Rynek PRS (Private Rented Sector), czyli zinstytucjonalizowanego najmu również musi się mierzyć z wyzwaniami widocznymi w tradycyjnych segmentach rynku nieruchomości komercyjnych.
Jak wynika z raportu „Rynek PRS w Polsce – trendy i perspektywy 2023/2024” przygotowanego przez CRIDO i Savills wysoki koszt finansowania powoduje, że inwestorzy PRS oczekują wyższych stóp zwrotu biorąc pod uwagę alternatywne możliwości lokowania kapitału. Przekłada się to na niższe ceny proponowane deweloperom. Z kolei ci ostatni, z jednej strony, nie mają możliwości istotnego obniżenia kosztów realizacji, a z drugiej mogli w 2023 r. liczyć na wysoki popyt ze strony nabywców (także wspieranych programem Bezpieczny Kredyt 2%), marże brutto nierzadko przekraczające 30% i nie mieli powodów, aby istotnie obniżać ceny w negocjacjach z inwestorami instytucjonalnymi.
Powoduje to, że większość aktualnie przygotowywanych inwestycji mieszkaniowych najprawdopodobniej trafi do sprzedaży indywidualnej. Jednak mimo większych różnic między oczekiwaniami sprzedających, a możliwościami kupujących rynek nadal rośnie. Zgodnie z danymi Savills w pierwszych 9 miesiącach 2023 r. na rynek trafiło 17 nowych projektów PRS, zwiększając pulę mieszkań na wynajem do blisko 15 tys., czyli o ok. 1/3 w porównaniu z końcem 2022 r.
W przypadku utrzymania się wysokiego indywidualnego popytu na mieszkania eksperci przewidują, że inwestorzy PRS będą w większym stopniu kierować swoją uwagę na działki oraz istniejące budynki o przeznaczeniu komercyjnym, gdzie mogą powstawać obiekty zbiorowego zamieszkania. Jednocześnie segment PRS nadal rośnie, oddawane są projekty rozpoczęte w ubiegłych latach. Niektórzy inwestorzy – w szczególności ci, którzy działają w ramach platform z własnym bankiem ziemi i kapitałem – wydają się być dobrze przygotowani, aby sprostać wyzwaniom związanym z zarządzaniem kosztami realizacji inwestycji oraz kosztami operacyjnymi projektów już funkcjonujących.
– Poprawa sytuacji makroekonomicznej oraz stabilizacja sytuacji politycznej w 2024 r. mogą pośrednio wpłynąć na poprawę sytuacji w sektorze PRS, który mógłby skorzystać m.in. na mniejszych wahaniach kursu walutowego. W przeciwieństwie do tradycyjnych segmentów rynku nieruchomości PRS jest i w najbliższej przyszłości pozostanie rynkiem „złotowym”, co u niektórych inwestorów instytucjonalnych powoduje konieczność zabezpieczenia kursu, a tym samym dodatkowe koszty – komentuje Jacek Kałużny, dyrektor w dziale mieszkaniowych rynków kapitałowych Savills. – Jednocześnie przewidujemy, że chociażby ze względu na utrzymanie możliwości finansowania nowych oraz refinansowania istniejących projektów PRS inwestorzy będą zwracać coraz większą uwagę na aspekty ESG, które będą coraz istotniejsze również dla banków finansujących ten sektor” – dodaje Kałużny.
Bardzo istotne dla rozwoju tego segmentu są uwarunkowania prawno-podatkowe. Jak zaznaczają eksperci CRIDO w raporcie widać zmianę podejścia banków do inwestycji typu PRS. – Chodzi o umożliwienie finansowania ich w euro, mimo że czynsze otrzymywane od PRS w dalszym ciągu płatne są głównie w złotówkach. Konsekwencją jest zmniejszenie kosztów finansowania, ale z drugiej strony może pojawić się dodatkowe ryzyko wahań kursu. W tej sytuacji umowie pożyczki będzie musiała towarzyszyć umowa hedgingu – mówi Jakub Ziółek, partner zarządzający, szef praktyki nieruchomości w CRIDO.
*Raport w języku angielskim: Rynek PRS w Polsce. Trendy i perspektywy 2023/2024 dostępny jest pod linkiem: https://crido.pl/report/rynek-prs-w-polsce-trendy-i-perspektywy-2023-2024/