Według raportu firmy doradczej Brookfield Partners ,,Office Market Pulse – podsumowanie rynku biurowego w Krakowie” całkowite zasoby powierzchni biurowej w stolicy Małopolski na koniec 2023 r. wynosiły 1,75 mln m², z czego 1,45 mln m² to budynki klasy A (nowoczesne biurowce o wysokim standardzie i udogodnieniach), 288 tys. m² budynków klasy B (biurowce mniej nowoczesne, ale dalej zapewniające dobry standard) oraz 10 tys. m² budynków klasy C (biurowce o niższym standardzie lub obiekty zaadaptowane na biura).
Nowa podaż i projekty w budowie
W 2023 r. w Krakowie oddano do użytku łącznie ok. 100 000 m² powierzchni biurowej. Do użytku oddano m.in. Kreo o powierzchni ok. 24 000 m², kolejny etap kompleksu Ocean Office Park (budynek B, 28 600 m²) oraz Fabryczna Office Park B5 (14 000 m²). Nowa podaż biurowa w 2023 r. była niższa w stosunku do poprzedniego roku o około 4%. Średnio w latach 2016-2020 do użytku oddawano około 158 000 m² powierzchni rocznie.
Budowa nowych biurowców w Krakowie, drugim największym rynku biurowym w Polsce, w ostatnim czasie znacząco przyhamowała. Spowolnienie wynika m.in. z rosnącej popularności pracy hybrydowej.
Obecnie poziom pustostanów w stolicy Małopolski w budynkach klasy A sięga 20%, co może chwilowo zaspokoić popyt. Dodatkowo trzeba zaznaczyć, że planowanych jest około 20 nowych inwestycji biurowych, co stawia Kraków na drugim miejscu tuż po Warszawie. W związku z powyższymi kwestiami, wydaje się, że rynek krakowski nie straci swojej pozycji drugiego największego rynku biurowego w Polsce. – mówi Hubert Capik, Doradca w Brookfield Partners.
Aktualnie największym krakowskim projektem w budowie jest kompleks biurowy TEN Office, składający się z trzech budynków o łącznej powierzchni około 32 000 m².
Popyt na rynku nieruchomości biurowych w Krakowie
W Krakowie aktywność na rynku najmu była stabilna przez cały 2023 r. Popyt na nowoczesne powierzchnie biurowe osiągnął poziom około 200 000 m². Stanowi to najwyższą wartość wynajętej powierzchni względem wszystkich miast regionalnych (27% całkowitego popytu).
Pod względem lokalizacji największym zainteresowaniem najemców w 2023 r. cieszyło się Stare Miasto i Grzegórzki, Podgórze oraz Prądnik Czerwony.
W strukturze popytu w Krakowie w 2023 r. przeważały nowe umowy najmu (56%), podczas gdy renegocjacje i ekspansje stanowiły odpowiednio 29% i 10%. Sektor nowoczesnych usług dla biznesu, w tym centra ITO, odpowiadały za około 30% zarejestrowanego popytu.
Powierzchnie biurowe w Krakowie, zwłaszcza te znajdujące się w dogodnych lokalizacjach blisko centrum, szybko znajdują nowych najemców. Nowe inwestycje budowlane są natomiast ograniczone.
W rezultacie, z uwagi na małą dostępność powierzchni w centrum miasta, wielu najemców może być zmuszonych do poszukiwania alternatywnych lokalizacji. Kraków cechuje się również względnie wysokim wskaźnikiem pustostanów, którego przyczyną może być rosnąca, od kilku lat, popularność pracy zdalnej.- dodaje Hubert Capik z Brookfield Partners.
Wyzwania dla najemców
Jak wynika z raportu ”Office Market Pulse” wywoławcze stawki czynszu za powierzchnię biurową w Warszawie pozostawały stabilne w 2023 r. W najlepszych budynkach biurowych w strefach centralnych stawki miesięczne mieściły się w przedziale 14,5-17,0 EUR/m². Najemcy zainteresowani nowoczesnymi biurowcami o wysokim standardzie i udogodnieniach muszą liczyć się z rosnącymi stawkami czynszu najmu. Na Podgórzu, który jest największą strefą biurową poza Starym Miastem i Grzegórzkami, czynsze oscylują wokół 13,0-15,0 EUR/m² miesięcznie.
Jednym z elementów szeroko dyskutowanych w ostatnich miesiącach były niewątpliwie podwyżki opłat eksploatacyjnych z jakimi musieli zmierzyć się najemcy. Utrzymująca się od dłuższego czasu wysoka inflacja w Polsce i strefie euro, w połączeniu ze wzrostem płacy minimalnej i innych opłat, wpłynie na poziom opłat za usługi. W nadchodzących miesiącach najemcy będą musieli stawić czoła znacznej indeksacji czynszów oraz dalszym podwyżkom opłat eksploatacyjnych, których pierwsze zmiany zaobserwowaliśmy w ubiegłym roku.
Wskaźnik pustostanów
Na koniec grudnia 2023 r. wolumen wolnej powierzchni oferowanej do wynajęcia we wszystkich klasach w Krakowie wynosił około 330 000 m², co przekłada się na wskaźnik pustostanów na poziomie 14%. Wolnej powierzchni biurowej budynków klasy A było natomiast około 300 000 m² – wskaźnik pustostanów w klasie A wynosił 21%.
Obecnie najwięcej dostępnej powierzchni dla najemców znajduje się na Podgórzu, dostępnych jest tam około 73 000 m² (15,5%) nowoczesnej powierzchni biurowej. Największym zainteresowaniem najemców cieszy się Stare Miasto, gdzie wolna powierzchnia biurowa wynosi niecałe 10 000 m² (2,1%). Mimo wysokich stawek czynszu zainteresowanie najemców jest tu największe. Najtrudniej znaleźć najemców na Czyżynach oraz w północno-zachodnich częściach miasta.
Na początku IV kwartału 2023 r. w stolicy Małopolski żaden biurowiec nie znajdował się w fazie budowy. Utrzymująca się niska podaż nowych biur, może prowadzić do stopniowego spadku dostępności powierzchni biurowych, zwłaszcza w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach miasta – podsumowuje Hubert Capik, Starszy Doradca w Brookfield Partners.
Cały raport ,,Office Market Pulse – podsumowanie rynku biurowego w Krakowie” dostępny jest do pobrania: Office Market Pulse