Mieszkanie seniora: sprzedać, podnająć czy spieniężyć z pomocą renty dożywotniej?

Z danych Ministerstwa Rodziny, Pracy i Polityki Społecznej wynika, że 80 proc. polskich seniorów posiada na własność nieruchomość.[1] Dzięki uwolnieniu kapita­łu zamrożonego w tej nieruchomości osoby starsze mogłyby poprawić swoją sytuację finansową, zwłaszcza, że nie mają zbyt wielu oszczędności, a polskie emerytury są jednymi z najniższych w Europie. Sposobów jest kilka. Pierwszy z nich to podnajęcie pokoju lub części domu. Drugi – renta dożywotnia, czyli przekazanie prawa własności do nieruchomości w zamian za dożywotnie świadczenia pieniężne. Trzeci – sprzedaż mieszkania lub domu oraz przeprowadzenie się do mniejszego lokum. Co jest najbar­dziej opłacalne z ekonomicznego i psychologicznego punktu widzenia?

Kapitał zamrożony w mieszkaniu można spieniężyć i żyć dostatniej na emeryturze. Wszystko zależy od rodzaju i wielkości nieruchomości oraz tego jaki wariant „spieniężenia” wybierze senior. Jedną z opcji jest wynajęcie pokoju lub części domu. Takie rozwiązanie pozwala „dorobić” ok. 500-1000 zł (a nawet więcej) mie­sięcznie do emerytury. Powoduje jednak utratę prywatności i mniejszy komfort życia (m.in. przez mniejszą powierzchnię użytkową, z której osoba starsza może korzystać). Wśród najczęściej porównywanych opcji jest zatem renta dożywotnia (czyli przekazanie prawa własności do nieruchomości w zamian za dożywotnie świadczenia pieniężne i gwarancję dożywotniego korzystania z lokum) oraz sprzedaż dotychczasowego i zakup mniejszego mieszkania.

– Przeanalizowaliśmy trzy scenariusze wg średnich cen nieruchomości na koniec 3 kwartału 2023 roku. W pierwszym z nich seniorka sprzedaje mieszkanie zlokalizowa­ne w Warszawie, o powierzchni 65 mkw. oraz przeprowadza się do mniejszego w tej samej dzielnicy, ale o metrażu 40 mkw. W drugim scenariuszu seniorka podpisuje umowę renty dożywotniej na w/w mieszkanie o powierzchni 65 mkw. W trzecim sce­nariuszu podnajmuje pokój – wyjaśnia Robert Majkowski, Prezes Funduszu Hipo­tecznego DOM.

– Z naszych wyliczeń wynika, że seniorka, która zamieni mieszka­nie na mniejsze może zyskać miesięcznie mniej, niż gdyby podpisała umowę renty dożywotniej. W przypadku zamiany mieszkania jednorazowa kwota jaką zyska seniorka, po odliczeniu prowizji pośrednika, kosztów przeprowadzki i odświeżenia nowego mieszkania to ok. 143 tys. zł. Tę kwotę może podzielić na miesięczne wypłaty i „wypłacać sobie” dodatkowe środki w kwocie 975 zł do emerytury przez określony czas – 12 lat. Dla takiej wartości przygotowaliśmy wyliczenia, co oznacza, że wypłaty będą ograniczone w czasie. Skąd wzięliśmy 12 lat? To oczekiwania długość życia naszej reprezentatywnej seniorki według danych GUS. Jeżeli nasza seniorka pożyje dłużej, środki pieniężne ze sprzedaży mieszkania skończą się. Będzie zatem musiała wypłacać sobie „coraz mniejsze kwoty” lub zaniechać tych wypłat całkowicie. Jeżeli seniorka odłożyłaby tę kwotę na lokacie oprocentowanej na 4 procent w skali roku to po zapłaceniu podatku Belki z odsetkami mogłaby otrzymywać 1182 zł miesięcznie. Seniorka, która wybrała rentę dożywotnią, będzie otrzymywać świadczenia finan­sowe w wysokości co najmniej 1800 zł (+ waloryzacja o inflację) dożywotnio, co miesiąc. Renta dożywotnia to rozwiązanie, w którym fundusz hipoteczny szacuje ryzyko, bierze go na siebie i zobowiązuje się do wypłacania świadczeń, aż do śmierci beneficjenta – dodaje Robert Majkowski.

Scenariusz 1 – sprzedaż mieszkania i przeprowadzka do mniejszego

Z wyliczeń Funduszu Hipotecznego DOM wynika, że Seniorka, która sprzeda mieszkanie o powierzchni 65 mkw. i kupi lokum o pow. 40 mkw. zyska na tej trans­akcji 143 000 zł.[2] Będzie musiała jednak pokryć koszty dodatkowe (m.in. prowizje i opłaty z tytułu transakcji), koszty przeprowadzki czy ewentualnej adaptacji nowe­go mieszkania. Jeżeli będzie chciała „wypłacać sobie” dodatkowe środki do emery­tury z uzyskanego w ten sposób budżetu (bez odsetek), to przez 12 lat (bo taka jest oczekiwania długość życia wg GUS) będzie miała dodatkowe 975 zł miesięcznie. Jeżeli te 143 tys. złotych odłoży na lokatę to odsetki powiększą miesięczną kwotę do ok. 1182 zł. Czas realizacji takiej transakcji będzie dość długi, a sam proces – ener­gochłonny, co dla seniora może być dużym wyzwaniem. Warto też pamiętać, że przeprowadzka wiąże się ze zmianą środowiska, sąsiadów, współlokatorów. Zmieni się też metraż nieruchomości, a więc obniży się standard życia. – Ktoś, kto żył do­tychczas w „oswojonej przestrzeni”, będzie musiał przyzwyczaić się do nowej. I mowa tu nie tylko o sąsiadach, ale również sprzedawcy z osiedlowego sklepiku, pani na po­czcie, czy personelu przychodni lekarskiej. To właśnie dlatego mówi się, że sprzedaż mieszkania w starszym wieku należy rozpatrywać nie tylko z ekonomicznego punktu widzenia. Bardzo ważnym aspektem są emocje, poczucie bezpieczeństwa, znajomość miejsca, w którym żyło się 40 czy 50 lat – mówi Robert Majkowski, Prezes Funduszu Hipotecznego DOM.

Tę tezę potwierdza zresztą szereg badań. W przeprowadzo­nym badaniu PolSenior, osoby starsze deklarowały, że mimo wysokich kosztów utrzymania nieruchomości – nie zamierzają zmieniać swoich mieszkań. Tak od­powiedziało 45 proc. ankietowanych. Z kolei seniorzy, którzy przeprowadzali się do domów opieki, mimo dość szybkiej adaptacji, przyznawali, że „wyrwanie ich” z dotychczasowego miejsca zamieszkania powoduje w nich smutek, osamotnienie, z pragnieniem śmierci włącznie. Osoby te twierdziły, że dałyby wszystko, by móc wrócić do domu rodzinnego.[3]

Scenariusz 2 – renta dożywotnia

Ta sama seniorka (w wieku 74 lat), która jest właścicielem mieszkania o pow. 65 mkw. zlokalizowanego w Warszawie, może podpisać umowę renty dożywotniej, otrzy­mywać comiesięczne świadczenia pieniężne aż do swojej śmierci, oraz mieszkać dożywotnio we własnym lokum. Świadczenie w przypadku takiej seniorki wy­niesie 1800 zł miesięcznie i będzie nieograniczone w czasie, bo dożywotnie. Takie świadczenie będzie również waloryzowane o wskaźnik inflacji. Czas realizacji transakcji będzie znacznie krótszy, ok. 2-4 tygodnie. – Warto pa­miętać, że w przypadku sprzedaży mieszkania i zamiany go na mniejsze seniorka wciąż będzie właścicielem nieruchomości, a mniejsze mieszkanie odziedziczą spad­kobiercy. Jeżeli seniorka zdecyduje się na rentę dożywotnią, mieszkanie stanie się własnością funduszu hipotecznego, a więc nie będzie mogło być dziedziczone. To jeden z najważniejszych czynników, który wpływa na podjęcie decyzji o podpisa­niu umowy renty dożywotniej. Mamy natomiast wielu klientów, którzy nie mają żadnych spadkobierców lub ich spadkobiercy nie są zainteresowani dziedziczeniem danej nieruchomości (np. dalecy krewni). W badaniu opinii, które przeprowadzili­śmy wśród naszych klientów, 62 proc. z nich przyznało, że ich sytuacja rodzinna nie miała wpływu na zawarcie umowy renty dożywotniej, a 73 proc. deklarowało, że ich spadkobiercy (dzieci, wnuki, dalsza rodzina) nie chcą podważać lub unieważnić takiej umowy – podsumowuje Robert Majkowski.

Scenariusz 3 – podnajęcie pokoju lub części domu

Seniorka może zdecydować się na podnajęcie pokoju w swoim mieszkaniu lub wynajęcie części domu. Co prawda komfort życia również będzie mniejszy, a czas pozyskiwania środków ograniczony czasem najmu, ale w takim przypadku eme­rytka będzie mogła liczyć na dodatkowe 500-1000 zł miesięcznie, a nawet więcej. – W tym przy­padku trudno mówić o prawdziwym i długoterminowym bezpieczeństwie finanso­wym, bo rzadko wynajmuje się komuś pokój na 12 lat lub dłużej. Mimo to wynajęcie pokoju może być dobrym, dostępnym i dość szybkim w realizacji pomysłem – mówi Robert Majkowski. – Warto pamiętać również o opcjach pośrednich. Nawet, jeżeli sprzedamy mieszkanie i przeprowadzimy się do mniejszego lokum o pow. 40 mkw. to wciąż będziemy właścicielami nieruchomości. Możemy żyć z nadwyżki finansowej, którą uzyskaliśmy w wyniku sprzedaży, a dodatkowo podpisać umowę renty dożywotniej – tyle, że na mniejszy lokal. Jeżeli połączymy wypłaty z obu źródeł, okaże się, że miesięczne wpływy mogą sięgać 3000 zł – podsumowuje Robert Majkowski z Funduszu Hipotecznego DOM.

Poniżej znajduje się tabela porównawcza z wyliczeniami.

[1] Informacja o sytuacji osób starszych w Polsce, Ministerstwo Rodziny, Pracy i Polityki Społecznej, Druk nr 2043, Wyd. Warszawa, 9 listopada 2017

[2] Przykładowe wyliczenia dla mieszkania 65 m2 w Warszawie, zamienione na 40 m2 w tej samej dzielnicy, średnie ceny za m2 wg danych NBP. Wyliczenia dla kobiety w wieku 74 lat. Wartość nieruchomości 65 metrów – 11670 zł x 65 = 758 550 zł. Wartość nieruchomości 40 metrów – 13671 x 40 = 546 840 zł.

[3] Monografia prawnicza „Hipoteka odwrócona” pod redakcją E. Rutkowskiej-Tomaszewskiej (wyd. C.H. Beck, 2017). Badanie przeprowadzono w 2011 i 2012 roku wśród mieszkańców podlaskich domów społecznych.