Od lat rosną wymagania bytowe Polaków, korzystnie zmienia się też standard naszych mieszkań i domów. Kiedyś luksusem był garaż podziemny i winda z kryształowym lustrem, a dziś to panoramiczny widok na morze, osiedlowy park z basenem, ale przede wszystkim nasze dobre samopoczucie i integracja z otoczeniem. Coraz ważniejsze stają się więc unikatowe cechy wyróżniające luksusowe projekty, a zarazem wspierające zrównoważony rozwój, dbanie o zdrowie i wirtualny świat ich nabywców.
Obecnie o sukcesie komercyjnym nieruchomości z segmentu premium decyduje już nie tylko, jego dobra lokalizacja i wysokiej jakości materiały, ale również integracja stylu życia oraz dobrego samopoczucia przyszłych mieszkańców. Ze względu na ten trend, superkomfortowe obiekty są standardowo wyposażone w takie funkcje, jak przyjazny dla środowiska design, zaawansowane systemy bezpieczeństwa, udogodnienia wellness, czy prywatne spa.
Do tego nie liczą się już wyłącznie projekty wpisane w dwa główne nurty koncepcji z ostatnich dekadach umiejscowionych wokół budowy kameralnych osiedli lub wysokich drapaczy chmur. Za to coraz bardziej na znaczeniu zyskuje, szereg rozwijających się nowatorskich trendów — od koncepcji „quiet luxury”, czyli cichego luksusu, rosnącego zapotrzebowania na obiekty w mniejszych ośrodkach i poza nimi, aż po wejście do gry pokolenia millenialsów i Z, które radykalnie zmieniają oblicze świata nieruchomości z najwyższej półki oraz zmuszającego do rewolucyjnych modyfikacji w podejściu do kolejnych projektów.
Zmieniające się wymagania
Można powiedzieć, że wraz ze wzrostem liczby osób zamożnych, możliwością podróżowania i pracy zdalnej, a więc także zakupu lokalu za granicą, rozwojem technologii oraz świadomości ekologicznej, zmieniają się wymagania i oczekiwania nabywców. Dla przykładu kiedyś ekskluzywne apartamenty i domy z najwyższej półki — oprócz drogiego adresu, musiał identyfikować przepych, obecnie króluje popularny na świecie trend „quiet luxury” — stawiający na rozwiązania przemyślane, dojrzałe i ponadczasowe. Stąd od pewnego czasu trwa dyskusja nad tym, czym są obecnie w naszym kraju prawdziwe nieruchomości segmentu premium, które dla odróżnienia zyskały nawet przydomki „super” czy „ultra”.
Ludzie, którzy kupują dobra luksusowe, nie nabywają tylko produktu, ale inwestują w styl życia, renomę, status społeczny, wyjątkowe doświadczenie i poczucie przynależności do wąskiego grona ludzi, których stać na ich posiadanie. Takich konsumentów z natury trudno jest znaleźć, dlatego podejście deweloperów marek premium musi odpowiadać na nowe aspiracje i wartości, które pomagają ich zidentyfikować i pozyskać. Warto też pamiętać, iż w minionych latach firmy z tego sektora, luksusem definiowały gromadzenie „doświadczeń” związanych z ich produktami. Jednak i tu nastąpiła znacząca oraz celowa zmiana w kierunku świadomej konsumpcji, co w oczywisty sposób oznacza odejście od chwilowej mody, w kierunku nadawania priorytetu zdrowiu oraz dobremu samopoczuciu. A to w rezultacie spowodowało nawet odejście od tradycyjnych pojęć ekstrawagancji, prestiżu i bogactwa.
Warto pamiętać, że zamożni Polacy mają dostęp do ofert z całego świata i to, co najlepsze chętnie widzieliby też w ofertach na naszym rynku. Dla przykładu ta globalizacja trendów widoczna jest w diametralnej zmianie sposobu promocji i sprzedaży luksusowych nieruchomości. Ponad to Y i Z są pokoleniami o większym zaangażowaniu cyfrowym i świadomej etycznej wrażliwości w kontekście społecznym oraz zrównoważonego rozwoju — wpływającego na zmiany klimatyczne.
Finalnie przekłada się to na kierunki od zapotrzebowania na ekologiczne produkty i materiały, po przejrzystość łańcuchów dostaw, recykling i świadomą konsumpcję. Stąd coraz popularniejsze stają się materiały przyjazne dla środowiska, energooszczędne projekty i certyfikowane przez LEED konstrukcje. Klienci uważają zrównoważony rozwój za opcję ich stylu życia i odzwierciedlenie własnych wartości. Dziś domy i apartamenty klasy premium są standardowo wyposażone w zabezpieczenia oparte na sztucznej inteligencji, zaawansowane systemy automatyki domowej i integrację internetu rzeczy tzw. IoT. Te innowacje przyciągają klientów obeznanych z technologią i myślących przyszłościowo, zwiększając ich wygodę, bezpieczeństwo i ogólną wartość oferty.
A, cała gra dotyczy gigantycznych pieniędzy, bo pomimo napięć geopolitycznych i niepewności makroekonomicznej globalny i krajowy rynek premium stale rośnie. Na polskiej mapie luksusu coraz szybciej przybywa ekskluzywnych adresów, które w ostatnim czasie okrzyknięto wręcz mityczną odporną na kryzysy „maszynką” od pomnażania kapitału, ale także symbolem statusu, wysokiej jakości i dobrego gustu. Faktem jest, że Polski rynek dóbr luksusowych, który w ostatnich trzech dekadach przeszedł prawdziwą metamorfozę, ma się coraz lepiej. Według raportu KPMG całkowita jego wartość wzrosła w 2023 r. o 12,2 proc. rok do roku, osiągając wartość 42,4 mld zł.
W większości klientelą rynku premium są najzamożniejsi, płacący za luksus gotówką — biznesmeni, właściciele i prezesi międzynarodowych firm, odnoszący sukcesy artyści, sportowcy, aktorzy, celebryci, prawnicy, lekarze i politycy. W gruncie rzeczy pojawienie się w ofercie projektów z najwyższej półki jest zwykle związane z kolejnym etapem rozwoju rynku mieszkaniowego, lokalnym popytem i atrakcyjnością danej lokalizacji. Ponieważ w Polsce rośnie liczba zamożnych i bogatych osób, wraz z nią do góry idzie liczba potencjalnych nabywców luksusowych nieruchomości, traktujących je jako oznakę prestiżu oraz inwestycję.
Na koniec 2023 r. suma majątku zgromadzonego w polskich gospodarstwach domowych wyniosła 3 072 mld zł, co oznacza wzrost o 7 proc. w porównaniu z poprzednim rokiem, a wartość aktywów netto wzrosła o 10 proc. rok do roku i wyniosła 2 256 mld zł. Natomiast raport „Global Wealth Databook 2023”, opracowany za okres 2022 r. przez ekspertów z Credit Suisse Research Institute wskazuje na konkretną liczbę majętnych osób w kilku przedziałach:
- zamożni o miesięcznym dochodzie brutto powyżej 20 tys. zł to 441 tys. osoby, a ich łączny dochód brutto wynosił 219,8 mld zł
- bogatych osób o miesięcznym dochodzie brutto powyżej 50 tys. zł było 83,6 tys., a ich łączny dochód brutto stanowił 113,7 mld zł
- z kolei bardzo bogatych o dochodach powyżej 1 mln zł brutto rocznie było 35,4 tys., a ich łączny dochód brutto to 79,5 mld zł
Gra o wielkie pieniądze
W rzeczy samej segment premium obejmuje m.in.: designerskie apartamentowce z penthouse’ami o wyjątkowym stylu architektonicznym — zwykle w prestiżowych lokalizacjach, zrewitalizowane kamienice z widokiem na znane zabytki, kameralne osiedla willowe przy plażach, dworki z przyległymi parkami, nowoczesne rezydencje tuż nad jeziorem, czy butikowe lofty z basenami i spa. Chociaż luksusowe nieruchomości w każdym kraju mają swoją specyfikę i własny indywidualny charakter, to wszędzie można też łatwo dostrzec pewne globalne trendy.
Jak wskazuje tegoroczny raport KPMG „Rynek dóbr luksusowych w Polsce. Nowe wymiary luksusu”, pomimo spowolnienia gospodarczego wartość rynku nieruchomości premium i luksusowych w naszym kraju stale rośnie. Z kolei według danych firmy Cenatorium, w 2022 r. odnotowano wzrost tego segmentu na poziomie 9 proc. rok do roku, a prognozy na 2023 r. sugerują dalsze zwiększenie o 15 proc. rok do roku, co przekłada się na poziom 3,26 mld zł.
Pomimo że Warszawa pozostaje głównym ośrodkiem rynku nieruchomości premium i luksusowych, to również coraz większe znaczenie w tym obszarze zyskuje Trójmiasto. Na podstawie badania przeprowadzonego przez ekspertów ThinkCo we współpracy z Otodom w 15 polskich miastach, można zauważyć, że nawet bez uwzględniania kojarzonego z luksusem Sopotu, 27 proc. luksusowych ofert apartamentów koncentruje się właśnie w Trójmieście. Dane te pokazują, że 85 proc. ofert apartamentów premium wystawionych na sprzedaż w styczniu 2024 w serwisie Otodom, pochodziło z Warszawy, Gdańska, Wrocławia, Krakowa i Gdyni.
Ponadto niestabilność gospodarcza ostatnich lat zwiększyła zainteresowanie nieruchomościami o podwyższonym standardzie, uznawanymi za skuteczny sposób na ochronę kapitału. Polacy coraz chętniej inwestują w takie obiekty zarówno w kraju, jak i za granicą — na czele z Hiszpanią. Według hiszpańskiego Biura Rejestru Gruntów w 2023 r. nasi rodacy kupili tam 3 tys. 118 nieruchomości.
Jednak w analizach tego sektora, zazwyczaj statystyki demograficzne są zupełnie pomijanym, chociaż istotnym czynnikiem, który wpływa na to, jakie rodzaje nieruchomości będą atrakcyjne w przyszłości. Łatwo zaobserwować postępujący proces wzrostu liczby nieruchomości per capita na jednego sukcesora. Już za 20 lat majątek przeciętnej rodziny wzrośnie do ponad 860 tys. zł. Kurczenie się polskiego społeczeństwa spowoduje, że w ciągu najbliższej dekady rozpocznie się rewolucja majątkowa. Polacy zaczną się gwałtownie bogacić, a spadki dziedziczone po naszych bliskich będą nawet trzykrotnie większe niż dziś – wynika z raportu przygotowanego przez Politykę Insight i BZ WBK. Wzrost zamożności spowoduje z kolei dużą zmianę preferencji dot. lepszego standardu, lokalizacji mieszkań i domów spadkobierców.
Natomiast według raportu amerykańskiej firmy analitycznej VM globalna wartość rynku nieruchomości luksusowych wynosiła w 2023 r. do 1,5 biliona dol, a przewiduje się, że do końca 2030 r. osiągnie ona wartość 2,8 biliona dol, ze średnioroczną stopą wzrostu wynoszącą 6,5 proc. w okresie prognozowania 2024–2030. W istocie w Polsce segment premium jest wciąż na relatywnie wczesnym etapie rozwoju i w porównaniu z Europą Zachodnią ma stosunkowo niski poziom cen oraz nadal niewielką liczbę prawdziwie luksusowych realizacji. Równocześnie od wielu lat notuje się jego stałe dynamicznie wzrosty, a według niektórych prognoz, w 2024 r. przekroczył wartość 4 mld zł. Co ważne popyt na luksusowe nieruchomości mieszkalne w naszym kraju rośnie i nadal nie jest łatwo znaleźć dobrą ofertę premium, stąd rynek ma przed sobą dalsze znakomite perspektywy rozwoju.
Autor: Adam Białas jest ekspertem gospodarczym, nieruchomości i rynku premium, managerem w agencji „Bialas Consulting & Solutions” oraz dziennikarzem biznesowym.
