Po rekordowym roku 2022 rynek najmu hamuje – tak oceniają eksperci. Czynsze nie rosną już tak szybko, jak w minionych 12 miesiącach, ciągle natomiast przybywa mieszkań na wynajem. Skutek? Na największych rynkach odnotowano niewielką korektę stawek czynszowych.
Zeszły rok upłynął pod znakiem boomu na rynku najmu. Zapotrzebowanie na mieszkania i pokoje ze strony najemców dynamicznie rosło, podobnie jak i czynsze najmu. Taki stan rzeczy wynikał z kilku czynników. Jednym z nich był napływ ogromnych mas ludzi ze wschodu, którzy potrzebowali mieszkań. Drugi czynnik, który odegrał wielkie znaczenie, to rekordowo wysokie wówczas stopy procentowe NBP, a co za tym idzie – koszty kredytowania, które w połączeniu z rosnącymi cenami mieszkań, wypychały tysiące ludzi bez wystarczającej zdolności kredytowej na rynek najmu.
„Wzrost stawek najmu w ciągu ostatniego roku był najsilniejszy w miastach, które były najpopularniejszymi kierunkami wybieranymi przez Ukraińców. Były to głównie miasta położone na zachodzie i południu kraju. Spośród największych miast szczególnie silne wzrosty stawek najmu odnotowano we Wrocławiu i Krakowie, relatywnie mniejszej skali wzrost cen odnotowano w charakteryzującej się szeroką ofertą najmu Warszawie.” – podkreślali w raporcie z końca kwietnia tego roku analitycy PKO BP.
Czynsze na lokalnych rynkach w krótkim czasie wzrosły nawet o blisko 20 proc. Z danych Amron – Sarfin wynika, że w Warszawie stawki najmu w IV kw. 2022 były o 18 proc. wyższe niż w tym samym okresie roku wcześniejszego. W Łodzi czynsze rok do roku poszły do góry o 19 proc. O tyle samo podrożały mieszkania na wynajem w Poznaniu. Rynki we Wrocławiu i Trójmieście odnotowały 17 proc. wzrosty.
Czynsze najmu mieszkań u progu jesieni 2023
Obecnie sytuacja wygląda już inaczej. Po boomie nie ma śladu, za to na rynku szybko odbudowała się oferta mieszkań do wynajęcia, tyle że przy mniejszym popycie.
”Oferta po wojennym szoku odbudowała się bowiem bardzo szybko, a obecnie w większości miast przekracza poziom sprzed wybuchu wojny. Szczególnie silne odbicie zanotowaliśmy we Wrocławiu i Krakowie, a więc na rynkach, które określiliśmy jako najsilniej dotknięte wpływem uchodźców i na których wzrost cen był szczególnie imponujący”– podkreślają eksperci PKO BP.
Wynajmujący nie są już tak skłonni podnosić czynsze i też spodziewają się mniejszych zysków.
„Wraz z narastaniem oczekiwań na obniżki stóp procentowych, które widoczne jest choćby w spadku rentowności obligacji, zmienia się percepcja oczekiwanych stóp zwrotu z inwestycji ze strony wynajmujących. Widząc malejące stopy zwrotu z alternatywnych inwestycji, presja na dalsze podwyżki stawek czynszowych będzie gasnąć”. – podkreślają eksperci PKO BP.
Spadek popytu na mieszkania do wynajęcia wynika, jak już wspomnieliśmy, przede wszystkim z poprawy warunków kredytowania, a więc ze wzrostu zdolności kredytowej Polaków i możliwości sięgnięcia po pomoc państwa (m.in. program Bezpieczny Kredyt 2 proc.). Odpływ części imigrantów z Ukrainy też ma tu duże znaczenie.
Co prawda w pierwszej połowie 2023 czynsze najmu mieszkań nadal rosły, to jednak dynamika wzrostów nie była już tak duża, co pokazują poniższe wykresy. Co prawda w Krakowie odnotowano 10 – procentowy wzrost stawek rok do roku, ale we Wrocławiu czy Gdańsku było to już 2-3 procent.
U progu lata wynajem mieszkań zaczął tanieć. Z danych Amron – Sarfin wynika, że niewielkie spadki czynszów przed sezonem letnim odnotowano w Warszawie, Poznaniu, Łódzi, Wrocławiu i Gdańsku. W Krakowie natomiast wzrost cen był minimalny.
Jesień prawdę ci powie
Co prawda, jak podkreślają eksperci GetHome.pl, widać już pewną korektę na rynku najmu, ale jest ona nieporównanie płytsza od wcześniejszych wzrostów cen. Rynek wszedł raczej w fazę równowagi, co mimo braku dalszych wzrostów stawek nie jest dobrą informacją dla najemców, bo wynajem mieszkań nadal pozostaje bardzo drogi. Dużą role odgrywa tu fakt, że klienci rynku mieszkaniowego oczekują dalszego luzowania polityki pieniężnej przez NBP, co sprzyja odpływowi potencjalnych najemców, którzy przygotowują się do zakupu własnego mieszkania.
Istotnym dla sytuacji rynkowej będzie wrzesień i październik. Jest to tradycyjnie czas większego zainteresowania najmem – za sprawą studentów, którzy wracają na uczelnie. Czy będzie to impuls popytowy, który skłoni do podwyższenia stawek, wkrótce się przekonamy. W dłuższej perspektywie jednak rynek najmu ma już za sobą boom i teraz czeka go stabilizacja.
Autor: Marcin Moneta, ekspert portalu GetHome.pl