Najniższy wolumen nowej powierzchni w historii i wzrost wskaźnika pustostanów o 16% – to dwa czynniki, które eksperci Colliers wskazują jako kluczowe w kształtowaniu polskiego rynku biurowego w ciągu minionych 12 miesięcy. Prognozują także, co czeka branżę w 2024 roku. Istotny wpływ na sytuację na rynku dalej będzie mieć praca hybrydowa, następstwem której jest m.in. zmniejszanie powierzchni najmu o 10-25%. W nadchodzących miesiącach stabilizacji powinien ulec wskaźnik pustostanów oraz stawki czynszu za wynajem. Rośnie presja na wdrażanie regulacji ESG, a na znaczeniu zyskują inteligentne rozwiązania, zwiększające produktywność, współpracę i promujące zdrowie w miejscu pracy.
Na skróty:
Najważniejsze wydarzenia na polskim rynku biurowym w 2023 r.
-
Rekordowo niska podaż nowych biur w Warszawie
W 2023 roku na stołeczny rynek trafiło jedynie około 60 000 mkw. powierzchni biurowej. To najniższy wolumen w historii. Spowolnienie aktywności deweloperskiej odnotowano także na niektórych rynkach regionalnych, np. w Trójmieście, Katowicach, Łodzi czy Poznaniu. Wpływ na to miały m.in. wysoka inflacja i koszty finansowania, a także wzrost cen materiałów budowlanych, gruntów, mediów, zwłaszcza energii, i wynagrodzeń.
-
Wzrost wskaźnika pustostanów
W 2023 r. większość rynków regionalnych odnotowała wzrost niewynajętej powierzchni biurowej. Ogólna dostępność na ośmiu głównych rynkach wzrosła o 16%, osiągając 1,15 miliona mkw. powierzchni biurowej. W Warszawie współczynnik ten wynosi 10,6% w stosunku do 12,1% w analogicznym okresie 2022r. Wynika to z niewielkiej nowej podaży oddanej do użytku w ciągu roku, jak również ze stosunkowo wysokiego popytu (choć niższego w porównaniu do analogicznego okresu ubiegłego roku).
– Wzrost niewynajętej powierzchni to m.in. efekt dużej liczby projektów biurowych oddanych do użytku w minionych latach. Wysoka podaż nowoczesnej powierzchni skusiła wielu najemców do relokacji do nowych biurowców, w efekcie czego zwiększył się wskaźnik pustostanów w starszych budynkach. Ponadto wiele firm, które przyjęły hybrydowy model pracy, optymalizowało wynajmowaną powierzchnię biurową – wyjaśnia Paweł Skałba, Senior Partner, Dział Powierzchni Biurowych w Colliers.
-
Zmiana wzorców aktywności najemców
W efekcie przyjęcia elastycznych zasad pracy przez gros firm, średnia wielkość transakcji w sektorze biurowym spadła o 20-30%. Zauważalne jest jednak, że firmy chętniej zabezpieczają powierzchnię biurową na dłuższy okres.
– Mimo że w całkowitym wolumenie najmu dominują nowe transakcje, co wskazuje na aktywność najemców, obserwujemy, że renegocjacje coraz częściej postrzegane są jako bezpieczne i oszczędne kosztowo rozwiązanie. Jeśli jednak najemcy decydują się pozostać na zajmowanej powierzchni, często redukują ją i poddają modernizacji – mówi Paweł Skałba.
-
Kompleksowe projektowanie
Przejście na hybrydowy model pracy skłoniło właścicieli nieruchomości i najemców do bardziej świadomego określania potrzeb względem powierzchni biurowej. Najemcy priorytetowo traktują usługi definiujące funkcje, koncepcje i strategie nieruchomości, aby dostosować się do wymagań pracowników i prowadzonego biznesu. Bez względu na to, czy chodzi o przekształcanie istniejącej przestrzeni w ramach renegocjacji umowy czy negocjowanie nowych transakcji, świadome podejście do określenia funkcji, jakie ma pełnić biuro, oraz odpowiednia jego aranżacja to potencjalne oszczędności i zwiększenie efektywności pracy z biura.
-
Technologie poszukiwane
W procesie dostosowania się do regulacji ESG firmy poszukują nieruchomości biurowych z zielonymi certyfikatami lub potencjałem do ekologicznych modernizacji. Coraz częściej dostrzegają to właściciele budynków, którzy rozważają wyposażenie swoich nieruchomości w technologie poprawiające produktywność, współpracę i zdrowie w miejscu pracy, takie jak zaawansowane systemy filtracji powietrza i technologie bezdotykowe. Ma to na celu zwiększenie efektywności kosztów operacyjnych oraz pozytywnie wpływa na produktywność pracowników. W nowo oddanych budynkach jest to niemal standard (rośnie liczba z certyfikatami technologicznymi SmartScore i WiredScore), a w starszych biurowcach często stanowi element planowanej modernizacji.
Prognozy na 2024 rok:
- Dalszy rozwój hybrydowych miejsc pracy
Podobnie jak w 2023 r. wciąż będziemy obserwować zmniejszanie powierzchni przez firmy wprowadzające hybrydowy model pracy (o 10-25%). Zwiększać będą natomiast integrację technologiczną. Dodatkowym efektem tego trendu jest wzrost zainteresowania przestrzeniami coworkingowymi, które zaspokajają potrzeby najemców poszukujących elastyczności.
-
Stabilizacja stopy pustostanów
Prognozy wskazują, że po okresie wzrostu wskaźnika pustostanów na większości rynków regionalnych w 2023 r. w nadchodzących kwartałach można spodziewać się stabilizacji wolumenu wolnych powierzchni biurowych. Sprzyjać temu będzie spowolnienie w aktywności deweloperskiej, które pozwoli na absorpcję już istniejących biur.
-
Zainteresowanie inteligentnymi rozwiązaniami
Ewolucja hybrydowego modelu pracy zwiększa zapotrzebowanie najemców na inteligentne rozwiązania technologiczne w budynkach biurowych. Należą do nich m.in. zdalne zarządzanie dostępem, smart parking, zarządzanie miejscem pracy czy analiza zajętości. Nadal zyskiwać na popularności będą technologie zwiększające produktywność, poprawiających współpracę i samopoczucie pracowników w miejscu pracy.
– Na dojrzewających rynkach biurowych innowacyjne rozwiązania mają szansę znacząco zmienić sytuację starzejących się budynków biurowych i zwiększyć ich konkurencyjność na rynku – mówi Izabela Kapil, Dyrektorka Pionu Reprezentacji Właściciela w Dziale Powierzchni Biurowych w Colliers. – Dzięki szybkiemu postępowi technologii starsze nieruchomości mogą zostać odnowione i dostosowane do nowoczesnych standardów bez konieczności przeprowadzania rozległych remontów. Umożliwi to zwiększenie efektywności kosztowej, budowanie pozytywnych doświadczeń użytkowników oraz doskonale wpisze się w trend zrównoważonego rozwoju, który zyskuje na znaczeniu zarówno w oczach najemców, jak i inwestorów, także z uwagi na regulacje prawne wprowadzone przez Unię Europejską – dodaje ekspertka Colliers.
Rosnące znaczenie kryteriów ESG będzie wpływać na wzrost zainteresowania właścicieli i najemców nieruchomości certyfikatami ekologicznymi (LEED, BREEAM), wellbeingowymi (WELL, Fitwel) i technologicznymi (SmartScore i WiredScore) dla nowych oraz zmodernizowanych budynków.
-
Stabilizacja stawek czynszów biurowych
Mijający rok 2023 przyniósł wzrost czynszów bazowych, jak i efektywnych. Także w 2024 r. zauważalna może być lekka presja na wzrost stawek najmu na największych rynkach – w Warszawie, Krakowie i we Wrocławiu. Biorąc jednak pod uwagę dostępność istniejącej powierzchni, stawki czynszu będą się stabilizować.
Publikacja jest wspierana przez BKCONCEPT – firmę zajmującą się doradztwem oraz realizacją wykończenia wnętrz i wyposażenia biura.