Jak wskazuje Związek Polskich Pracodawców Handlu i Usług (ZPPHiU), wynajmujący powinni uzgodnić między sobą i zaproponować najemcom standard tzw. zielonych załączników do umów najmu w centrach handlowych. Kluczowe jest, aby nowe zapisy uwzględniały właściwie rozłożoną odpowiedzialność obu stron umowy oraz przynosiły korzyści obu stronom – a nie tylko właścicielom galerii handlowych. Przedstawiciele centrów dużo mówią o wdrażanych rozwiązaniach ESG i politykach środowiskowych – ale nie pokazują, w jaki realny sposób przekłada się to na benefity dla środowiska i faktyczne oszczędności dla najemców, zwłaszcza w kontekście rosnących kosztów wspólnych. Brakuje konkretnych przykładów oszczędności i transparentnej polityki informowania o planowanych działaniach i etapach wdrażania ESG w centrach handlowych.
Właściciele centrów handlowych często podkreślają, że zielone załączniki przynoszą najemcom „korzyści, oszczędności i ograniczają ryzyka, pozwalają na optymalizację kosztów eksploatacji obiektów i stymulują innowacje”. Jednak nie prezentują realnych przykładów na potwierdzenie tych tez – a zwłaszcza rozliczeń i oszczędności dla najemców. Ponadto wskazują, że zielone załączniki będą pomocne najemcom w pozyskiwaniu danych do raportowania zgodnie z Dyrektywą CSRD – ale także nie wyjaśniają, w jaki sposób.
„To czas, aby mówić o standardach tzw. zielonych załączników do umów najmu w centrach handlowych. Wynajmujący nie mają ustalonych między sobą jednoznacznych planów osiągania celów środowiskowych i nie proponują ich najemcom. Obowiązki raportowania ESG dla centrów handlowych spoczywają na ich właścicielach, a nie najemcach – zwłaszcza, że wielu z nich nie jest objętych takim obowiązkiem w najbliższej perspektywie. Natomiast duże firmy muszą obliczać ślad węglowy produktów od surowca do półki sklepowej – co oznacza bardzo duży zakres danych, których część właściciele centrów handlowych powinni przekazywać najemcom. Podczas III Kongresu ZPPHiU oraz PSNPH omawialiśmy te kwestie i dowiedzieliśmy się, że znacząca liczba najemców negocjuje zielone załączniki kierując się zdrowym rozsądkiem, co jest właściwym kierunkiem. Niestety wciąż zdarza się, że kosztogenne elementy zielonych załączników do umów nie są wskazane w tych dokumentach, ale ukryte np. w regulaminach, które powinny określać zasady porządkowe. Nie znamy ani jednego przykładu, by właściciele centrów handlowych prezentowali raporty wskazując rozliczenia i faktyczne oszczędności dla najemców będące wynikiem zastosowanych polityk środowiskowych. Takie wyliczenia nie są również wykazywane w zestawieniach kosztów wspólnych. Zarządcy niektórych centrów handlowych chwalą się uzyskanymi środowiskowymi certyfikatami BREEAM. Trzeba wiedzieć, że koszty ich uzyskania są wliczane w opłaty najemców – nie wiadomo natomiast, jakie korzyści przynoszą certyfikaty prywatne poza możliwością otrzymania tańszego kredytu przez właścicieli galerii. Dlatego trzeba stworzyć standardy korzystne dla obu stron umów najmu – wskazuje Zofia Morbiato, dyrektor generalny Związku Polskich Pracodawców Handlu i Usług (ZPPHiU).
W wyniku zapisów forsowanych przez wynajmujących w tzw. zielonych załącznikach do umów najmu w centrach handlowych zwiększa się zagrożenie przeniesieniem kolejnych kosztów właścicieli na najemców. To następne dodatkowe obciążenie zazwyczaj pozbawione jakiegokolwiek uzasadnienia. Często wynajmujący wymagają wymiany w sklepach dobrych jakościowo posadzek, witryn, czy instalacji– bez benefitu dla środowiska i znaczenia dla klientów centrów.
Te nieracjonalne wymogi, zwłaszcza, kiedy pojawiają się po zakończeniu negocjacji finansowych sprawiają, że rosną koszty najemców, co wpływa na obniżenie rentowności
Często modernizacje części wspólnych są prowadzone przez wynajmujących bez powiadomienia najemców i rozliczane w kosztach serwisowych bez uzgodnień z partnerami biznesowymi tworzącymi wartość galerii handlowych.
„Warto podkreślić, że w polskiej legislacji nie istnieją odrębne przepisy regulujące umowy najmu dotyczące lokali w centrach handlowych. Specyfiką tych umów jest podpisywanie ich w celu prowadzenia działalności gospodarczej – a zatem generowania zysku, nie tylko dla właściciela centrum, ale także dla najemcy. To zasadnicza różnica w stosunku do umów najmu mających zaspokoić potrzeby mieszkaniowe. W każdym jednak przypadku, to na właścicielu nieruchomości, a nie jej użytkowniku, spoczywają obowiązki o charakterze inwestycyjnym, prawnym czy administracyjno-raportowym. Także system mierzenia zużycia energii elektrycznej pozostaje w gestii właściciela budynku. Podobnie ma się kwestia obowiązku modernizacji wszelkich instalacji i urządzeń, w jakie obiekt jest wyposażony. Przygotowując ofertę najmu wyjmujący powinien skalkulować i uwzględnić wszystkie koszty, które mogą go obciążyć w czasie trwania umowy i przyjąć ryzyko biznesowe związane z własnością” – dodaje Zofia Morbiato.
Zielone załączniki do umów najmu w centrach handlowych mogą i powinny być negocjowane. Nowe, europejskie wymogi ESG wobec nieruchomości dotyczą ich właścicieli, a nie najemców. Co więcej, nie oznaczają na obecnym etapie legislacji obowiązku modernizacji – a jedynie stanowią wymóg raportowania faktycznego wpływu na środowisko. Dlatego nie można narzucać tego typu wymogów w ramach aneksów do umów najmu. Najemcy mają prawo i obowiązek mieć wpływ na zapisy tzw. zielonych załączników – a także otrzymywać informacje o śladzie węglowym od wynajmujących.
Istniejące centra handlowe wymagają systematycznie nowych inwestycji – zarówno ze względu na ich starzenie się, jak i zmiany standardów wymagane przez kierunek modyfikacji prawa unijnego. Trzeba podkreślać, że prawo nakłada obowiązki związane z nieruchomością na jej właściciela – zarówno w aspekcie bezpieczeństwa, jak zgodności z aktualnymi przepisami. Wynajmujący usiłują przenosić swoje obowiązki na najemców, od lat apelujących o minimum partnerstwa biznesowego. Dotyczy to w szczególności prawidłowego rozłożenia ryzyk na strony umów najmu.
Zagadnienia te były szczegółowo omawiane podczas III Kongresu ZPPHiU i PSNPH. Prezentowano zagrożenia oraz propozycje rozwiązań chroniące i ograniczające ryzyka najemców w tym obszarze. Głównym tematem Kongresu były właśnie tzw. „zielone umowy najmu” oraz obniżanie kosztów inwestycji w wyniku przemyślanej strategii negocjacji umów i kompleksowej kontroli kosztów. Ponadto po raz pierwszy przedstawiono wyniki badań wskazujące na faktyczne oczekiwania klientów centrów handlowych oraz omówiono nowe narzędzie ułatwiające ocenę customer experience na poziomie centrum handlowego i salonu.