Firmy retailowe i FMCG coraz częściej korzystają z najmu zwrotnego nieruchomości. Uwalniają zamrożony w nich kapitał i inwestują go w innowacje, modernizację i ekspansję. Zwiększają swoją konkurencyjność, poprawiają efektywność operacyjną i płynność finansową. Międzynarodowi giganci branży, tacy jak m.in. Coca-Cola, Carrefour, Auchan czy Decathlon, pozyskali w ten sposób miliony EUR. W Polsce doskonałym przykładem jest Żabka, która wykorzystując innowacyjną metodę finansowania, wybudowała nowoczesny magazyn, a następnie sprzedała swoje 123 sklepy. Foward funding to model, w którym fundusz najmu zwrotnego finansuje inwestycję wraz z jej rozwojem. Ten rynek szybko rośnie w naszym kraju. Tylko w zeszłym roku doszło do wzrostu liczby transakcji o ok. 10% rdr. 2025 rok będzie jeszcze bardziej dynamiczny, a skok może być nawet dwucyfrowy.
Na skróty:
Korzyści dla handlu
W branżach retail i FMCG najem zwrotny staje się coraz popularniejszy. Sieci handlowe oraz marki sprzedają inwestorom swoje nieruchomości, a następnie wynajmują je od nich na czas określony. Dzięki temu pozyskują kapitał z posiadanych aktywów, nie tracąc możliwości korzystania z nich w niezmienionej formie w celu dalszego prowadzenia biznesu. Poprawiają w ten sposób wskaźniki finansowe, takie jak ROI, czyli zwrot z inwestycji, poprzez eliminację nieruchomości z bilansu i zmniejszenie zadłużenia netto.
Odzyskanie środków zamrożonych w nieruchomości i reinwestowanie ich w core business może zapewnić dodatkowy kapitał potrzebny do długoterminowego wzrostu i sukcesu. Spółki zyskują finansowanie na rozwój, różnego typu innowacje, modernizację, ekspansję na nowe rynki i otwieranie kolejnych lokalizacji. Mają przy tym swobodę w realizacji swoich celów strategicznych. To zwiększa ich konkurencyjność, przyczynia się do poprawy efektywności operacyjnej i płynności finansowej.
Firmy uzyskują finansowanie w pełnej wartości nieruchomości bez potrzeby wkładu własnego. A jeśli została ona wybudowana przed wzrostem inflacji, to jej wycena w tym modelu może być nawet dwa razy większa niż oferowana przez banki. Finansowanie bankowe nie daje tej możliwości. Ponadto transakcje najmu zwrotnego pozwalają na uwolnienie kapitału bez zwiększania zadłużenia w bankach. To daje firmom większą elastyczność finansową i pozwala lepiej zarządzać ryzykiem. Do tego mogą one dostosować swoje strategie finansowe do zmieniających się warunków rynkowych, a to jest szczególnie ważne dla branży retail i FMCG.
W sektorze, w którym konkurencja jest wysoce dojrzała, a marże często relatywnie niskie, szybka adaptacja do zmian rynkowych jest kluczowa. Pozyskane środki mogą być wykorzystane na szybkie zwiększenie obecności na rynku. Firmy mogą inwestować w nowoczesne technologie, które poprawiają efektywność operacyjną i doświadczenie klienta. Uwolniony kapitał może być przeznaczony na działania marketingowe, rozwój nowych produktów czy poprawę logistyki. Wiele spółek również korzysta z tej szansy, aby sfinansować ich ambitne plany rozwojowe w nabywaniu innych podmiotów, w tym nawet konkurencji.
Sukcesy polskiej sieci
Na rodzimym rynku najem zwrotny przynosi duże sukcesy ww. branży. Skorzystali już z niego tacy gracze, jak Makro Cash and Carry, OBI, Danone i Żabka. W 2022 roku Żabka pozyskała środki na inwestycje w dalszy rozwój, które umożliwiły jej realizację projektów inwestycyjnych. W tym przypadku uwolniony kapitał pozwolił na sfinansowanie bieżącej działalności, co poprawiło płynność finansową całej sieci. To przyczyniło się do dynamicznego rozwoju firmy.
Kwota transakcji sprzedaży i najmu zwrotnego nowego obiektu logistycznego Żabki o powierzchni 60 tys. m² w podwarszawskim Radzyminie nie została publicznie ujawniona. Natomiast obiekt ten jest jednym z najbardziej zaawansowanych centrów logistycznych w Europie i powstał specjalnie z myślą o potrzebach sieci. Inwestor wybudował obiekt w modelu forward funding, uwzględniając szczególne wymogi Żabki. Finansowanie następowało więc wraz z postępem prac. A po zakończeniu budowy sieć handlowa wynajęła go. Budynek wspiera logistykę ponad 3,5 tys. sklepów i ma możliwość dalszej rozbudowy.
Tu należy wyjaśnić, że najem zwrotny obejmuje nie tylko istniejące budynki, ale też będące w budowie i dopiero planowane inwestycje. To jest właśnie finansowanie w modelu forward funding. Fundusz kupuje docelowy grunt oraz finansuje budowę, a dany podmiot staje się najemcą nowej nieruchomości. To rozwiązanie umożliwia dalszy rozwój spółki bez konieczności angażowania własnych środków finansowych. W obecnych czasach to bardzo ciekawa opcja dla wielu przedsiębiorców.
Transakcja najmu zwrotnego Żabki była zapewne jednym z największych tego typu przedsięwzięć w ostatnich latach w Polsce. W ramach dwóch osobnych operacji sieć wybudowała na własne potrzeby nowoczesny magazyn w modelu forward funding i zawarła długoterminowe umowy najmu. Następnie sprzedała 123 sklepy i stała się ich najemcą na okres 20 lat. Strategia najmu zwrotnego zapewnia firmie ciągłość działalności operacyjnej, jednocześnie uwalniając kapitał, który sieć handlowa może przeznaczyć na dalszy rozwój.
Europa świeci przykładem
Kolejnym przykładem jest Makro, które w 2019 roku sprzedało w ww. sposób w sumie 11 nieruchomości w Polsce, Czechach i na Węgrzech za 250 mln EUR. Podobne transakcje z sukcesem przeprowadzono w innych państwach Europy, szczególnie w branżach retail i FMCG. W Belgii Greenyard zdecydował się na sprzedaż nieruchomości za 93 mln EUR. W tym samym kraju transakcja Coca-Coli o wartości 88 mln EUR pozwoliła uwolnić kapitał na rozwój działalności badawczo-rozwojowej oraz marketingowej.
W Niemczech Edeka zdecydowała się na sprzedaż nieruchomości za 60 mln EUR. W Hiszpanii Carrefour pozyskał w ww. sposób 90 mln EUR. W Wielkiej Brytanii Morrisons uzyskał 220 mln EUR i przejął sieć McColl’s oraz otworzył nowe supermarkety. Przejęcia kolejnych spółek, powiększanie grupy kapitałowej i przejmowanie konkurencji bardzo często idą w parze z transakcją najmu zwrotnego.
We Francji Auchan pozyskał 170 mln EUR. W Niemczech, Hiszpanii, we Włoszech i Francji Decathlon uzyskał w sumie aż 527 mln EUR na rozwój. Transakcja obejmowała 82 obiekty handlowe, co zwiększyło elastyczność finansową firmy. I to tylko kilka przykładów.
Czas wykorzystać możliwość
Polska branża retail i FMCG może korzystać z dotychczasowych wzorców i dostosowywać je do lokalnych realiów i potrzeb. Jednak, aby to poprawnie funkcjonowało, kluczowe jest zwiększenie świadomości rodzimych przedsiębiorców na temat korzyści płynących z najmu zwrotnego poprzez organizowanie szkoleń i wykładów. Szczególnie transakcje przeprowadzane w wielu krajach dla międzynarodowych grup mają istotne znaczenie strategiczne i stanowią cenne źródło doświadczeń, z których warto wyciągać wnioski.
Należy dodatkowo zwrócić uwagę, iż umowy najmu zwrotnego powinny być elastyczne oraz dopasowane do specyfiki naszego rynku, a także uwarunkowań prawnych, uwzględniając możliwość przedłużenia umowy oraz warunki dotyczące modernizacji nieruchomości. Kluczowe w całym temacie jest też to, że w Polsce powyższa wiedza wciąż nie jest jeszcze dość powszechna. Dodatkowo przywiązanie przedsiębiorców do własności nieruchomości stanowi nadal duże ograniczenie w rozwijaniu tego rodzaju rozwiązań. Wielu z nich nie wie również, jak skutecznie przeprowadzić tego typu transakcję, co pokazuje potrzebę dalszej edukacji i wsparcia w tym zakresie.
Najem zwrotny nieruchomości w Polsce cały czas zyskuje na popularności. W zeszłym roku rynek ten zakończy się wzrostem liczby transakcji o ok. 10% rdr. Spory był w tym udział branży retailowej i FMCG. Szczególne ożywienie było obserwowane w ostatnim kwartale ub.r. Natomiast obecna sytuacja na rynku oraz w gospodarce pozwala przewidywać, że w tym roku nastąpi jeszcze szybszy rozwój. Kolejne lata będą również dynamiczne, z uwagi na wciąż niewykorzystany potencjał, a wzrosty rdr. od tego roku – według różnych szacunków – mogą być nawet dwucyfrowe.
Autorem ww. komentarza jest Daniel Radkiewicz, międzynarodowy ekspert rynku nieruchomości, założyciel i prezes firmy INWI