– Zdecydowanie warto inwestować w nieruchomości budowlane, mimo, że ich ceny bardzo mocno w ostatnich latach wzrosły. W dalszym ciągu ten segment aktywów oferuje bardzo godziwe zwroty przy relatywnie małym ryzyku – uważa Kuba Karliński, założyciel inwestującej w branży budowlanej firmy Magmillon i autor książki „Zarabiajmy na Nieruchomościach”. Jego zdaniem, wprowadzanie nowego programu mieszkaniowego proponowanego przez rząd (w tym kredytu o zerowym oprocentowaniu) przełoży się na wzrost cen wszystkich nieruchomości. – Będziemy świadkami tego, co obserwowaliśmy dzięki tzw. „Bezpiecznemu Kredytowi 2 proc.” w 2023 r. – dodaje. Dlatego też, jak przyznaje Kuba Karliński, żeby dziś skutecznie zarabiać na nieruchomościach, trzeba uświadomić sobie wyzwania i mocniej wysilić się w znalezieniu efektywnej strategii inwestowania.
Rynek nieruchomości budowlanych w Polsce znajduje się od kilku lat pod szczególną lupą inwestorów, a więc tych, którzy oferują nabywcom lokale, jak również samych ich potencjalnych właścicieli lub najemców. Obecny rok rozpoczął się od wysokich cen takich nieruchomości, co z jednej strony stanowić może kolejną przeszkodę dla nabywców, ale z drugiej – wyzwanie dla tych, którzy na tym rynku działają, a także tych, którzy zamiar mają ulokować na nim posiadane przez siebie środki finansowe.
– Zdecydowanie warto inwestować w tym roku w nieruchomości – twierdzi Kuba Karliński, założyciel inwestującej w sektorze budowlanym firmy Magmillon. Jak uważa, wprawdzie ceny nieruchomości bardzo mocno w ostatnich latach wzrosły, jednak w dalszym ciągu ten segment aktywów oferuje bardzo godziwe zwroty przy relatywnie małym ryzyku. – Żeby skutecznie zarabiać na nieruchomościach, trzeba uświadomić sobie wyzwania i mocniej wysilić się w znalezieniu efektywnej strategii inwestowania – twierdzi Kuba Karliński.
Najważniejsze wyzwania: rosnące ceny, ograniczona podaż i Kredyt 0 Procent
Według niego, najważniejsze dziś wyzwania dla inwestorów na rynku nieruchomości to wysokie ceny i ograniczona podaż. – W drugiej połowie 2023 r., w wyniku wprowadzenia programu tzw. „Bezpieczny Kredyt 2 proc.” oraz rozluźnienia przez Komisję Nadzoru Finansowego rekomendacji dotyczących obliczania zdolności kredytowej, skokowo zwiększył się popyt i z rynku zniknęła mocno ograniczona wcześniej podaż. W ubiegłym roku średnio o kilkanaście procent (a w niektórych aglomeracjach – nawet o ponad 20 procent) zdrożały wszystkie nieruchomości, zarówno te małe i tanie, jak i duże oraz drogie – przypomina. Całkiem nowym wyzwaniem staje się obecnie nowy, rządowy program mieszkaniowy, zakładający również udzielanie kredytu z zerowym oprocentowaniem. – Wprowadzenie go przełoży się na większy wzrost cen wszystkich nieruchomości. Będziemy świadkami tego, co obserwowaliśmy dzięki tzw. „Bezpiecznemu Kredytowi 2 proc.” w 2023 r. Ceny nieruchomości w Warszawie wzrosły w tym czasie powyżej 20 procent. W innych miastach było podobnie – przypomina założyciel Magmillon.
W jego opinii skierowanie dużego dodatkowego strumienia pieniędzy na rynek bez zwiększenia podaży spowoduje zatem drastyczny wzrost cen. – Krótkoterminowo może wyglądać to fajnie, bo każdy lubi oglądać zwiększone słupki przychodów. Natomiast w średnim i dłuższym okresie jedynie jeszcze mocniej rozreguluje to rynek nieruchomości – przewiduje autor książki „Zarabiajmy na Nieruchomościach”. Ma przy tym nadzieję, że rządzący wyciągną wnioski z wyników wyborów w październiku 2023 r. i z odbioru społecznego działań poprzedniej ekipy rządzącej, która dostała czerwoną kartkę od społeczeństwa m.in. z powodu nieumiejętnego – jak ocenia – podejścia do kwestii mieszkaniowych. – Zaprezentowane wstępne założenia programu mieszkaniowego każą spodziewać się podobnego efektu jak po Bezpiecznym Kredycie 2 Procent. Beneficjenci programu kupią tańsze mieszkania, natomiast zapłacą za to wszyscy inni – w droższych cenach wszystkich nieruchomości oraz w podatkach, z których będzie finansowany ten program – spodziewa się założyciel Magmillon.
Jego zdaniem, przedsiębiorcy działający w branży deweloperskiej potrzebują przewidywalności i jasnych reguł gry, które pozwolą planować inwestycje.
Mikro lokale odpowiedzią na inwestycyjne potrzeby tych, którzy mają na to ograniczone środki, a także małych przedsiębiorców
Odnosząc się do realizowanej właśnie przez zarządzanej przez jego firmę inwestycji w podwarszawskich Regułach, przypomina on, że mikro lokale inwestycyjne Platanowa Park przy Alejach Jerozolimskich nie mają charakteru mieszkalnego. – W związku z tym żaden z programów wspierających zakup mieszkań takich jak Mieszkanie na Start, czy tzw. Bezpieczny Kredyt 2 Procent ich nie dotyczy. Naszymi klientami są przede wszystkim inwestorzy i przedsiębiorcy – osoby, które dysponują pieniędzmi i szukają skutecznych sposobów zabezpieczenia ich przed negatywnymi skutkami inflacji – tłumaczy. Wskazuje on, że inwestorzy szukają dziś opcji pomnożenia swojego kapitału i jednocześnie zwracają uwagę na stopę zwrotu, bezpieczeństwo inwestycji i brak zaangażowania własnego czasu. – Przedsiębiorcy, szczególnie ci, którzy mieszkają w bliskiej okolicy inwestycji, mogą kupić lokal na potrzeby własnego biura lub siedziby firmy, zamiast wynajmować taki lokal gdzie indziej – radzi Kuba Karliński. Z jego wyliczeń wynika bowiem, że w skali roku to ogromna oszczędność. – Wielu z nich pracuje dziś zdalnie z domu, co nie jest wygodne i zdrowe dla psychiki i relacji rodzinnych. Lepiej pracę przenieść do małego, ale własnego biura poza dom, by oddzielić sfery życia prywatnego i zawodowego – prezentuje zalety korzystania z takich mikro lokali założyciel Magmillon. Jak twierdzi, klientem na zakup lokalu może być także specjalista lub menedżer pracujący dla dużej firmy, która ma siedzibę w centrum Warszawy, ale z różnych powodów jej pracownicy pracują zdalnie. – Oni mają podobną sytuację. Z jednej strony praca zdalna jest fajna, bo nie trzeba tracić czasu na dojazdy, ale w dłuższym okresie jest to mniej efektywne i zacierają się granice między pracą a życiem po pracy, a warto je zachować – uważa Kuba Karliński.
Ceny dalej będą rosnąć. Ale w jakim tempie?
Prognozuje on, że ceny lokali będą dalej rosnąć. – Wciąż wysoka inflacja oraz dodatkowe stymulacje popytu przełożą się wprost na wzrost cen. Jedyne pytanie, jakie należy sobie teraz zadać, dotyczy tempa, w jakim ceny będą rosnąć. Trzymajmy kciuki, żeby dzięki coraz niższej inflacji wzrost cen się zatrzymał, a przynajmniej spowolnił – wyraża nadzieję autor książki „Zarabiajmy na Nieruchomościach” Radzi przy tym także, by poczekać na finalny kształt programu Mieszkanie na Start.
– Za kilka miesięcy zobaczymy, jak mocno popyt na mieszkania zostanie wsparty dofinansowanymi kredytami. Liczę na to, że od publikacji założeń do ogłoszenia faktycznych ram, program ten przejdzie metamorfozę i jego wpływ cenotwórczy będzie słabszy niż aktualnie się wydaje – wyraża
nadzieję Kuba Karliński. Dotyczy ona także oczekiwanych przez rynek działań rządu, które mogłyby wpłynąć na większą zachętę do kupowania lokali i realizacji inwestycji. – Mam nadzieję, a ta umiera ostatnia, że rząd wyciągnie wnioski z niepowodzeń poprzedniej ekipy i zaproponuje rozwiązania, które stymulować będą zwiększenie podaży gruntów pod zabudowę deweloperską oraz uproszczenie przepisów. W dłuższym okresie powinno to wpłynąć na zwiększenie podaży i ograniczyć wzrost cen gotowych nieruchomości – prognozuje założyciel Magmillon.
Jakich jeszcze instrumentów powinien użyć rząd?
W jego przekonaniu, bardzo pomoże również uproszczenie systemu podatkowego i wprowadzenie zachęt (lub przynajmniej wyeliminowanie sankcji) za inwestowanie w nieruchomości. – Na przykład PCC 6 proc. przy zakupie szóstego i kolejnego mieszkania nie działa, tylko niepotrzebnie zniechęca mniej świadomych obywateli do inwestowania w najbezpieczniejsze aktywa, czyli nieruchomości – twierdzi, sugerując, że warto by dziś przywrócić zabrane przez tzw. Nowy Ład odliczenie amortyzacji od podatku dochodowego od wynajmu. – Opodatkowanie dochodów z wynajmu może być korzystniejsze np. wpływać na zachęcenie do wynajmu pustych obecnie lokali, a jest ich w Polsce podobno nawet 1,5 miliona i wiele z nich w prywatnych rękach – podaje autor książki „Zarabiajmy na Nieruchomościach”.
Przedstawia on też swój pogląd na sposób inwestowania. – Nie opłaca się iść „za stadem“, bo tam, gdzie jest tłok, słabo się zarabia. Rentowność najbardziej popularnych dotąd inwestycji w mieszkania pod wynajem systematycznie spada. Np. w Warszawie średnia stopa zwrotu z wynajmu mieszkania wynosi obecnie 4 proc. rocznie. Niektórzy zarabiają więcej, ale wielu właścicieli mieszkań dokłada do swoich inwestycji – relacjonuje założyciel Magmillon. Dlatego też, jak uważa, dziś warto szukać małych lub mikro lokali w rejonach mniej oczywistych niż dotychczas – ze względu na cenę, popularność czy perspektywy rozwoju. – Dzięki temu można osiągnąć większe zyski z wynajmu w krótszym okresie oraz cieszyć się wzrostem wartości nieruchomości w dłuższym, kilkuletnim okresie – twierdzi Kuba Karliński.
Wyższość lokali mniejszych nad dużymi
Jak wskazuje, warto także przygotować się na to, że w zależności od zmieniających się okoliczności, możemy mieć zapotrzebowanie od najemców o różnym profilu i potrzebach. – Nie trzeba daleko sięgać pamięcią, kiedy na początku pandemii COVID-19 biura dużych firm nagle się wyludniły i firmy przeszły nagle na pracę zdalną, a potem hybrydową. Popyt na duże powierzchnie biurowe zwolnił, a na małe – skokowo wzrósł. Praca zdalna i hybrydowa z nami zostały – przypomina założyciel Magmillon i zwraca uwagę, że popyt na mikro powierzchnie do wynajęcia na biura do pracy hybrydowej lub zdalnej utrzymuje się na bardzo wysokim poziomie. – Jeśli ten sam lokal będzie można wynająć np. na gabinet masażu lub kosmetyczny, to jego właściciel może spać spokojnie – uważa. Dlatego – jak wskazuje – przykładem świetnej oferty inwestycyjnej są właśnie mikro lokale inwestycyjne przy Al. Jerozolimskich w Platanowa Park tuż przy granicy Warszawy. – Niewielka powierzchnia niektórych z nich (17 m2) oraz uniwersalne przeznaczenie pozwolą zarobić właścicielom dwukrotnie więcej niż z wynajmu mieszkania w Warszawie – przedstawia wyliczenia na ten temat Kuba Karliński.
Najemcy i inwestorzy w trudnej sytuacji
Ocenia on też obecną sytuację dla najemców, która – w jego opinii – również jest trudna, ponieważ brakuje oferty lokali pod wynajem, a czynsze dalej rosną, choć wolniej niż ceny. – Inwestorzy nie cieszą się jednak za bardzo, gdyż w dużych miastach, gdzie znacznie bezpieczniej kupować nieruchomości, średnia stopa zwrotu z wynajmu systematycznie spada. Jeśli doda się do tego wzrost wartości nieruchomości w czasie w dłuższym okresie, to nieruchomości są dalej jedną z najbardziej atrakcyjnych i najmniej ryzykowną kategorią aktywów inwestycyjnych – rekomenduje Kuba Karliński. Według niego dziś jedną z najlepszych okazji do takich inwestycji mogą więc być mikro lokale w dobrze skomunikowanych z centrami miast okolicach. – Miejmy zatem na uwadze takie rejony, które się rozwijają, a są jeszcze stosunkowo tanie – wskazuje autor książki „Zarabiajmy na Nieruchomościach”. Przyznaje on bowiem, że takie właśnie miejsca czekają na swoje odkrycie, do którego dojść może dość szybko. I to one – w jego przekonaniu – mogą się wkrótce okazać nowym, atrakcyjnym obszarem lokowania środków na inwestycje w nieruchomości budowlane, potwierdzając – tym samym – że obecny rok to dobry okres do strategicznego inwestowania w nieruchomości. Przemyślane decyzje inwestycyjne pozwolą zarobić inwestorom w każdym czasie, niezależnie od inflacji, czy sytuacji gospodarczej.