Pod koniec września br. weszła w życie największa od 20 lat reforma planistyczna. Oczywiście jak każda tego typu nowelizacja również i ta niesie ze sobą tak samo wiele szans, jak i wyzwań, szczególnie dla branży nieruchomości mieszkaniowych. Na jakie zmiany muszą być przygotowani deweloperzy i czy wpłyną one również na kupujących mieszkania? O to portal RynekPierwotny.pl zapytał przedstawicieli firm deweloperskich.
Na skróty:
Mateusz Bromboszcz, Wiceprezes Zarządu ATAL
Reforma planowania przestrzennego może w istotny sposób wpłynąć na prowadzenie działalności deweloperskiej z uwagi na fakt, że ma ona kluczowe znaczenie dla dostępności gruntów przeznaczonych lub mogących zostać przeznaczonymi pod budownictwo wielorodzinne. Same założenia reformy oceniamy pozytywnie – wyeliminowanie dyskusyjnych oraz uznaniowych decyzji o warunkach zabudowy oraz wprowadzenie w ich miejsce powszechnych planów ogólnych, uzupełnianych punktowo umowami urbanistycznymi zawieranymi pomiędzy inwestorem a gminą, z uwzględnieniem zaspokojenia interesów obu stron – zarówno komercyjnego, jak i komunalnego.
Problemem może być natomiast czas, jaki ustawodawca założył na wprowadzenie tak szerokiej reformy oraz realia, w jakich operuje samorząd gminny, związany wymogami w rodzaju budżetowych czy zamówień publicznych. W jaki sposób, z ograniczoną dostępnością profesjonalistów mogących przygotować miejscowe plany ogólne dla wszystkich polskich gmin, włodarze miast poradzą sobie w należyty sposób z przeprocedowaniem tak skomplikowanych procedur, przy poszanowaniu bardzo szerokiego grona interesariuszy – na to pytanie trudno udzielić odpowiedzi w tym momencie.
Paulina Chmielewska, Dyrektor Departamentu Ekspansji w Develia S.A.
24 września 2023 r. weszła w życie nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. To największa reforma planistyczna od 20 lat.
W świetle wprowadzonych zmian, stoi przed nami sytuacja pełna wyzwań, która bez wątpienia przyniesie istotne zmiany w sposobie, w jakim deweloperzy prowadzą swoją działalność.
Najbardziej palącym problemem jest wydłużenie procesu inwestycyjnego. Nowe przepisy wprowadziły bardziej złożone i czasochłonne procedury, co nieuchronnie może prowadzić do opóźnień w rozpoczynaniu i realizacji projektów. Dla deweloperów, którzy zawsze działali w rytmie szybkich decyzji i sprawnej realizacji, to poważne utrudnienie. Większe koszty i niepewność, jakie niesie każde opóźnienie, mogą mieć znaczący wpływ na rentowność projektów.Dostrzegamy również wyraźne ograniczenie w dostępności działek pod nowe inwestycje. Nowe regulacje mogą doprowadzić do znacznego wzrostu cen gruntów. Z jednej strony, jest to wyzwanie dla deweloperów, którzy muszą liczyć się z wyższymi kosztami inwestycyjnymi. Z drugiej – konsekwencje te odczują ostateczni nabywcy, czyli przyszli mieszkańcy, w postaci wyższych cen mieszkań. By ograniczyć ryzyko, poszukiwane są i będą nowe tereny, głównie te objęte planami miejscowymi. Popyt na te grunty spowoduje oczywiście wzrost ich cen, a to pociągnie za sobą wzrost ceny mieszkań.
Ponadto to co budzi nasz niepokój, to wprowadzenie zintegrowanego planu inwestycyjnego (ZPI), wymagającego od deweloperów dodatkowych obowiązków, takich jak budowa infrastruktury technicznej i społecznej. To kolejny czynnik, który zwiększy koszty realizacji projektów. Obawy budzi także brak jasnych dyrektyw co do zakresu tych inwestycji uzupełniających, co może prowadzić do nierównego traktowania różnych projektów i stwarzać ryzyko nieuzasadnionych oczekiwań.
Podsumowując, choć reforma ma na celu lepsze zarządzanie rozwojem miast i infrastrukturą, jej konsekwencje dla sektora deweloperskiego mogą być daleko idące. Zwiększone ryzyko, wyższe koszty i większa niepewność mogą hamować nowe inwestycje. W obliczu tych wyzwań, deweloperzy będą musieli dostosować swoje strategie, by sprostać nowemu środowisku regulacyjnemu, ale nieuniknione jest, że pewne aspekty tej reformy będą stanowić dla nas znaczne wyzwanie.
Zbigniew Gościcki, Prezes Zarządu Unidevelopment SA
Reforma planowania przestrzennego z pewnością wpłynie na działalność firm deweloperskich. Dziś wiele z nich stara się uzyskać warunki zabudowy, mając świadomość, że WZ-tki, które się nie uprawomocnią do końca 2025 roku, będą ważne jedynie przez 5 lat, a nie bezterminowo jak dziś. Te zasady w przypadku części firm mogą pozwolić na wykorzystanie gruntów znajdujących się w ich bankach ziemi i dalszy rozwój.
Ponadto, przyświecająca nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym idea uproszczenia, ujednolicenia i przyśpieszenia procedur planistycznych jest słusznym kierunkiem. Wprowadzone przepisy niosą ze sobą jednak ryzyko.
Obowiązek wprowadzenia przez wszystkie gminy planów ogólnych, które zastąpią studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, będzie prawdziwą rewolucją. W planie ogólnym określone będą m.in. strefy wielofunkcyjne z zabudową mieszkaniową wielorodzinną i co do zasady tylko na tych terenach będzie można realizować nowe projekty mieszkaniowe. Wydanie WZ-tki w ramach strefy będzie jednak możliwe tylko na obszarach uzupełnienia zabudowy, których wyznaczenie w planie ogólnym nie jest obowiązkowe. To rozwiązanie może istotnie ograniczyć dostęp do nowych gruntów i zwiększyć i tak już ostrą konkurencję o ziemię.
Ważnym instrumentem, który znalazł się w ustawie o planowaniu przestrzennym jest Zintegrowany Plan Inwestycyjny (ZPI). ZPI jest planem miejscowym uchwalanym na wniosek inwestora w uproszczonej procedurze, pod warunkiem realizacji przez niego inwestycji uzupełniającej na rzecz gminy, uzgodnionej w umowie urbanistycznej. To co do zasady dobre rozwiązanie. Szkopuł w tym, że w przepisach nie określono pułapu świadczeń, jakich samorząd może wymagać od inwestora. W efekcie istnieje obawa, że z uwagi na wygórowane warunki stawiane przez gminy ZPI będą martwym rozwiązaniem. Warto byłoby doprecyzować te przepisy.
Piotr Baran, Prezes Zarządu PCG
Jako firmy członkowskie PZFD respektujemy dobre praktyki budowlane i tworzymy osiedla, w których sami chcielibyśmy mieszkać. Nowelizacja rozporządzenia w sprawie warunków technicznych ma dobre założenia, tj. uporządkowanie przestrzeni i zatrzymanie rozwoju „patodeweloperki”.
W PCG projektujemy racjonalne osiedla, wygodne dla mieszkańców, więc oczywiście popieramy to. Niezbędne jest też ujednolicenie wydawania pozwoleń we wszystkich miastach. Tworzenie przez gminę planu ogólnego zapewni firmom planującym zakup nieruchomości pod przyszłe inwestycje większą przewidywalność warunków zabudowy w ramach uzyskanej decyzji. Niedopuszczalne są dla nas jednak ramy czasowe. W tak krótkim czasie nie jesteśmy w stanie dostosować projektów. Chcemy lepszego uporządkowania urbanistyki, jednak rozporządzenia prawne, które dotyczą inwestycji wieloetapowych/wieloletnich, będą działać na niekorzyść. Musimy zrewidować nasze plany inwestycyjne w tym zakresie. Mamy jednak nadzieję, że wprowadzenie wsteczne tych warunków zostanie wydłużone i dostaniemy szansę na dostosowanie się do nowych warunków. Myślę, że wystartuje też mniej budów, co zmniejszy podaż mieszkań, a to zawsze wiąże się ze wzrostem cen.
Bartosz Kuźniar, Prezes Zarządu Lokum Deweloper
Pamiętamy skutki reformy planowania przestrzennego sprzed 20 lat, w wyniku której wszystkie plany miejscowe utraciły ważność, przez co grunty pod budownictwo mieszkaniowe, dla których uzyskiwano decyzje o warunkach zabudowy, zdrożały w latach 2004-2008 o kilkaset procent, co było wynikiem niezaspokojonego popytu na mieszkania. Przełożyło się to na podwojenie ich cen w tym krótkim okresie. Do dziś pokrycie miast planami miejscowymi jest niewystarczające, dlatego nawet obecnie duży odsetek inwestycji powstaje dzięki decyzjom o warunkach zabudowy. Reforma planowania przestrzennego wprawdzie nie wygasi już obowiązujących MPZP, to jednak w dużym stopniu wykluczy możliwość uzyskania WZ, oraz zablokuje możliwość uzyskania decyzji ze specustawy mieszkaniowej od 2026 roku. Co więcej, gminy zobowiązane do uchwalania planów ogólnych w terminie do 2026 będą zmuszone ograniczyć swą aktywność w zakresie uchwalania nowych planów miejscowych z banalnej przyczyny braku odpowiedniej ilości pracowników i środków. Reforma doprowadzi więc do dalszego ograniczenia dostępności gruntów pod zabudowę mieszkaniową, co przełoży się na wzrost ich cen i w konsekwencji spowoduje dalszy wzrost cen mieszkań. Co do zasady reforma przepisów powinna ułatwiać gminom planowanie przestrzenne, w tym możliwość poszerzania oferty mieszkaniowej, przyciągania nowych inwestorów i mieszkańców. Ta tego nie czyni. Warto więc rozważyć, czy jest potrzebna i czy nie lepiej jej poniechać, bądź istotnie zmodyfikować. Ważne jest tu wydłużenie terminów uchwalania planów ogólnych, czy korekta zapisów dotyczących uzyskiwania decyzji WZ. Nade wszystko istotne wydaje się zachowanie przez gminy możliwości korzystania ze specustawy mieszkaniowej, która w krótkim czasie pozwala gminom poszerzyć ofertę mieszkaniową na lokalnym rynku, zapewniając jednocześnie sfinansowanie infrastruktury społecznej i technicznej gminy przez dewelopera.
Anna Chodor, Dyrektorka Przygotowania Inwestycji w YIT Polska
Reforma planowania przestrzennego jest rewolucją planistyczną. Rewolucje zaś zazwyczaj wiążą się z początkowym niepokojem, a długofalowo z szansami, ale i zagrożeniami, w tym wypadku dla rynku deweloperskiego.
Mówiąc o szansach, należy wymienić uporządkowanie przeznaczenia terenów inwestycyjnych – w zakresie dopuszczalnych dla nich funkcji i parametrów zabudowy, podtrzymanie mechanizmów znanych ze specustawy mieszkaniowej, tym razem w formie Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego (ZPI), możliwego dla dowolnego typu inwestycji, jak i dopuszczenie uproszczonego trybu uchwalania MPZP.
Wśród kluczowych ryzyk należałoby wymienić niezwykle krótki termin na uchwalenie planów ogólnych, brak odszkodowań dla właścicieli gruntów wskutek wprowadzenia niekorzystnych zapisów w planach ogólnych oraz brak górnych ograniczeń wysokości świadczeń inwestora na rzecz gmin, wynikających z procedowania ZPI.
Jestem przekonana, że branża deweloperska wykaże się elastycznością i dostosuje do wymagań nowej ustawy. Trzymam też mocno kciuki za rozważne wprowadzanie ustawy w życie, a zwłaszcza za mądrze wykonane plany ogólne, które już wkrótce będą procedowane przez gminy.
Katarzyna Unold, Dyrektorka Zarządzająca ACCIONA w Polsce
Dobre planowanie przestrzenne jest kluczowe dla harmonijnego i zrównoważonego rozwoju miast. Zawsze z uwagą patrzymy na zmiany w tym obszarze i liczymy na to, że będą ewolucją, a nie rewolucją. A jeśli jednak rewolucją to przemyślaną i odpowiednio wcześniej ogłoszoną, z przewidywalnym vacatio legis. Obecna reforma jest przeprowadzana w atmosferze przedwyborczej gorączki i mam wrażenie, zabrakło w niej rozwiązań wykonawczych i odpowiednich wykładni. Znane i określone parametry zabudowy dla poszczególnych obszarów są dla planowania naszego biznesu kluczowe. W tym momencie jednak jesteśmy w stanie zawieszenia, antycypując możliwe scenariusze. Jeśli chodzi o sam pomysł na zmianę myślenia o planowaniu miast – jesteśmy zgodni, że wymaga transformacji i dostosowania do realiów związanych ze zmianami klimatu, zmianą trybu życia, czy liczbą mieszkańców. Zgadzamy się z zasadą, że miasta nie powinny się rozlewać, ale raczej dogęszczać. Dobrze byłoby zatem, aby za ograniczeniem zabudowy oddalonej od centrum szło uwolnienie gruntów w miastach od terenów przemysłowych, magazynowych oraz związanych z infrastrukturą kolejową. Takie inwestycje mogłyby również być realizowane w formule PPP, co pozwoliłoby miastom uzupełnić zasób mieszkaniowy lub mieć partnera do rozbudowy infrastruktury.
Małgorzata Ostrowska, Dyrektorka Pionu Marketingu i Sprzedaży w J.W. Construction
Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym to największa reforma planistyczna od 20 lat. Wprowadzi ona plan ogólny, którego ustalenia będą wiążące dla planów miejscowych oraz decyzji o warunkach zabudowy. Wpływ reformy na branżę deweloperską będzie ogromny. Liczymy na przyspieszenie procedury planistycznej w kontekście uchwalania planów zagospodarowania oraz ogólnego usprawnienia formalności związanych z uruchamianiem i realizacją inwestycji deweloperskich – pozwoleń na budowę, niezbędnych decyzji administracyjnych itd. Możliwość szybszej realizacji inwestycji przełoży się na większą dostępność mieszkań i ograniczanie luki podażowej. Mam jednak nadzieję, że gminy będą w stanie uchwalić plany w tak krótkim czasie, a potencjalne komplikacje przy realizacji założeń reformy nie wpłyną na wyższe ceny gruntów, a co za tym idzie – ceny mieszkań w powstających inwestycjach.
Andrzej Gutowski, Wiceprezes, Dyrektor Sprzedaży RONSON Development
Nowelizacja ustawy o planowaniu przestrzennym zobowiązała gminy do uchwalenia planu ogólnego, na podstawie którego będą wydawane decyzje o warunkach zabudowy. Zgodnie z nowymi przepisami, gminy mają czas do 31 grudnia 2025 roku, aby uchwalić wspomniane plany, które zastąpią studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Termin do końca 2025 roku wydaje się długi, ale procedowanie nad planami jest długotrwałą procedurą, stąd nasze obawy, że gminy nie zdążą przygotować się na czas lub w pośpiechu nie dokonają dokładnej analizy urbanistycznej. Nie grożą im za to żadne sankcje, natomiast deweloperzy będą zmuszeni wstrzymywać się z uruchamianiem nowych inwestycji.
Na ten moment brakuje też rozporządzeń wykonawczych, co przy obecnym przesileniu rządowym niesie dodatkowe ryzyko związane z rzeczywistą, terminową realizacją zapisów znowelizowanej ustawy.
Obawiamy się też, że znacznie wzrosną ceny nieruchomości, które już mają prawomocne pozwolenie na budowę.
Patrycja Waligóra, Biuro Sprzedaży Inwestycji Nowa Murowana i Nowe Szczytniki.
Zmiana ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym to ważna próba uporządkowania rzeczywistości inwestycyjnej w naszym kraju. Z pewnością należy to docenić. Do tej pory brakowało planowania, na co szczególnie narzekali inwestorzy, planujący realizację osiedli mieszkaniowych. Uporządkowanie tego stanu rzeczy to spory pozytyw, podobnie, jak możliwość szerszych i konsultacji społecznych, które do tej pory były o wiele mniej dostępne. Nowe rozwiązanie pomoże zaangażować społeczeństwo lokalnie, kreując postawy obywatelskie. Wprowadzenie Rejestru Urbanistycznego to też dobry krok, trzeba zmierzać w stronę nowoczesności.
Z drugiej strony, pojawia się wiele nieścisłości, pytań i kwestii do doprecyzowania. Już dziś spotykamy się coraz częściej z opiniami, że będą konieczne kolejne rozporządzenia, by wszystko do końca uporządkować. Gminy mają czas na uchwalenie planów ogólnych do końca 2025 roku, co może okazać się czasem niewystarczającym, biorąc pod uwagę bieżące zobowiązania samorządów, czas potrzebny na przeszkolenie urzędników z nowych przepisów, konsultacje lokalne nt. poszczególnych terenów, dostosowanie się do aktualizacji przepisów, które pewnie jeszcze nastąpią…Nagle może się okazać, że czas płynie szybciej i zaczyna gonić samorządy, inwestorzy będą się niecierpliwić. Kolejne zagrożenie to sytuacja, w której niektóre działki dziś zostaną nabyte, mają w ocenie inwestorów spory potencjał, a plan ogólny gminy to zweryfikuje negatywnie i działka znacznie straci na wartości – jakie wówczas będzie rozwiązanie? Czy inwestorzy takich decyzji nie zaskarżą? To może być spore zagrożenie, wprowadzające napięcie na linii urzędy-inwestorzy.
Tomasz Sidoruk, Kierownik Projektu w firmie Profbud
Z punktu widzenia dewelopera każda zmiana prowadząca do uzyskania stabilności w procesie przygotowania inwestycji jest zmianą pożądaną. Przeciętny okres realizacji inwestycji, z uwzględnieniem poprzedzających ją analiz, trwa zazwyczaj kilka lat. Dążenie do zachowania ciągłości planistycznej opartej o wypracowane strategie rozwoju gminy jest więc procesem bardzo potrzebnym.
Kluczowym zagadnieniem w przypadku wprowadzonej reformy jest czynnik czasu.
Dla inwestycji, które są obecnie w traktacie przygotowywania rozpoczyna się działanie w trudnych warunkach „okresu przejściowego”. Przepisy obowiązujące do wejścia w życia nowej ustawy są złożone i często mało przejrzyste. Będzie to miało bezpośredni wpływ na sprawność przeprowadzenia tych inwestycji. Trzeba również zauważyć, że gminy zostały zobowiązane do przygotowania planów ogólnych w krótkim czasie. Na opracowanie wieloletnich strategii rozwoju wyznaczono termin nieco ponad 2 lat, co przy ograniczonej liczbie zasobów i osób (np. dostępność projektantów urbanistycznych na rynku) jest zadaniem bardzo ambitnym. Dotychczasowa ustawa o planowaniu obowiązuję od 20 lat, a wciąż są województwa, w których stopień pokrycia planami miejscowymi jest mniejszy niż 10%. Czeka nas zatem okres dynamicznych zmian w dziedzinie, w której pośpiech nie jest priorytetem. Bardzo istotnym celem realizowanym poprzez wprowadzenie reformy ustawy jest również ograniczanie procesów eksurbanizacji. Jest to oczywiście właściwy kierunek zmian, jednak w ujęciu długoterminowym gospodarowanie limitowanymi zasobami może doprowadzić do ograniczenia powierzchni terenów pod zabudowę. Będzie to miało reperkusje w kosztach całościowych inwestycji.
