Choć polski rynek handlowy wciąż zmaga się ze skutkami pandemii COVID-19, prognozy dla kraju są korzystne w porównaniu z resztą Europy. Według Oxford Economics średni wzrost sprzedaży detalicznej w Polsce ma wynieść 4,9% do 2023 r., co stawia Polskę w czołówce krajów europejskich. W całym 2021 r. deweloperzy mogą dostarczyć ok. 209 000 mkw. powierzchni najmu w samych parkach handlowych, co stanowiłoby dla tego formatu historycznie najlepszy rok pod względem nowo oddanej podaży.
JLL i Trei Real Estate Poland, autorzy drugiej edycji raportu „Parki handlowe i centra convenience w Polsce”, podsumowują sytuację na koniec I półrocza 2021 oraz nakreślają perspektywy rozwoju tego sektora w Polsce.
Podaż – prawie 3 mln mkw. w parkach handlowych i centrach convenience
W I poł. 2021 r. deweloperzy oddali do użytku 242 000 mkw. GLA, z czego 43% przypadło na parki handlowe i centra codziennych zakupów (ok. 103 000 mkw.). W budowie pozostaje kolejne 237 000 mkw. GLA w ramach tych dwóch formatów, z czego 188 000 mkw. trafi na rynek do końca tego roku.
Podaż parków handlowych, zarówno regionalnych, jak i tradycyjnych, oraz centrów typu convenience w układzie parku handlowego wynosi 2,87 mln mkw. powierzchni GLA. Regionalne parki handlowe stanowią połowę tej powierzchni, jednak ich udział z roku na rok maleje na rzecz mniejszych obiektów, Joanna Tomczyk, Starszy Analityk Rynku, JLL.
Podaż parków handlowych i centrów convenience rozkłada się nierównomiernie w zależności od wielkości miasta. Skoncentrowane są one bowiem w głównych aglomeracjach (46% podaży) oraz w miastach poniżej 50 000 mieszkańców (29% podaży). Co ciekawe, 67% zasobów w budowie znajduje się w najmniejszych miastach poniżej 50 000 mieszkańców. Zaledwie 8% powstaje w największych aglomeracjach, co świadczy o tym, że mniejsze rynki są obecnie na celowniku deweloperów.
Przy wyborze nowych lokalizacji pod kolejne Vendo Parki wciąż stawiamy na małe miejscowości około 15 000 mieszkańców, gdzie oferta handlowa jest wciąż słabo rozwinięta. W grę wchodzi obszar całej Polski. Nasze projekty uwzględniają zawsze obecność operatora spożywczego. Obszar oddziaływania inwestycji to miasto oraz powiat, liczące łącznie około 30 000 potencjalnych odwiedzających. Aktualnie na zaawansowanym etapie budowy posiadamy trzy nowe parki handlowe w Inowrocławiu, Chorzowie i Radzyminie, które planujemy otworzyć do końca tego roku. Trwa także rozbudowa istniejącego Vendo Parku w Pułtusku. Zabezpieczony bank ziemi pozwala nam na komfort planowania inwestycji na rok 2022 r., które skalą dorównają obecnemu tempu rozwoju Trei w Polsce, komentuje Jacek Wesołowski, Dyrektor Zarządzający Trei Real Estate Poland.
Na skróty:
Popyt – zagraniczne marki zainteresowane Polską
Do sierpnia 2021 r. siedem zagranicznych marek zdecydowało się otworzyć swoje pierwsze sklepy w Polsce. Dwie sieci meblowe Duxiana ze Szwecji i Rolf Benz z Niemiec zadebiutowały w centrach meblowych w Krakowie i Warszawie. Klinika DentalPro z Włoch została otwarta w Manufakturze w Łodzi. Wejście tej włoskiej marki stomatologicznej do wiodącego obiektu na rynku potwierdza rosnące znaczenie konceptów medycznych jako najemców wzbogacających ofertę centrów handlowych. W Warszawie duński sklep firmy LEGO oraz marka kosmetyczna Rituals Cosmetics z Holandii otworzyły pierwsze sklepy w Westfield Arkadia, podczas gdy włoska firma odzieżowa Camissima i marka odzieżowa Yargici z Turcji zadebiutowały w Galerii Mokotów.
Zawirowania na rynku handlowym w Polsce, w tym spadek odwiedzalności i obrotów w większości centrów handlowych podczas pandemii COVID-19, a także negocjacje najemców z wynajmującymi spowodowały czasowe wstrzymanie planów rozwoju niektórych sieci. Lockdowny w najmniejszym stopniu wpłynęły na marki typu value retailers, off-price – oferujące produkty o niższych cenach, sieci spożywcze oraz drogeryjne, których plany ekspansji prawie nie uległy zmianie, a w niektórych przypadkach wręcz przyspieszyły. Action, Dealz, KiK, Pepco, Tedi czy debiutująca na rynku firma HalfPrice skutecznie przyciągają konsumentów do swoich sklepów, oferując szeroką gamę produktów i atrakcyjne ceny, wskazuje Anna Wysocka, Dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Handlowych, JLL.
Kto szuka powierzchni w parkach handlowych?
Firmy JLL i Trei przeanalizowały zestawienia najemców w wybranych tradycyjnych parkach handlowych i centrach typu convenience. Wyniki badania obiektów handlowych o łącznej powierzchni 133 000 mkw. GLA pokazują, ze najczęstszą kategorią najemców w tradycyjnych parkach handlowych i centrach convenience są sklepy typu off-price, tzw. value retailers – zajmują 33% powierzchni GLA. Inne popularne kategorie najemców to sklepy specjalistyczne (16% GLA), operatorzy spożywczy (14%), sklepy odzieżowe i obuwnicze (13%), sklepy z elektroniką (10%) oraz z artykułami kategorii zdrowie i uroda (9%). Liczba sklepów w każdej kategorii jest zwykle ograniczona do jednego lub dwóch, ze względu na dość niewielkie rozmiary analizowanych projektów. W zależności od reprezentowanej kategorii, najemcy zajmują różnej wielkości lokale.
W I połowie 2021 r. otworzyliśmy cztery Vendo Parki w Zielonce, Myśliborzu, Koszalinie i Piekarach Śląskich o łącznej powierzchni niemal 20 000 mkw. W tym samym okresie zawarliśmy łącznie 35 umów najmu o łącznym wolumenie 22 500 mkw. Pandemia nie wpłynęła na proces komercjalizacji nowych obiektów, zatem z powodzeniem realizujemy przyjęte przez nas plany inwestycyjne. Coraz większe grono najemców rozważa dzisiaj lokowanie swoich sklepów w parkach handlowych. Okres pandemii pokazał, że jesteśmy bardziej odporni na obostrzenia niż sklepy wielkoformatowe. Oferujemy także niższe koszty najmu niż galeria. W efekcie prowadzimy dziś rozmowy z firmami, które dotychczas nie były obecne w parkach, jak na przykład cała grupa LPP, czy marka Smyk. Pojawili się także gracze zaczynający dopiero działalność w Polsce. Zatem grono nowych firm zainteresowanych parkami jest dość liczne, dodaje Jacek Wesołowski.
Atrakcyjne czynsze
Czynsze i opłaty eksploatacyjne w parkach handlowych i centrach typu convenience są nieporównywalnie niższe niż w centrach handlowych. Wynika to z cech charakterystycznych dla tego typu obiektów, tj. braku przestrzeni wspólnych, prostego układu parterowego, jednopoziomowego parkingu zewnętrznego i często peryferyjnej lokalizacji. Czynsze typu prime, dotyczące lokali o powierzchni ok. 2 000 mkw. w najlepiej prosperujących parkach handlowych, wynoszą obecnie 8 – 12 EUR/ mkw./ miesiąc, a opłaty eksploatacyjne są na poziomie 1,5 – 2 EUR/ mkw./ miesiąc. Co więcej, na korzyść parków handlowych i centrów convenience przemawiają niższe koszty aranżacji lokali, wynikające ze standardu i łatwego dostępu do sklepów.
Alternatywne formaty na celowniku inwestorów
Od początku 2021 r. właścicieli zmieniły nieruchomości handlowe o łącznej wartości ok. 420 mln EUR. Kontynuując trend z ubiegłego roku liczba transakcji pozostała na wysokim poziomie, a niski wolumen wynika bezpośrednio z rodzaju aktywów, które cieszą się obecnie największą popularnością inwestorów.
W dalszym ciągu na celowniku inwestorów pozostają głównie parki handlowe, centra codziennych zakupów, sklepy spożywcze oraz sklepy typu DIY, o czym najlepiej świadczą sfinalizowane w tym roku transakcje. Jak na razie, stopy kapitalizacji za najlepsze parki handlowe pozostają stabilne na poziomie około 6,80%, jednak wysoki poziom zainteresowania i ograniczona dostępność dobrego produktu może spowodować kompresję w krótkim terminie, mówi Agnieszka Kołat, Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych Nieruchomości Handlowych, JLL.
Największą transakcją handlową sfinalizowaną w 2021 r. było nabycie przez EPP czterech parków handlowych za 106 mln EUR. To ostatnia transza większej umowy podpisanej w 2018 r. obejmującej 12 aktywów, w tym 8 centrów handlowych M1. Z kolei biorąc pod uwagę jedynie transakcje zamknięte w trzecim kwartale br., największy wolumen osiągnięto przy sprzedaży portfela sześciu hipermarketów Auchan zlokalizowanych w Szczecinie, Rybniku, Słupsku, Gdańsku, Nowym Sączu oraz Lublinie. Portfel należący do tej pory do Pruim (firma zarządzana przez Griffin Real Estate) został sprzedany za 87 mln EUR do nieujawnionego nabywcy.
