterminowy najem w fazie dynamicznego rozwoju
Z kolei w segmencie wynajmu krótkoterminowego obserwujemy rozwój napędzany zmieniającymi się potrzebami społeczeństwa. Strach przed niepłacącymi lokatorami skłania wielu właścicieli do oferowania mieszkań w modelu krótkoterminowym lub średnioterminowym. Dane serwisu Airdna.co wskazują, że w Polsce obecnie jest aktywnych około 87 tys. ofert na Airbnb, z czego w samej Warszawie aż 8927. Zaś zgodnie z wyliczeniami Stowarzyszenia MIeszkanicznik mamy obecnie w naszym kraju 1 056 780 mieszkań na rynku najmu prywatnego (czyli bez najmu z zasobów gminnych czy TBS).
– Wiemy więc, że około 8,2% wszystkich mieszkań na rynku najmu prywatnego jest całkowicie lub częściowo wynajmowane przez Airbnb. Warto jednak dodać, że sporo z tych lokali znajduje się w budynkach stricte usługowych lub są to mieszkania przez część czasu zamieszkałe przez właściciela, więc i tak nigdy nie trafiłyby na rynek najmu długoterminowego – dodaje Ewa Wielgórska.
Co istotne, rynek ten rzadko stanowi bezpośrednią alternatywę dla hoteli. Tylko 38% obiektów w Warszawie umożliwia wynajem na jedną noc, a większość ofert preferuje wynajem na tydzień lub dłużej. Ten segment wypełnia przestrzeń między klasycznym najmem długoterminowym a hotelami, odpowiadając na potrzeby osób pracujących projektowo, które często zmieniają miejsce zamieszkania. Właściciele takich apartamentów oferują komfort przypominający domowe warunki, co stanowi przewagę nad tradycyjnymi hotelami.
Długoterminowy a krótkoterminowy najem w 2024 roku
Podczas gdy wynajem długoterminowy zmaga się z wyzwaniami wynikającymi z rosnących kosztów życia i oczekiwań właścicieli, wynajem krótkoterminowy rozwija się dynamicznie, napędzany nowymi wzorcami mobilności społecznej i preferencjami lokatorów. Wynajem krótkoterminowy pozwala właścicielom uniknąć długofalowego ryzyka związanego z lokatorami, ale jednocześnie wymaga większego zaangażowania w zarządzanie najmem. Z kolei najem długoterminowy, choć mniej ryzykowny w codziennym zarządzaniu, przynosi niższą rentowność, co zmusza właścicieli do większej elastyczności w negocjacjach cenowych. Oba segmenty odzwierciedlają zmieniającą się dynamikę rynku i pokazują, jak różnorodne potrzeby lokatorów kształtują strategie właścicieli nieruchomości.