Czasami rzeczoznawcy majątkowi wyceniają nietypową, absolutnie niestandardową nieruchomość. Może to być na pozór zwykły niezabudowany grunt, lecz o niecodziennym przeznaczeniu w planie miejscowym – pod usługi kultu religijnego. Dlaczego tego typu nieruchomości są niestandardowe i sprawiają problemy?
W analizie rynku przeprowadzonej przez firmę doradczą Lege Advisors, w Polsce w ostatnich latach odnotowano pojedyncze transakcje gruntami przeznaczonymi pod usługi kultu religijnego. Dla tych gruntów wydano decyzję o warunkach zabudowy na budowę kościoła czy cerkwi. Takie transakcje dotyczą zwykle gruntów położonych w mniejszych miastach, a co najciekawsze – często objęte są bardzo wysokimi, nawet 98-procentowymi bonifikatami.
Transakcje z bonifikatami
– Bonifikata jest zniżką na zakup nieruchomości oferowaną zwykle przez gminy z zastrzeżeniem, że nieruchomość nie służy celom komercyjnym. Jest to pewnego rodzaju forma pomocy dla mieszkańców czy inwestorów. Warunki sprzedaży oraz wysokość udzielanej bonifikaty ustala lokalny samorząd. – wyjaśnia Anna Kowalczyk z firmy doradczej Lege Advisors.
Zgodnie z polskimi przepisami prawa (art. 68 Ustawy o Gospodarce Nieruchomościami) właściwy organ może udzielić bonifikaty na podstawie zarządzenia wojewody albo uchwały rady lub sejmiku, jeżeli nieruchomość jest sprzedawana m.in. kościołom i związkom wyznaniowym, mającym uregulowane stosunki z państwem, na cele działalności sakralnej.
– Transakcje objęte bonifikatą są zatem nierynkowe. Nie mogą zostać przyjęte do porównania ze względu na szczególne warunki transakcji – sprzedaż z bonifikatą. Pomocna przy wycenie takiego gruntu może okazać się jedynie zawarta w akcie notarialnym oszacowana przez rzeczoznawcę majątkowego wartość rynkowa takiej nieruchomości, która to stanowi podstawę do naliczenia wysokości bonifikaty. – wyjaśnia Anna Kowalczyk z Lege Advisors.
Jak wycenić taką nieruchomość w dużym mieście?
Wycena gruntu pod usługi kultu religijnego to rzadkość. Szczególnie w dużym mieście. Według ekspertów z Lege Advisors, w ostatnim czasie na warszawskim rynku doszło do takiego oszacowania – zamawiającym był bardzo niszowy Kościół z 1500 wyznawcami. Dla rzeczoznawców było to nie lada wyzwanie. Dlaczego?
Ciężko jest sprawnie poruszać się po takim, de facto, nieistniejącym rynku nieruchomości. Można wykorzystać transakcje z rynku krajowego, w mniejszych miejscowościach, z zastosowaniem odpowiednich korekt. Jednak biorąc pod uwagę lokalizację nieruchomości w Warszawie, taka metodologia może zaburzyć wynik wyceny, a wyliczona wartość będzie budzić wiele wątpliwości.
– Innym sposobem na realną wycenę rynkową może być wykorzystanie transakcji gruntami położonymi w stolicy o ograniczonym usługowym przeznaczeniu w planie miejscowym. Chodzi też o grunty bez dużych możliwości inwestycyjnych i którym zgodnie z obowiązującym prawem może zostać udzielona bonifikata. – tłumaczy Szymon Mojzesowicz MRICS, ekspert z firmy doradczej Lege Advisors.
W Polsce bonifikaty mogą być udzielane na różne rodzaje nieruchomości w określonych sytuacjach i z różnych powodów. Najczęściej udzielają ich gminy przy sprzedaży gruntów mieszkańcom lub inwestorom w celach społecznych, gospodarczych, mieszkaniowych lub strategicznych dla rozwoju regionu.
Jeszcze jedno podejście
– Kolejnym podejściem do wyceny nieruchomości przeznaczonej pod usługi kultu religijnego może być analiza transakcji gruntami niezabudowanymi położonymi w bezpośrednim sąsiedztwie stolicy. Dotyczy to gruntów o ograniczonym przeznaczeniu w planie miejscowym, którym może przysługiwać bonifikata. Chodzi o nieruchomości przeznaczone wyłącznie pod usługi kultury lub oświaty, zdrowia, nauki czy sportu. – wyjaśnia Szymon Mojzesowicz.
Analiza wielu transakcji wykazała, że ceny gruntów o ograniczonym przeznaczeniu usługowym na terenie Warszawy i okolic są do siebie zbliżone. Niewielkie różnice w cenach wynikały przede wszystkim z lokalizacji szczegółowej, ekspozycji czy wielkości gruntu. Udało się więc oszacować wartość problematycznej, kościelnej nieruchomości dzięki podejściu porównawczemu i przy zastosowaniu odpowiednich korekt.