— Kowalski zadaje sobie teraz pytanie: czy czekać, aż będzie załamanie na rynku i pojawią się okazje? Te okazje będą, ale inwestorzy z gotówką natychmiast je wychwycą. Nie wiadomo, czy przeciętny Kowalski zdąży kupić coś okazyjnie — prognozują eksperci uczestniczący w konferencji „Nastroje na rynku nieruchomości”.
Analiza sytuacji na rynku wtórnym i prognozy na 2023 r. to jeden z tematów konferencji „Nastroje na rynku nieruchomości”, którą na początku listopada zorganizował portal ogłoszeniowy Nieruchomosci-online.pl.
— Ocena aktualnej sytuacji zależy od kontekstu. W 2021 r. sprzedający mogli liczyć na kolejki chętnych, a kupujący nie mieli czasu na zastanowienie się: albo kupowali, albo nie. Jeżeli dochodziło do negocjacji, to tylko w górę, a więc były to licytacje. Pytanie, czy to było normalne? Jeżeli weźmiemy pod uwagę szerszy kontekst, 10-15 lat, to normalna sytuacja była taka, że sprzedający dawał przestrzeń do negocjacji, a strona kupująca miała prawo wyboru i nie musiała szybko podejmować decyzji. Dlatego moim zdaniem teraz sytuacja się normalizuje z absolutnie nienormalnej — komentuje Ewa Klos-Rychter, pośrednik i radca prawny z ponad 20-letnim doświadczeniem w branży, właścicielka biura nieruchomości we Wrocławiu.
— W 2022 r. ruch na portalu Nieruchomosci-online.pl jest o połowę mniejszy niż w 2020 i 2021 r., natomiast jest on na tym samym poziomie co w 2018 i 2019 r. Czyli wróciliśmy do sytuacji sprzed zawirowań w postaci pandemii i wojny. Od czerwca 2022 r. — a więc odkąd przyzwyczailiśmy się do wysokich stóp procentowych — notujemy też stałą liczbę kontaktów poszukujących z ogłoszeniodawcami, co wskazuje, że nie mamy już tych skoków, a sytuacja się normalizuje — podkreśla Alicja Palińska z działu analiz Nieruchomosci-online.pl.
Dr hab. Bogusław Półtorak zwraca z kolei uwagę, że wysokie ceny nieruchomości, chociaż ostatnio się stabilizują, to jednak wykluczają niektórych z rynku. — Nie chciałbym, aby najbliższe lata oznaczały stracone pokolenie. Jeszcze 2-3 lata temu studenci wchodzący na rynek pracy mieli dylemat: kupić czy wynająć? Dzisiaj nie mogą ani kupić, ani wynająć, bo koszty są bardzo wysokie. Chciałbym pomysłu, jak będziemy wspierać zakup pierwszego mieszkania, najlepiej na stałej stopie procentowej. Jaki ma być tutaj udział państwa, bo jakiś powinien być — sygnalizuje prof. Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu.
Czy będą okazje cenowe?
Uczestnicy konferencji „Nastroje na rynku nieruchomości” byli pytani m.in. o to, czy ze względu na spadek popytu, w najbliższym czasie może pojawić się więcej okazji cenowych.
— Kowalski zadaje sobie teraz pytanie: czy czekać, aż będzie załamanie na rynku i pojawią się okazje? Te okazje będą, ale inwestorzy z gotówką natychmiast je wychwycą. Nie wiem, czy przeciętny Kowalski zdąży kupić coś okazyjnie, ponieważ kiedy sprzedający ma do wyboru klienta gotówkowego i kredytowego, w sytuacji, gdy nie wiadomo, czy kredyt zostanie udzielony, zawsze wybierze klienta gotówkowego. […] Mówiliśmy, że najlepszy czas na sprzedaż już minął. Najgorszy czas na kupno też już minął. Wszystko zależy jednak od bilansu zysków i strat. Co stracimy, jakie będą nasze koszty, jeśli będziemy czekać na spadek cen. Na horyzoncie nie widać obecnie zdarzeń, które prognozują krach. Niektórzy kojarzą kryzys z pęknięciem bańki, ale tej bańki nie ma. Nie będzie spektakularnej korekty cen, natomiast oczywiście będą pojawiać się okazje. Ale czy właśnie Kowalski zdąży kupić przed inwestorem gotówkowym? — zastanawia się Ewa Klos-Rychter.
— Mamy jeszcze niewzruszony segment klientów premium, którzy nie muszą brać kredytów. Oni nadal kupują, dlatego w tym segmencie jeszcze nie będzie okazji. Mogą pojawić się one w segmencie klientów, którzy nie wytrzymają rat kredytowych. Pytanie tylko, czy te okazje w przyszłym roku rzeczywiście się wysypią. Polacy są przyzwyczajeni do prawa własności, więc ostatnią rzeczą, którą zrobią, będzie wyzbywanie się nieruchomości po okazyjnych cenach. Kupujący czekają na takie okazje, ale Kowalscy zacisną pasa i ograniczą konsumpcję, aby zachować nieruchomość — dodaje Klos-Rychter.
Zdaniem Alicji Palińskiej z Nieruchomosci-online.pl, największa szansa na obniżki cen widoczna jest w przypadku większych mieszkań: — Jeżeli chcemy większego mieszkania w lepszym standardzie, należy obserwować rynek, bo korekty mogą się pojawiać. Uważam, że nieruchomości w tym segmencie nie będą drożeć. W badaniu nastrojów w III kwartale zapytaliśmy o to pośredników i spadku cen ofertowych przy większych mieszkaniach spodziewa się prawie 60 proc. ankietowanych.
— To już drugi kwartał z rzędu, kiedy ceny są w miarę stabilne. Już nie obserwujemy kilku-, kilkunastoprocentowych wzrostów z kwartału na kwartał. Każdy rynek rządzi się swoimi prawami, są lokalizacje, gdzie cena jeszcze rośnie, również w zależności od segmentu, natomiast w tych największych miastach widzimy bardzo delikatną korektę ceny ofertowej. Chociaż ceny oczywiście wciąż są na wysokim poziomie — dodaje Alicja Palińska.
W co najlepiej zainwestować?
Dr hab. Bogusław Półtorak przypomina, że nieruchomości to inwestycja długoterminowa. — Musimy zastanowić się, co będzie za 10-20 lat. Przy nieruchomościach mieszkaniowych ważna jest zdolność do przynoszenia dochodu. Chodzi o stronę dochodową, która w Polsce przy wycenie jest jeszcze słabo uwzględniana. Lepiej więc nie działać krótkoterminowo, nie kupować na siłę, tylko szukać takiej nieruchomości, która przez lata zbuduje swoją wartość. Stąd właśnie popyt na kawalerki. Widać to w tym, co sygnalizują nam pośrednicy: szukamy pewniaków na niepewne czasy. […] Na pewno osoby, które dziś kupują, mają tę przewagę nad nabywcami nawet z ubiegłego roku, że znają ryzyko. Ich nie zaskoczy trzy razy wyższa rata. Takie osoby mają możliwość bardziej bezpiecznego wyboru — mówi ekonomista.
— W tych trudnych czasach zalecana jest ostrożność, szczególnie że mamy zmieniające się preferencje poszukujących. Segment dużych, 3-pokojowych mieszkań, które były najbardziej chodliwe jeszcze w ubiegłym roku, teraz kurczy się. To zainteresowanie spada i przesuwa się na mniejsze mieszkania, bo na tyle Polaków stać. Jeśli nie mamy gotówki, nie ryzykujmy, bo skończyła się era zakupów na kredyt. Jeśli jednak mamy gotówkę, warto pomyśleć o inwestycji w nieruchomość, która będzie przedmiotem najmu długoterminowego. Ten trzyma się świetnie, prognozy są bardzo dobre. […] Na pewno zalecałabym daleko idącą ostrożność, jeśli chodzi o flipy. Tutaj trzeba być naprawdę wytrawnym graczem — zwraca uwagę Ewa Klos-Rychter.
— Jeśli chodzi o najem: skończył się październik, jesteśmy już po boomie ze strony studentów, ale popyt wciąż jest wysoki, m.in. za sprawą młodych osób, rodzin, które nie mogą sobie pozwolić na kredyt, czy też uchodźców. Potencjał tego rynku wciąż jest bardzo duży. Do popytu zawsze należy podchodzić zachowawczo, nie długookresowo, ale w tym momencie mieszkanie kupione za gotówkę na pewno się wynajmie. Jak pokazuje nasze badanie, przy najmie większych mieszkań 50 proc. ankietowanych spodziewa się dalszych wzrostów stawek, a 40 proc.— stabilizacji już i tak wysokich czynszów — mówi Alicja Palińska z Nieruchomosci-online.pl.
