Ryczałt ewidencjonowany od stycznia 2023 będzie jedyną formą opodatkowania wynajmu mieszkań przez właścicieli nieruchomości, którzy nie prowadzą działalności gospodarczej w tym zakresie. Dotychczas osoby fizyczne wynajmujące swoje mieszkania miały do wyboru rozliczenie ryczałtem i na zasadach ogólnych. Jeśli chodzi o przedsiębiorców, którzy w ramach działalności wynajmują mieszkania, ci mogą wybrać między rozliczeniem na zasadach ogólnych, podatkiem liniowym i ryczałtem.
Jak podkreślają eksperci portalu GetHome.pl, w sprawie opodatkowania wynajmu w ciągu kilku lat dokonały się dwie ważne zmiany. Po pierwsze – w 2021 roku weszła w życie możliwość opodatkowania wynajmu mieszkań w ramach działalności gospodarczej także ryczałtem, tak jak dla osób prywatnych. Wcześniej przedsiębiorcy nie mieli takiej możliwości. Pozostawał im albo podatek liniowy, albo skala podatkowa.
Druga zmiana dotyczy tzw. wynajmu prywatnego, a więc prowadzonego przez osoby fizyczne. Zgodnie z przepisami Polskiego Ładu docelowo jedyną formą opodatkowania dla takiego wynajmu od stycznia 2023 będzie ryczałt ewidencjonowany. Do 2022 roku właściciele mieszkań, którzy je wynajmowali, mogli wybrać między opodatkowaniem ryczałtem, a skalą podatkową. Ta druga forma opodatkowania umożliwiała odpisanie od przychodu kosztów i skorzystania z kwoty wolnej od podatku.
Obecnie nie będzie to już możliwe, chyba że właściciel mieszkania zarejestruje działalność gospodarczą polegającą na wynajmie. Osoby fizyczne, które zaczęły wynajmować mieszkanie w 2022 r. są zobowiązane do rozliczania się ryczałtem, natomiast jeśli chodzi o osoby, które przed 2022 rokiem wynajmowały swą nieruchomość i korzystały ze skali podatkowej, mają one możliwość rozliczenia się w ten sposób jeszcze za ten rok. Od przyszłego roku tzw. najem prywatny będzie rozliczany wyłącznie ryczałtem. Upływa więc okres przejściowy dla wejścia w życie nowych przepisów.
Na skróty:
Ryczałt ewidencjonowany
Opodatkowanie ryczałtem wylicza się od przychodu, który uzyskuje właściciel, tak więc podatek jest opłacany tylko wtedy, kiedy taki przychód się pojawi (najemca zapłaci czynsz). Termin na wpłatę zaliczki mija 20 dnia miesiąca następującego po uzyskaniu przychodu.
Opodatkowanie ryczałtem nie uwzględnia kwoty wolnej od podatku w wysokości 30 tys. zł. Stawki ryczałtu wynoszą:
- a) 8,5% – dla przychodów do 100 000 zł;
- b) 12,5% – dla przychodów powyżej 100 000 zł;
Możliwość rozliczenia kwartalnego mają ci podatnicy, którzy w poprzednim roku uzyskali przychody nieprzekraczające 200 tys. euro. Najem opodatkowany ryczałtem rozlicza się wypełniając druk PIT – 28.
Skala podatkowa
Opodatkowanie na zasadach ogólnych w najmie prywatnym możliwe jest jeszcze tylko za rok 2022. Jeśli wynajmujący chce nadal rozliczać się w ten sposób, musi zarejestrować firmę zajmującą się wynajmem. Obowiązują trzy progi podatkowe:
- a) 17% – dla dochodów do 120 000 zł;
- b) 32% – dla dochodów powyżej 120 000 zł;
- c) dodatkowa stawka 4% od nadwyżki dochodów po przekroczeniu 1 000 000 zł dochodu.
W przypadku skali podatkowej obowiązuje kwota wolna od podatku – 30 tys. zł. Daninę oblicza się od dochodu, a więc przychodu pomniejszonego o koszty. Warto tu zaznaczyć, że do limitu dochodów dolicza się też inne źródła zarobkowania, np. z tytułu umowy o pracę. Wynajmujący, który rozlicza się na zasadach ogólnych wypełnia druk PIT – 36.
To właśnie wynajmujący prywatnie, którzy rozliczali się za pomocą skali podatkowej, mogą na zmianach, jakie wejdą w życie z początkiem nowego roku, stracić najwięcej. Jak już wspomnieliśmy – rozliczając rok 2023 nie będą mogli skorzystać z kwoty wolnej od podatku, odpisywać amortyzacji i innych wydatków. W grę wchodził szereg potencjalnych kosztów – m.in. na wykończenie mieszkania, remont, koszty odsetek kredytowych, wyposażenia, ubezpieczenie nieruchomości itp.
Z drugiej strony stawki ryczałtowe są bardzo niskie, więc nawet pomimo braku możliwości odpisania kosztów i skorzystania z kwoty wolnej od podatku, rozliczenie w ten sposób może być korzystne dla podatnika.
Rozliczenie najmu przez małżonków
Jeśli umowa najmu jest podpisana przez małżonków, którzy mają wspólnotę majątkową, wówczas płacą oni podatek po połowie, chyba że złożą odpowiednie oświadczenie, by to jedno z dwojga rozliczało się z fiskusem. Powinni to zrobić do 20. dnia miesiąca następującego po pierwszym miesiącu w roku, w którym uzyskali przychód z tytułu najmu prywatnego.
Najem prywatny, czyli co?
W odróżnieniu od najmu prywatnego, przedsiębiorcy, którzy prowadzą działalność polegającą na wynajmie, mogą skorzystać z wszystkich dostępnych form opodatkowania – z podatku liniowego, skali podatkowej, a także od 2021 roku z ryczałtu.
Kiedy wynajmowanie mieszkania jest prywatną działalnością właściciela nieruchomości, a kiedy należy traktować go jako działalność gospodarczą, a więc – zgodnie z art. 5a ustawy o PIT działalność zarobkową prowadzoną w sposób zorganizowany i ciągły? Dotychczas kwestia ta budziła spore wątpliwości. Wynajem mieszkania siłą rzeczy spełnia definicję działalności gospodarczej – jest ciągły, zarobkowy i zorganizowany. Jeśli literalnie potraktować ów przepis, każda umowa najmu wymagałaby rejestracji działalności. Dotychczas mnożyły się więc interpretacje przepisów. Czy wynajmowanie np. czterech mieszkań, których jest się właścicielem to jeszcze wynajem prywatny, czy już biznes, który należy zarejestrować? Co z wynajmem krótkoterminowym – na noclegi dla turystów?
Do tej pory urzędy skarbowe często kwestionowały wynajem prywatny, zazwyczaj ze względu na skalę działalności (duża liczba mieszkań) domagając się rejestracji działalności i ewentualnej dopłaty podatku od osoby fizycznej, która rozliczała się ryczałtem. Dziś ten problem ma mniejsze znaczenie. Obecnie wybór między najmem prywatnym a firmowym nie musi pociągać za sobą innej formy opodatkowania, bowiem i firma i osoba fizyczna – właściciel mieszkania – mogą rozliczać się ryczałtem, jednak kwestia zarejestrowania działalności gospodarczej na rynku najmu wiąże się m.in. z obostrzeniami przy sprzedaży mieszkania.
Osoba fizyczna, jeśli chce zbyć nieruchomość, bez płacenia podatku dochodowego, musi odczekać pięć lat od jej zakupu bądź wybudowania. W przypadku firmy musi upłynąć sześć lat od wycofania składnika majątku, czyli nieruchomości, z działalności gospodarczej.
Formalnie jedyną sytuacją, która przesądza o charakterze najmu – prywatnym bądź firmowym pozostaje sam zamiar podatnika, wyrażony tym, czy element majątku, a więc nieruchomość – została wciągnięta majątku firmy, czy pozostaje mieniem osoby fizycznej. W pierwszym przypadku jest to działalność gospodarcza.
Taką też wykładnię prezentują sądy – m.in. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, który w wyroku z dnia 14.06.2022r., I SA/Gd 61/22 wskazał, że to od podatnika zależy, czy powiąże składnik swego majątku z działalnością gospodarczą, a więc wciągnie nieruchomość do środków trwałych firmy, czy pozostawi jako swój prywatny majątek i zdecyduje się na jego wynajem. Taką samą wykładnię przyjął WSA w Gliwicach w wyroku z dnia 19.05.2022r. Wreszcie bardzo ważne orzeczenie wydał Naczelny Sąd Administracyjny w maju 2021 stwierdzając, że:
Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1426 z późn. zm.), chyba, że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.
Wspomniany ust. 1 pkt 6 artykułu 10 ustawy o PIT mówi, że jednym ze źródeł przychodów podatnika jest:
„najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą”
Tak więc ostatecznie to właściciel nieruchomości przekazując mieszkanie w majątek firmy bądź pozostawiając w swoim majątku wybiera, czy chce wynajmować mieszkanie jako osoba prywatna, czy też rozpocząć działalność gospodarczą i jako firma zarabiać na wynajmie.
Autor: Marcin Moneta, ekspert portalu GetHome.pl
