Założenia ustawy o rozwiązaniach służących zwiększeniu dostępności gruntów pod budownictwo mieszkaniowe mogą stanowić realny krok w stronę odblokowania potencjału rynku mieszkaniowego w Polsce. Proponowane rozwiązania należy uznać za kompleksowe podejście do wielu istniejących problemów. Dotyczą one zarówno rozwiązań mających zwiększyć dostępność gruntów, jak również tych, które mają uprościć procedury czy zlikwidować bariery prawne w procesie inwestycyjnym. Co istotne, propozycje te uwzględniają zarówno potrzeby inwestorów, jak i samorządów, choć w przypadku samorządów zawarto również propozycje, które mogą uszczuplić ich majątek i należy je poddać dodatkowej analizie. Warto również podkreślić, że w tej chwili mówimy o założeniach ustawy. Dla pełnej oceny rozwiązań konieczne będzie zapoznanie się z treścią projektowanych przepisów.
Za ważną zmianę należy uznać postulat zniesienia ograniczeń w obrocie nieruchomościami rolnymi znajdującymi się w granicach administracyjnych miast. Rozwiązanie to jest spójne z nowoczesnymi trendami urbanistycznymi i może przeciwdziałać rozlewaniu się miast na obszary podmiejskie. Dziś w wielu polskich miastach tereny rolne stanowią wciąż istotny udział, choć prowadzenie na nich produkcji rolnej jest trudne do uzasadnienia.
Ciekawą propozycją jest również koncepcja aktywizacji nieruchomości pozostających w zasobach spółek Skarbu Państwa oraz Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa na cele mieszkaniowe. Zgodnie z projektem minister właściwy do spraw budownictwa będzie posiadał kompetencje do nieodpłatnego przejmowania nieruchomości spółek Skarbu Państwa oraz KOWR i przekazania ich do zasobu nieruchomości Skarbu Państwa, którym gospodaruje starosta. Starosta zaś będzie uprawniony do rozdysponowania tych gruntów na poziomie lokalnym. Jak słusznie zauważono, w gruntach należących do Skarbu Państwa drzemie duży potencjał, a tereny te często nie są w żaden sposób wykorzystywane. Przykład to chociażby poznańskie Wolne Tory, czyli ponad 100 hektarowy doskonale zlokalizowany teren znajdujący się we władaniu Polskich Kolei Państwowych. Choć proponowane rozwiązania należy uznać za pozytywne i mogące przyczynić się do rozwoju budownictwa tak prywatnego, jak i społecznego, to jak zwykle bywa diabeł może tkwić w szczegółach. Nieodpłatne przejmowanie gruntów należących do państwowych spółek stanowić będzie uszczuplenie ich majątków. Ważne będzie również precyzyjne określenie procedur przekazywania takich gruntów oraz jasne kryteria ich wyboru.
Z punktu widzenia inwestorów rozwiązaniem, które może zwiększyć dostęp do działek, jest wprowadzenie moratorium na pobieranie opłaty planistycznej. Przypomnijmy, że opłata ta jest jednorazowym świadczeniem pobieranym przez gminy w sytuacji, gdy wartość nieruchomości wzrasta w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany. Zgodnie z przepisami, właściciel lub użytkownik wieczysty, który sprzedaje nieruchomość w ciągu pięciu lat od uchwalenia lub zmiany planu, zobowiązany jest do uiszczenia opłaty planistycznej. Jej wysokość określa plan miejscowy, a maksymalna stawka nie może przekroczyć 30% wzrostu wartości nieruchomości wynikającego z uchwalonych zmian.
Założenia ustawy przewidują wprowadzenie dwuletniego moratorium na pobieranie opłat planistycznych w odniesieniu do nieruchomości będących przedmiotem transakcji dokonanych w tym okresie. Dwuletnie zawieszenie opłat planistycznych eliminuje ekonomiczne bariery, które mogą opóźniać decyzje właścicieli ziemi o sprzedaży nieruchomości po uchwaleniu planu miejscowego. Z drugiej jednak strony rozwiązanie to stanowić będzie uszczuplenie w dochodach gmin, dla których uchwalenie planów miejscowych jest znaczącym kosztem.
W ocenie Polskiego Związku Firm Deweloperskich nie ma głębszego uzasadnienia do przywracania prawa ustanawiania użytkowania wieczystego gruntów na cele mieszkaniowe, które według reformy, zapoczątkowanej w 2018, miało być w Polsce wygaszane. Zaproponowane w założeniach ustawy propodażowej rozwiązanie nie będzie również opłacalne dla samorządów. Przypomnijmy, że użytkowanie wieczyste pozwala inwestorom uzyskać tytuł prawny do gruntu, przy ponoszeniu jedynie części jego wartości w formie pierwszej opłaty (15-25%), a następnie opłat rocznych (1% wartości gruntu, jeśli grunt został oddany na cel mieszkaniowy). W założeniach przewidziano (choć taki mechanizm już funkcjonuje na gruncie ustawy z 2018 r.) natomiast automatyczne przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności po zrealizowaniu przez użytkownika wieczystego inwestycji mieszkaniowej (oddania budynku do użytkowania). Z punktu widzenia budżetów samorządów jest to rozwiązanie niekorzystne, bo szybko mogą one stracić dochody z tytułu opłat za użytkowanie wieczyste.
Cieszy propozycja zmian do tzw. specustawy mieszkaniowej, której celem jest ponowne przekazanie gminom uprawnień o decydowania o współczynnikach parkingowych. Dzięki temu zachowana zostanie spójność z obowiązującymi standardowymi procedurami planistycznymi. Dziś samorząd ustala wskaźniki parkingowe w planach miejscowych albo w drodze warunków zabudowy, a założenia ustawy przywracają uprawnienia do określania norm parkingowych w inwestycjach mieszkaniowych realizowanych w ramach tzw. specustawy mieszkaniowej. Aby jednak zmiana specustawy mieszkaniowej doprowadziła do ponownego odmrożenia tzw. projektów lexowych, konieczne jest przedłużenie jej obowiązywania. Zakładając, że ustawa propodażowa wejdzie w życie w połowie 2025 roku, inwestorzy otrzymają sześć miesięcy na wystartowanie z inwestycjami w trybie specustawy mieszkaniowej, a to – biorąc pod uwagę czas realizacji inwestycji w Polsce – bardzo mało czasu. Dlatego warto zastanowić się nad wydłużeniem okresu obowiązywania do pierwotnie zakładanego terminu, czyli do końca 2027 roku.
Jako wyraz wsłuchania się w głosy zarówno inwestorów, jak i samorządów, należy uznać propozycje punktowych zmian w procedurze uchwalania Zintegrowanych Planów Inwestycyjnych. Likwidacja wymogu uzyskiwania wstępnej zgody rady gminy na przystąpienie do sporządzenia ZPI, wprowadzenie maksymalnych terminów na uchwalenie planów oraz określenie zasad partycypacji inwestorów, uczynią tę instytucją bardziej przystępną i efektywną.
Obecne przepisy dotyczące odwołań od decyzji administracyjnych pozwalają na składanie ich bez merytorycznego uzasadniania. W praktyce wystarczy jedynie stwierdzenie „nie zgadzam się”, aby wszcząć procedurę, co często bywa wykorzystywane do celowego opóźniania inwestycji mieszkaniowych, nawet przez wiele lat. Działania takie prowadzą do przedłużania procesów inwestycyjnych, generują dodatkowe koszty i obciążają administrację, nie służą zaś realizacji istotnych celów publicznych. Proponowane zmiany mogą realnie je wyeliminować. Wprowadzenie wymogu precyzyjnego wskazania zarzutów, zakresu żądania oraz przedstawienia dowodów na ich poparcie pozwoli ograniczyć możliwość składania odwołań w złej wierze. Dzięki temu administracyjna publiczna będzie mogła skupić się na analizie merytorycznych i uzasadnionych skarg, co wpłynie na szybsze rozpatrywanie spraw.
Warto podkreślić, że proponowane rozwiązania nie ograniczają prawa obywateli do składania odwołań. Przeciwnie – mają na celu zachowanie pełnej ochrony interesów społecznych, przy jednoczesnej eliminacji przypadków celowego opóźniania decyzji. W efekcie, procesy inwestycyjne będą mogły przebiegać sprawniej, przy zachowaniu równowagi pomiędzy interesami inwestorów, administracji i społeczności lokalnych.
Przemysław Dziąg, radca prawy, zastępca dyrektora generalnego Polskiego Związku Firm Deweloperskich
