Rynek PRS w Polsce przekroczył 20 tysięcy mieszkań w ofercie, ale nadal stanowi ułamek całego rynku najmu i stoi w obliczu wyzwań. Jak wynika z najnowszego raportu „Rynek PRS pod lupą” przygotowanego po raz trzeci przez firmy doradcze CRIDO i Savills, ochłodzenie sytuacji na rynku mieszkaniowym niekoniecznie musi oznaczać więcej okazji do zakupów dla inwestorów PRS, jak miało to miejsce na przykład w 2022 roku.
Zgodnie z danymi zawartymi w raporcie „Rynek PRS pod lupą”, całkowita podaż mieszkań dostępnych na rynku PRS (Private Rented Sector) w Polsce przekroczyła już 20 tysięcy jednostek, a kolejne 10 tysięcy jest w budowie. Przewiduje się, że w ciągu dwóch najbliższych lat rynek wzbogaci się o dodatkowe 12 tysięcy mieszkań. Co istotne, skala 10 tysięcy mieszkań została osiągnięta po 8 latach funkcjonowania tego rynku, a dostarczenie kolejnych 10 tysięcy mieszkań zajęło już tylko 2 lata.
Jeśli chodzi o podział na miasta, to najwięcej mieszkań PRS powstaje w Warszawie i Gdańsku (blisko 2,5 tys. w każdym z tych miast). Następnie w Poznaniu (niespełna 2 tys.) i we Wrocławiu oraz Krakowie (ponad 1,2 tys. w każdym z tych miast), zaś w pozostałych miastach w budowie jest ok. 400 lokali.
– Porównywanie obecnej sytuacji na rynku mieszkaniowym z rokiem 2023, kiedy funkcjonował program „Bezpieczny Kredyt 2%”, jest mylące. Program ten spowodował skokowy wzrost cen mieszkań i istotnie, choć przejściowo, skrócił tempo ich sprzedaży – mówi Jacek Kałużny, dyrektor działu Operational Capital Markets w Savills.
– Obecna sytuacja na rynku mieszkaniowym ma swoje konsekwencje dla inwestorów z sektora PRS. W największych miastach deweloperzy nadal podchodzą z rezerwą do transakcji sprzedaży całych budynków funduszom inwestycyjnym, które nie są w stanie zapłacić ceny akceptowalnej przez nabywcę indywidualnego. Wynika to z faktu, że mimo pewnego spowolnienia, rynek sprzedaży indywidualnej znajduje się nadal w lepszej kondycji niż w wyjątkowo trudnym 2022 roku. W takich warunkach część nowych projektów PRS nadal będzie powstawać na działkach komercyjnych, które nie mogą być zabudowane mieszkaniami na sprzedaż indywidualną – dodaje Jacek Kałużny.
Z kolei na rynku najmu po okresie niewielkiej korekty utrzymuje się pewna stabilność czynszów. Na rynkach, na których zanotowano wzrost czynszów był on nadal niższy od tempa inflacji w 2024 r. W rezultacie najem staje się relatywnie bardziej atrakcyjny niż zakup mieszkania na kredyt porównując miesięczny koszt obu rozwiązań. W największych miastach w Polsce średnia miesięczna różnica może wynieść nawet 900 zł na korzyść najmu.
– Czynsze mają trudność, aby nadążyć za inflacją, jednak inwestorom PRS udaje się je waloryzować w umowach długoterminowych. Niektórym udaje się również podwyższyć czynsze przy renegocjacjach lub zawieraniu nowych umów. Przy czym obecnie nie widać szans na istotne wzrosty. Mówimy o wzroście o około 5% w skali roku, a w niektórych przypadkach maksymalnie 10% i to przede wszystkim w Warszawie, a nie na rynkach regionalnych – mówi Jacek Kałużny. – Ponieważ przez większość 2024 r. ceny mieszkań nadal rosły bardziej niż czynsze, to relacja kosztu kredytu hipotecznego do najmu, stała się coraz bardziej niekorzystna z perspektywy osoby poszukującej mieszkania. A jeśli taka relacja się utrzyma, to w przyszłości coraz więcej osób może decydować się na najem, w tym najem na rynku PRS, zamiast kupować własne mieszkanie. Potwierdza to zlecone przez nas badanie najemców przeprowadzone przez SW Research – dodaje Kałużny.
Przed rynkiem PRS jest jednak wiele wyzwań. Uwagę na nie zwraca Anna Pleskowicz, partner w firmie doradczej CRIDO. – PRS to młode dziecko na rynku nieruchomości. Jest on nie do końca uregulowany prawnie i podatkowo. Nadal jest tu dużo do zrobienia. Dla inwestorów wyzwaniem jest także otoczenie prawne, w którym wciąż jest wiele niepewności. Często to nie wskaźniki stricte finansowe, jak np. te dotyczące założeń w obszarze kosztów operacyjnych czy zakładanych stawek najmu są wyznacznikami opłacalności danego projektu, ale kwestie związane z podatkiem od nieruchomości, VAT, czy podatkiem u źródła – mówi Anna Pleskowicz.
Dlatego tak istotne jest, aby firmy uwzględniały wszystkie aspekty prawne i podatkowe już na etapie tworzenia budżetu danej inwestycji i biznesplanu. Podpisywane umowy nabycia nieruchomości, jak i późniejsze umowy najmu muszą już bowiem dokładnie odzwierciedlać założony charakter przedsięwzięcia. Odpowiednio zaplanowane, ryzyka podatkowe często można zabezpieczyć uzyskując odpowiednie interpretacje podatkowe czy opinie, a nawet potencjalnie ubezpieczyć.
