Nieuregulowany stan prawny nieruchomości – brzmi jak wyrok skazujący. Skazujący nie na dożywocie, ale często na wiele lat żmudnego poszukiwania rozwiązań. Zgodnie z zapisami ustawy: „Przez nieruchomość o nieuregulowanym stanie prawnym rozumie się nieruchomość, dla której ze względu na brak księgi wieczystej, zbioru dokumentów albo innych dokumentów nie można ustalić osób, którym przysługują do niej prawa rzeczowe.” Ale to nie wszystko, czym w praktyce grozi brak regulacji prawnych na nieruchomości.
Bardzo często właściciele nie są świadomi istniejących problemów. Wychodzą one na jaw szczególnie w przypadku, gdy wymagana jest wycena rzeczoznawcy. Często okazuje się, że po przeprowadzeniu analizy przedmiotem własności jest jedynie niewydzielona, ani formalnie ani faktycznie, część budynku. A co gorsza, właścicielowi przysługuje jedynie udział w części tej nieruchomości.
– Taki stan jest nieprawidłowy pod względem prawa nieruchomościowego i cywilnego. Nawet z perspektywy wyceny nieruchomości trudno tu w jakikolwiek sposób określić tak podstawowe kwestie, jak przedmiot i zakres szacowania. – tłumaczy Magdalena Wiszniewska-Dwojak, ekspert ds. wyceny nieruchomości w Lege Advisors.
Skutki są jednak dalej idące niż tylko problem z wyceną. Do najpoważniejszych należą bardzo ograniczone możliwości obrotu daną nieruchomością lub ich zupełny brak. Polski porządek prawny nie przewiduje bowiem możliwości obrotu częściami gruntów czy budynków bez ich uprzedniego podziału. Koniecznie należy odróżnić tę sytuację od „zwykłej” sprzedaży udziału, np. w prawie współwłasności lokalu. Nieskuteczna będzie więc próba sprzedaży części działki bez dokonania jej podziału, a tym bardziej sprzedaży w żaden sposób niewydzielonej części budynku.
– Uregulowanie takiego stanu rzeczy jest prawdopodobnie równie skomplikowane jak sam stan. Potencjalnych dróg jest kilka, ale niestety można zaryzykować stwierdzenie, że żadna z nich nie będzie ani szybka, ani łatwa, ani tania. Należy liczyć się więc z koniecznością zaangażowania środków finansowych, czasu i akceptacji ryzyka w bliżej niesprecyzowanym wymiarze. – wyjaśnia Magdalena Wiszniewska-Dwojak z Lege Advisors.
Zdaniem ekspertki, w takiej sytuacji konieczne będzie pozyskanie opinii ekspertów, przeprowadzenie postępowań administracyjnych i sądowych, wykonanie prac budowlanych, uzyskanie niezbędnych odbiorów. Nie można również zapomnieć o aspektach pozafinansowych. Tego typu procesy są długotrwałe, niepewne w swoich wynikach, wymagają współpracy i zaangażowania współwłaścicieli mających często sprzeczne interesy.
– Problemy prawne nieruchomości są najczęściej wynikiem historycznych zmian i przekształceń właścicielskich. Często występują, aż do momentu próby sprzedaży. Problemy takie bywają na tyle skomplikowane, że droga do uregulowania ich stanu jest niemożliwa do przeprowadzenia w łatwy sposób. – podkreśla Magdalena Wiszniewska-Dwojak.