W ostatniej dekadzie na całym świecie coraz większym problemem staje się dostępność mieszkaniowa. Miasta, które kiedyś były przystępne cenowo, osiągnęły horrendalnie wysokie wartości swoich nieruchomości. W finale globalny kryzys mieszkaniówki spowalnia rozwój klasy średniej. A rozwiązania, które zostały zaproponowane — takie jak budowa większej liczby lokali, ustalenie górnych limitów czynszów, inwestowanie w dotowane mieszkania, czy ograniczanie ich zakupu przez cudzoziemców, w istocie okazały się mało skuteczne.
Według Organizacji Współpracy Gospodarczej i Rozwoju, w latach 2015— 2024 światowe ceny mieszkań wzrosły średnio o 54 proc. w Stanach Zjednoczonych, o 32 proc. w Chinach i o prawie 15 proc. w Unii Europejskiej — w tym o 26 proc. w Hiszpanii. Wzrost ten był jeszcze większy w dużych miastach — w niektórych czynsze podwoiły się w tym samym okresie. Dziś już prawie 9 proc. populacji w najbardziej uprzemysłowionych krajach świata przeznacza już ponad 40 proc. swoich zarobków na płacenie czynszu lub dzierżawy. Kryzys ten dotykający dużą część gospodarek rozwiniętych stał się nawet kluczową kwestią w kampanii prezydenckiej w USA i priorytetem dla brytyjskiego premiera Keira Starmera, czy niemieckiego kanclerza Olafa Scholza.
Zagłębiając się i analizując przyczyny powstania obecnego stanu, dotarłem do czasów pod koniec XX w., kiedy to wiele administracji państw zachodnich zmniejszyło liczbę budowanych mieszkań socjalnych, a nadejście rządów Ronalda Reagana i Margaret Thatcher zapoczątkowało zwrot ku liberalizmowi. Wówczas to starzejące się mieszkania socjalne, zamiast regularnych remontów i modernizacji zaczęły ulegać degradacji. Co gorsza, często je wyburzano, a w ich miejsce nie powstawały nowe.
Niedługo potem wiele miast znalazło się w sytuacji, gdzie ich zasoby stały się mniejsze, a popyt na mieszkania stale rósł, stąd też nie były w stanie go zaspokoić. Profesor prawa na University of Tulsa w Oklahomie Marc Roark uważa, że to właśnie polityka oszczędnościowa odegrała „istotną rolę w pogorszeniu stanu tych budynków, do tego stopnia, że stanowiły zagrożenie dla rodzin — jak w przypadku pożaru Grenfell Tower w Londynie, gdzie płomienie szybko rozprzestrzeniły się przez aluminiowe i plastikowe elewacje — oraz w izolacji ubogich społeczności na obszarach o niewielkich możliwościach ekonomicznych”.
Szybko rosnące ceny
Pomimo bańki na rynku nieruchomości na początku naszego stulecia nadal utrzymywała się niewystarczająca podaż mieszkań. Warto tu dodać, że bańka na rynku nieruchomości to wzrost cen mieszkań napędzany dużym popytem, wydatkami spekulacyjnymi, aż do załamania. Mamy z nią do czynienia wtedy, gdy ceny osiągają absurdalne poziomy. Chodzi o sytuację, gdy nie mają znaczenia dochody mieszkańców czy zysk, jaki można uzyskać z wynajmu. Zakupy dokonywane są tylko dlatego, że kupujący wierzą, że za chwilę będzie jeszcze drożej i chcą w ten sposób szybko uzyskać duży profit. W pewnym momencie popyt spada lub znajduje się w stagnacji, a podaż rośnie, co powoduje gwałtowny spadek cen – i pęknięcie bańki.
Pamiętny kryzys z 2008 r. zatrzymał wszelkie inwestycje budowlane i spowodował gwałtowny wzrost cen, przede wszystkim na obszarach miejskich. A brak dostępu do usług i miejsc pracy w dużych miastach jeszcze bardziej pogorszył całą sytuację. Ponadto wzrost gospodarczy skoncentrował się w czołowych metropoliach, co doprowadziło tam do zaciekłej konkurencji o mieszkania, a to z kolei spowodowało ich galopującą transformację i zmianę charakteru.
— Model supermiasta promowany na całym świecie od początku 21. wieku stworzył przekonanie, że miasta powinny przyciągać talenty i kapitał, bez względu na konsekwencje, jakie to powoduje dla ludzi już w nich mieszkających. Nie można aspirować do bycia Doliną Krzemową Morza Śródziemnego i oczekiwać, że czynsze pozostaną tam dalej niskie — tłumaczył niedawno w wywiadzie dla czołowego dziennika El País Sergio Nasarre-Aznar, dyrektor katedry budownictwa mieszkaniowego UNESCO na hiszpańskim Uniwersytecie Rovira i Virgili, który podkreślał fakt, że duża część dzisiejszego globalnego kryzysu w mieszkaniówce wynika z braku spójności w polityce regionalnej.
Mieszkania jako inwestycja, a nie prawo
Obecnie już tylko w teorii mieszkanie jest prawem, a nie towarem, ponieważ w praktyce nie jest postrzegane jako podstawowe prawo obywateli, ale inwestycja finansowa. — Spekulacje sprzyjają budowie mieszkań, które zapewniają największe zyski, podczas gdy tanie domy, które są najbardziej potrzebne, zostały zignorowane — tłumaczył w niedawnym wywiadzie Christoph Schmid, profesor prawa ekonomicznego na Uniwersytecie w Bremie w Niemczech.
Dla przykładu firmy takie jak Zillow — zajmująca się rynkiem nieruchomości technologicznych i Redfin — oferująca usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami mieszkaniowymi oraz udzielania kredytów hipotecznych, odgrywają rolę w tym zjawisku, umożliwiając inwestorom nabywanie bez konieczności fizycznej obecności przy zawieraniu transakcji. W tym samym czasie wynagrodzenia nie poszły do góry, w tempie wzrostu cen nieruchomości. Zgodnie z danymi Eurostatu w Unii Europejskiej średnia mediana czynszu między 2010 a 2022 r. wzrosła o 20 proc., a ceny wynajmu i zakupu nawet o 48 proc.
Ponadto zgodnie z danymi OECD to niedoregulowane rynki sieją spustoszenie. Dla przykładu w Stanach Zjednoczonych czy Hiszpanii 20 proc. najemców wydaje już ponad 40 proc. swoich dochodów na mieszkanie, podczas gdy we Francji, Włoszech, Portugalii i Grecji odsetek ten waha się od 10 do 15 proc. Kolejnym ze źródeł wzrostu cen wywołanego zmianami klimatu są rosnące składki ubezpieczeniowe — spowodowane klęskami żywiołowymi. Dodatkowo, anomalia klimatyczne mogą powodować wzrost kosztów energii, ponieważ rekordowo ciepłe lata wymagają więcej prądu, aby utrzymać w domach chłód.
Chociaż wiele krajów stworzyło programy mające na celu zwiększenie przyszłej podaży mieszkań socjalnych, to ich skuteczność nie została jeszcze określona, a analitycy twierdzą, że wyniki będą ograniczone — jeśli nie zostaną podjęte mądrzejsze decyzje w zakresie planowania regionalnego. Warto też przypomnieć, że państwa członkowskie Unii Europejskiej podjęły zobowiązanie do zapewnienia prawa do odpowiednich warunków mieszkaniowych dla każdego w ramach Celów Zrównoważonego Rozwoju 2030 oraz Nowej Agendy Miejskiej. A, o mieszkaniu jako prawie wspomina nawet Powszechna Deklaracja Praw Człowieka ONZ, Karta Praw Podstawowych Unii Europejskiej, to w istocie rządy większości krajów UE nie umieją skutecznie rozwiązać tego problemu.
Dostępność mieszkań stała się poważnym problemem dla wielu gospodarstw domowych w całej Europie. Kryzys ten może jednak wyglądać zupełnie inaczej w zależności od kraju, regionu lub grupy demograficznej. Tak więc podczas gdy dla niektórych zmiana charakteru części miasta podniosła czynsze w ich okolicy, dla innych wzrost kosztów mieszkaniowych wynika z niedawnych podwyżek stóp procentowych.
Chociaż mieszkalnictwo nie jest bezpośrednią kompetencją Unii Europejskiej, to już kryzys dostępności mieszkań jest tematem, którego europejscy decydenci nie mogą ignorować i powinien być dla nich znaczącym sygnałem ostrzegawczym. Ponieważ dostępność i przystępność cenowa przyzwoitych mieszkań to kwestia coraz bardziej niepokojąca dla wielu Europejczyków, zwłaszcza tych młodych to Europejski Komitet Ekonomiczno-Społeczny bada warunki mieszkaniowe i potrzeby, a także sposoby uproszczenia i uczynienia bardziej spójnymi wielorakich systemów finansowania tanich lokali socjalnych.
Podczas mającej miejsce w lutym b.r. w Brukseli konferencji zatytułowanej „Kryzys mieszkaniowy w Europie – droga naprzód?”, europejski komisarz do spraw miejsc pracy i praw socjalnych Nicolas Schmit dosadnie stwierdził, że „problem mieszkalnictwa dzieli nasze społeczeństwa i może stanowić ryzyko dla naszych demokracji”. W końcu publiczne nakłady w sektorze mieszkalnictwa to nie tylko wydatek, ale strategiczna ważna społecznie inwestycja, a ujęte w pozytywnym kontekście, przystępne cenowo, dobrej jakości mieszkania w dostępnej okolicy mogą być odpowiedzią na niektóre z najważniejszych wyzwań społecznych.
Dla przykładu już wielu Europejczykom bezpieczne i niedrogie mieszkania zapewniają komunalne stowarzyszenia non-profit. Ponadto odegrały one ważną rolę w łagodzeniu niektórych skutków ostatnich kryzysów gospodarczych. Jednak odsetek tanich mieszkań na wynajem na krajowych i regionalnych rynkach jest bardzo zróżnicowany — od ponad 20 proc. w Holandii, Danii i Austrii do mniej niż 5 proc. we Włoszech, Niemczech i Hiszpanii. Spekulacyjny boom budowlany w następstwie światowego kryzysu finansowego podniósł ceny ziemi, co sprawiło, że coraz trudniej jest zabezpieczyć niedrogie grunty pod kolejne inwestycje. W rzeczywistości więc, pomimo pilnej potrzeby uruchomienia przystępnego budownictwa mieszkaniowego w UE, jego udział w większości krajów faktycznie spada.
Również w Polsce od lat istnieje olbrzymie zapotrzebowanie na nowe mieszkania, których buduje się za mało i które ciągle drożeją. Według ostrożnych obliczeń brakuje ich ponad dwa miliony. Stabilizacja cen byłaby możliwa, gdyby podaż dogoniła popyt, ale na to się nie zanosi. Jeśli spojrzymy na elementy składające się na ostateczną cenę nieruchomości, to jak w soczewce widzimy, co jest przyczyną wciąż drożejących mieszkań i domów. Zbiurokratyzowane procedury, brak gruntów pod zabudowę, niejasne przepisy, rosnące koszty finansowania, materiałów budowlanych i robocizny, uznaniowość urzędnicza, zbyt długi czas wydawania wymaganych prawem pozwoleń, przerzucanie na inwestora budowy infrastruktury wokół osiedla, czy blokowanie inwestycji przez sąsiadów — to tylko niektóre czynniki powstrzymujące rozwój budownictwa mieszkaniowego i wpływające na ciągły wzrost cen.
Ostatnio w udzielonym mi wywiadzie prezes dewelopersko-hotelarskiej — notowanej na Catalyst spółki Arche SA Władysław Grochowski wskazał, iż „to biurokracja znacząco winduje koszty, a dodatkowo żyjemy w czasach drogiego pieniądza. W finale daje nam to wzrost o 20-30 proc. ceny końcowej mieszkania, jaką płacą klienci”. Jako sposób na poprawę sytuacji przedsiębiorca wskazuje na potrzebę otwarcia rynku dla mniejszych firm, a przez to wzrostu wolnorynkowej konkurencji oraz uproszczenia absurdalnych dziś, przewlekłych i uznanych biurokratycznych procedur.
Autor materiału, Adam Białas — jest ekspertem rynku budowlanego i nieruchomości, managerem w agencji „Bialas Consulting & Solutions” oraz dziennikarzem biznesowym.
