Nie od 1 stycznia, ale od 1 kwietnia 2024 roku będą obowiązywać zmiany w warunkach technicznych, dotyczących budynków i ich usytuowania. 26 października 2023 r. rozporządzenie podpisał minister rozwoju i technologii Waldemar Buda. Eksperci portali RynekPierwotny.pl i GetHome.pl przeanalizowali te modyfikacje i ich wpływ na rynek nieruchomości oraz przyszłych nabywców mieszkań.
Pierwotny projekt nowych przepisów technicznych zakładał, że zmiany wejdą w życie z początkiem 2024 roku. Jednak na wniosek Polskiego Związku Firm Deweloperskich, minister rozwoju i technologii zdecydował o trzymiesięcznym opóźnieniu wejścia w życie tych regulacji. Jak tłumaczy Marek Wielgo, ekspert portali RynekPierwotny.pl i GetHome.pl, taki krok był niezbędny, ponieważ dostosowanie projektowanych inwestycji do nowych przepisów może wymagać dodatkowego czasu. Zwłaszcza że wśród tych zmian znajdują się takie, które wprowadzają znaczące zmiany w obowiązujących zasadach. Np. minimalna odległość, jaką budynki mieszkalne o czterech piętrach lub więcej muszą utrzymywać od granicy działki, zostanie zwiększona do co najmniej pięciu metrów, bez względu na to, czy w ścianie budynku znajdują się okna lub drzwi, czy nie. Dotychczasowa minimalna odległość wynosiła trzy metry w przypadku ścian bez okien lub drzwi, a cztery metry w przypadku ich posiadania.
Minister rozwoju i technologii – Waldemar Buda, wyjaśnia, że celem tych zmian jest zwalczanie nadużyć na rynku nieruchomości. Jednocześnie podkreśla, że większość deweloperów działa zgodnie z przepisami i normami społecznymi. Jednak jak w każdej branży, zdarzają się „czarne owce”, które skupiają się wyłącznie na zyskach. W takich przypadkach ogólnodostępne przestrzenie wspólne ograniczane są do minimum. Budynki powstają tak blisko siebie, że sąsiedzi zaglądają sobie do okien, a mieszkania pozbawione są jakiejkolwiek prywatności. Przykładem nadużyć jest także tworzenie osiedli z placami zabaw, które są zaledwie pozornie przeznaczone dla dzieci albo projektowanie miejsc parkingowych tuż pod oknami mieszkań.
– Dla kupujących mieszkania zmiany w warunkach technicznych są korzystne, jeśli chodzi o komfort zamieszkania. Trzeba jednak zaznaczyć, że mogą one wpłynąć na koszty budowy, co może przekładać się na ceny mieszkań – komentuje Marek Wielgo.
Przykładowo, nowe przepisy ograniczą swobodę wyznaczania miejsc parkingowych dla osób niepełnosprawnych tuż pod oknami bloków. Maksymalna liczba takich miejsc nie będzie mogła przekroczyć 6% ogólnej liczby miejsc postojowych. Ma to ukrócić praktyki niektórych deweloperów, którzy wyznaczali nadmierną liczbę miejsc parkingowych dla niepełnosprawnych. W ten sposób obchodzili normy odległościowe mające chronić mieszkańców przed spalinami i hałasem parkujących aut. Jednak dzięki temu mogli dostosować liczbę miejsc parkingowych do wymogów planu zagospodarowania przestrzennego lub warunków zabudowy. Jest to trudne, jeśli działka, na której powstaje osiedle jest niewielka lub cena gruntu jest bardzo wysoka. Wtedy konieczna jest budowa garażu podziemnego, co znacząco podnosi koszty inwestycji, zwłaszcza jeśli konieczne jest wybudowanie pod ziemią więcej niż jednej kondygnacji. Deweloper staje wówczas przed alternatywą: wykorzystać furtkę w przepisach lub zrezygnować z budowy, bo ceny mieszkań byłyby zbyt wysokie.
Przy okazji tej zmiany resort wprowadził do warunków technicznych poprawkę, która ucieszy osoby poruszające się po mieście rowerem. Nakaże ona deweloperom uwzględnienie w budynkach wielorodzinnych pomieszczenia gospodarczego o powierzchni minimum 15 m kw. do przechowywania rowerów. Alternatywą może być osobny budynek gospodarczy, wiata lub altana służący temu celowi.
Warto też zwrócić uwagę na nowy przepis, który zobowiązuje deweloperów do projektowania przegród o określonej grubości i wysokości w przypadku balkonów umieszczonych na jednej płycie balkonowej. Ma to zapewnić mieszkańcom prywatność.
Ministerstwo Rozwoju i Technologii podkreśla, że często przy nowo budowanych budynkach mieszkalnych pojawiają się bardzo małe place zabaw, które składają się zaledwie z jednej huśtawki lub niewielkiej piaskownicy. Często są one umiejscowione w nieatrakcyjnych miejscach na osiedlu, co utrudnia lub wręcz uniemożliwia ich użytkowanie przez dzieci. Dlatego w nowych warunkach technicznych kwestia powierzchni i wyposażenia placów zabaw została szczegółowo uregulowana. Kluczowa jest wielkość inwestycji. Obowiązek budowy placów zabaw nie obejmuje bloków lub osiedli, na których powstanie mniej niż 21 mieszkań lub domów. Jednak jeśli jest ich np. 50, to wówczas plac zabaw musi mieć co najmniej 50 m kw. powierzchni. Na osiedlu z ponad 300 mieszkaniami, do dyspozycji bawiących się dzieci musi być co najmniej 200-metrowy plac.
Nowe regulacje przewidują również, że minimalna powierzchnia lokali użytkowych będzie wynosić 25 m kw., co jest równoważne z metrażem mieszkań. Mniejsze lokale użytkowe będą mogły być budowane tylko na parterze i pierwszym piętrze budynku, pod warunkiem, że będą miały bezpośredni dostęp z ulicy. Te zmiany mają na celu zniechęcenie deweloperów do unikania norm dotyczących wielkości mieszkań. Niektórzy z nich tworzyli bowiem tzw. mikroapartamenty, czyli lokale użytkowe, które faktycznie pełniły funkcje mieszkalne. Zaznaczmy, że nowe regulacje nie obejmują budynków o przeznaczeniu innym niż mieszkalne, takich jak hotele, motele lub pensjonaty.
Marek Wielgo podkreśla, że reakcja deweloperów na te zmiany była ogólnie pozytywna, a Polski Związek Firm Deweloperskich jedynie zwrócił uwagę na zbyt krótki okres adaptacyjny. To właśnie ten związek zaproponował, aby nowe warunki techniczne zaczną obowiązywać od 1 kwietnia przyszłego roku.