Umowy w galeriach handlowych są niesymetryczne. Wynajmujący ma zagwarantowany czynsz oraz opłaty wspólne. Czynsz dla wynajmującego jest czystym zarobkiem, natomiast wszystkie koszty funkcjonowania galerii są pokrywane w kosztach wspólnych. Najemcy płacąc koszty wspólne nie wiedzą, co ostatecznie wchodzi w ich skład – gdyż katalog ten jest bardzo szeroki i bardzo często otwarty. Mieszczą się tam opłaty administracyjne, kary administracyjne, koszty sądowe, koszty ubezpieczenia nieruchomości, a nawet koszt przebudowy galerii czy koszty zakupu sąsiedniej działki, która jest potrzebna galerii do wybudowania parkingu. To wszystko mieści się w kosztach wspólnych, a więc wynajmu. Najemcy nie są w stanie skalkulować, jak duże te koszty będą – jeśli galeria otrzyma karę administracyjną za złe składowanie śmieci czy odpadów, kara ta zostanie uwzględniona w kosztach wspólnych. Umowy zawierają w sobie również bardzo specyficzne i bardzo rygorystyczne instrumenty zabezpieczeń powodujące, że najemca zobowiązany jest płacić każdą kwotę, jaką zażąda od niego wynajmujący. Jeśli się temu sprzeciwia – nie ma przestrzeni, w której może dojść do zbadania tego sporu przez sąd, gdyż wynajmujący od razu realizuje swoje zabezpieczenia w postaci gwarancji bankowej.
– I dopiero nienależne pobranie kwoty gwarancji powoduje, że najemca musi iść do sądu i udowadniać, że wynajmującemu nie należą się takie płatności. Same umowy również powodują to, że całe ryzyko biznesowe jest przerzucone na najemców – powiedział serwisowi eNewsroom.pl adw. dr Tomasz Henclewski, partner w Kancelarii Henclewski&Wyjatek. – Umowy konstrukcyjnie przewidują, że brak prądu, brak mediów, braki dojazdowe do galerii to kwestie, za które nie odpowiada wynajmujący. Wszystkie problemy są przerzucone na najemców i to oni ponoszą całe ryzyko gospodarcze – gdyż w umowie zrzekają się wszelkich roszczeń wobec wynajmującego na wypadek sytuacji, w której lokal lub galeria jest niemożliwa do funkcjonowania. Co więcej, niektóre umowy najmu zawierają również klauzule na wypadek zburzenia galerii, które mówią co się dzieje z daną umową. Wynajmujący może żądać utrzymania danej umowy w mocy, jeżeli zobowiąże się odbudować galerię handlową. A więc cała trudność umów w galeriach handlowych polega na tym, że są to bardzo obszerne umowy, zawierające opis scenariuszy bardzo abstrakcyjnych i bardzo rzadkich. Jednak ze względu na to, że one już się kiedyś wydarzyły, wynajmujący wpisuje dane zdarzenie do umowy i rozstrzyga je na swoją korzyść – tłumaczy dr Henclewski.
