Najemcy ostrożnie planują swoje strategie biurowe. W budowie jest najmniej powierzchni od 2010, co zapowiada lukę podażową w 2023 roku.
Obostrzenia w gospodarce oraz kontynuacja hybrydowego modelu pracy wpłynęły na ogólne wyniki rynku biurowego w Warszawie w obszarze aktywności deweloperów, która jest najniższa od 11 lat, jak też wolumenów najmu. Pomimo rejestrowanego w danych spowolnienia i ostrożnej postawy jego uczestników, widzimy wzrost aktywności najemców w procesach biurowych i zainteresowanie zarówno ze strony firm nieobecnych w Polsce, jak i tych planujących rozszerzać tu swoją działalność. Dotyczy to szczególnie sektora nowoczesnych usług dla biznesu, nowoczesnych technologii, czy farmaceutyki. Ze względu na dłuższy czas inercji rynku zainteresowanie to przełoży się na konkretne wolumeny najmu w nieco dłuższej perspektywie, Piotr Kamiński, Dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Biurowych, JLL.
Na skróty:
Popyt – ostrożna postawa najemców
Jak wynika z danych JLL, w I półroczu najemcy podpisali w Warszawie tradycyjne umowy najmu na niecałe 250 000 mkw. Oznacza to, że całkowity wolumen z I półrocza jest o 26% niższy niż w tym samym okresie 2020 (kiedy to rynek miał do czynienia ze znakomitym I kwartałem). 60% zapotrzebowania na biura w pierwszych sześciu miesiącach przypadło na Centrum i COB (Centralny Obszar Biznesu).
Obecnie najemcy ostrożnie podchodzą do decyzji związanych z zapotrzebowaniem na biura. Niektórzy decydują się na przedłużenie umowy na krótki okres, czekając na powrót do normalności przed podjęciem długoterminowych zobowiązań. Co ciekawe, największe umowy najmu w tym roku zawierały podmioty publiczne i spółki Skarbu Państwa, które w znacznie mniejszym stopniu wprowadzają model pracy hybrydowej niż korporacje, dodaje Mateusz Polkowski, Dyrektor Działu Badań i Doradztwa, JLL.
Do największych transakcji najmu w tym roku należały: renegocjacja umowy najmu na 20 600 mkw. w budynku Senator (poufny najemca), przednajem Urzędu Miasta Stołecznego Warszawy na 11 300 mkw. w Widok Towers, umowa przednajmu Zarządu Transportu Miejskiego w Fabryce PZO na 9800 mkw., odnowienie umowy Johnson&Johnson na 7 500 mkw. w Wiśniowym Business Park oraz renegocjacja umowy na 7500 mkw. przez Credit Suisse w Atrium 2.
W I półroczu zauważalne było spowolnienie dynamiki wzrostu liczby ofert podnajmów w Warszawie. Obecnie na stołecznym rynku biurowym dostępne jest 120 000 mkw. tego typu przestrzeni.
W II kw. br. – w ślad za luzowaniem obostrzeń – zaobserwowaliśmy wyraźny wzrost zainteresowania najemców powierzchniami elastycznymi. Przeciętne obłożenie biur flex w centralnych dzielnicach Warszawy zbliżyło się do poziomów sprzed pandemii, przekraczając niekiedy nawet 90%. Wiele firm traktuje dziś takie biura jako alternatywę dla najmu tradycyjnego, korzystając z elastyczności zarówno w kontekście czasu trwania umowy, jak i liczby zajmowanych stanowisk pracy. Pozwala to na zmniejszenie ryzyka związanego z ograniczoną przewidywalnością otoczenia gospodarczego. Korporacje z kolei coraz chętniej wykorzystują „flexy” na potrzeby pracy projektowej lub w okresie dynamicznego wzrostu zatrudnienia – jako powierzchnie tymczasowe, tłumaczy Adam Lis, Doradca ds. Elastycznych Rozwiązań Biurowych, JLL.
Podaż – 226 400 mkw. nowego metrażu
W I poł. 2021 r. na rynek dostarczono 10 budynków o łącznej powierzchni 226 400 mkw. Do największych nowych inwestycji należą Warsaw Unit (59 300 mkw., Ghelamco Poland) Skyliner (48 500 mkw., Karimpol) oraz Generation Park Y – wieża (44 000 mkw., Skanska Property Poland.
Z danych JLL wynika, że do końca roku nowa podaż sięgnie łącznie 370 000 mkw., co będzie drugim najlepszym wynikiem od 2016 r. Obecnie aktywność deweloperska jest jednak niska – w budowie jest niecałe 370 000 mkw., najmniej od 2010 r. The Bridge od Ghelamco Poland jest jedynym projektem, którego budowę uruchomiono w Warszawie w tym roku. Z kolei Atenor rozpoczął rozbiórkę UBC I, na miejscu którego powstanie biurowiec Lakeside, wylicza Piotr Kamiński.
Największym projektem w budowie jest z kolei Varso Tower od HB Reavis (ponad 60 000 mkw.)
Pustostany i czynsze
Na koniec czerwca 2021 r. poziom pustostanów wzrósł do 12,5% (13,8% w strefach centralnych i 11,4 % poza centrum), co stanowi wzrost o 4,6 p.p. w porównaniu do analogicznego okresu zeszłego roku.
Wzrost wskaźnika pustostanów spowodowany jest zarówno ostrożnym podejściem najemców do podpisywania umów w istniejących budynkach, jak i dostarczeniem na rynek w II kwartale znaczącej nowej podaży, której stopień wynajęcia oscylował na poziomie 44%. Jednak w 2023 roku sytuacja może się odwrócić w efekcie niskiej nowej podaży, szczególnie poza centrum, gdzie firmy szukające biura w nowym budynku będą miały bardzo ograniczoną możliwość wyboru, komentuje Mateusz Polkowski.
Najwyższe czynsze transakcyjne dla najlepszych nieruchomości biurowych są stabilne i wynoszą od 18 do 24 euro/ mkw./ m-c w szerokim centrum i do 16 euro/ mkw./ m-c poza nim.
Rynek inwestycyjny
W I półroczu 2021 wartość transakcji inwestycyjnych, których przedmiotem były nieruchomości biurowe sięgnęła 800 mln euro w całej Polsce, z czego 425 mln euro przypadło na Warszawę. Największe stołeczne transakcje to sprzedaż Biur przy Willi przez Echo Investment za 86,7 mln euro do Grupy KGAL, zakup portfela Immofinanz przez Indotek za 72,5 mln euro oraz przejęcie budynku Spark B przez Stena Realty za 70 mln euro. Należy również zaznaczyć, że w I półroczu sfinalizowano pierwszą w tym roku transakcję prime w ścisłym centrum miasta – Generali Real Estate przejęło Le Palais od funduszu Patrizia. Widzimy też zainteresowanie inwestorów biurowcami poza centrum, czego przykładem jest m.in. sprzedaż kompleksu Neopark na Mokotowie przez Yareal do Amundi Real Estate, komentuje Tomasz Puch, Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych, JLL.
Na koniec I półrocza stopy kapitalizacji dla najlepszych obiektów Warszawie były szacowane na 4,5%.
