W nowym roku nadal widoczny jest wzrost cen niemal wszystkich produktów i usług. Jednak na rynku najmu nieruchomości można zauważyć stabilizację, a nawet spadek cen. Według danych platformy umów najmu Rendin w ciągu ostatniego miesiąca coraz więcej wynajmujących chciało obniżyć czynsz (średnio o około 200 zł).
W ubiegłym roku nastąpił wzrost poziomu cen na rynku najmu, szczególnie w okresie letnim. Badanie przeprowadzone jesienią wśród wynajmujących i pośredników wykazało również, że połowa właścicieli już podniosła czynsz lub planuje to zrobić w ciągu 2022 roku (badanie Norstat i Rendin, wrzesień – październik 2022). Aktualnie najbardziej prawdopodobnym scenariuszem jest stabilizacja sytuacji na rynku[1], jednak w przypadku części wynajmujących widać też otwartość na obniżkę czynszów.
W ciągu ostatnich około 50 dni zauważyliśmy większe zainteresowanie ze strony wynajmujących tym, jak prawidłowo sformalizować obniżenie miesięcznego czynszu – mówi Piotr Kula, Manager ds. Rozwoju Rynkowego Rendin Polska.
Kula wyjaśnia, że na podstawie danych użytkowników, którzy już przygotowali aneks do umowy najmu na platformie Rendin, można powiedzieć, że średnio czynsz jest obniżany około 200 zł. Blisko 20% z nich przygotowało aneks tymczasowy, którym niektórzy wynajmujący próbują zrekompensować najemcy drogi okres grzewczy. Zdecydowana większość z nich, bo 80% wynajmujących, zdecydowała się na zmianę tych warunków na czas nieokreślony, czyli niższy czynsz obowiązuje na czas nieokreślony.
Dodaje, że osoby, które podpisały umowę wcześniej i nie podniosły czynszu w ubiegłym roku, w tym roku również go nie obniżyły. Tym samym, ceny najmu nadal pozostają wyższe niż np. trzy lata temu.
Zdaniem Jana Dziekońskiego, analityka rynku nieruchomości i założyciela firmy doradczej FLTR – Rynek najmu odnotował dramatyczny zwrot w 2022 r. wraz ze 30% wzrostem nominalnych czynszów w ujęciu rocznym, za sprawą rozgrzanego do czerwoności rynku najmu w wyniku napływu uchodźców z Ukrainy – chociaż rynek był już napięty w IV kwartale 2021 r., przy silnym wzroście czynszów po osiągnięciu dna cen w trakcie pandemii Covid. Obecnie obserwujemy spowolnienie wynajmu mieszkań w całej Polsce. Liczba otwartych ofert rośnie od maja 2022 r. i w styczniu 2023 r. powróciła do przedwojennych poziomów ze stycznia 2022 r., ale poziom pustostanów mieszkań w portfelach na wynajem jest bliski rekordowo niskim poziomom. Z danych z największych portali wynajmu wynika, że wzrost cen ofertowych mieszkań na wynajem w IV kw. 2022 r. wyhamował do niskich, jednocyfrowych wzrostów w porównaniu do szokowych wzrostów w II kw. 2022 r. Na niektórych głównych rynkach (zwłaszcza Trójmiasto, ale także Kraków czy Wrocław w wybranych metrażach mieszkań) obserwujemy nominalne spadki cen ofertowych. Tak więc, mimo że popyt jest nadal silny, rynek stracił parę. Z anegdotycznych doniesień nowy popyt jest napędzany głównie przez migrantów zarobkowych, podczas gdy polscy najemcy zniknęli z rynku po III kwartale 2022 r. ze względu na wysokie czynsze. Wraz z ograniczeniem kreacji gospodarstw domowych (wstrzymanie procesu wyprowadzania się z domu lub wspólnego mieszkania “na swoje”), stabilizacją napływu migracyjnego i obecnym ryzykiem spowolnienia lub nawet recesji na rynku pracy, problemy właścicieli mieszkań na wynajem przesunęły się z pytania „czy mogę podnieść ceny wystarczająco szybko, aby pokryć rosnące koszty kredytu hipotecznego i inflacji” na „czy mój najemca będzie w stanie opłacić czynsz i rosnące koszty mediów” lub nawet „czy znajdę najemcę, jeśli rzeczywiście zrealizuje się scenariusz recesji”.
Dobry najemca cenniejszy niż wyższy czynsz
Właściciele mieszkań na wynajem wyraźnie zdają sobie sprawę, że dalszy wzrost cen może prowadzić do sytuacji, w której część lokatorów nie będzie w stanie opłacać podwyższonego czynszu. Tym samym wynajmujący mogą stracić część potencjalnych dochodów, gdy będą zmuszeni do poszukiwania nowego najemcy. Dlatego zatrzymanie wiarygodnego i bezproblemowego najemcy jest w długoterminowej perspektywie lepszym rozwiązaniem niż możliwy zysk wynikający z wyższego czynszu.
Wynajmujący, którzy podchodzą do wysokości czynszu z większą elastycznością mogą krótkoterminowo uzyskiwać niższe dochody, jednak w długim okresie czasu jest to w wielu przypadkach najlepsza strategia, gwarantująca stabilny dochód z najmu. Najgorszym scenariuszem dla wynajmującego jest postawienie najemcy w sytuacji, w której ten po prostu przestaje płacić czynsz i media, ponieważ jego dochody nie wystarczają na pokrycie kosztów utrzymania.
Jak prawidłowo sformalizować obniżkę czynszu?
Piotr Kula, Manager ds. Rozwoju Rynkowego Rendin Polska, podaje kilka zaleceń:
- porozumienie o obniżeniu czynszu musi być sformalizowane na piśmie jako aneks do umowy najmu;
- aneks musi zawierać numer pierwotnej umowy lub odniesienie do umowy (na przykład, umowa najmu między A i B, zawarta w dniu X);
- prawo nie nakazuje określonej formy, więc może być sformalizowana w dowolnym formacie, aby wskazać, że strony uzgodniły konkretną datę, od której czynsz zostanie obniżony o określoną kwotę lub procent;
- jeśli obniżka czynszu jest czasowa, należy określić okres jej obowiązywania.
[1] Raport Expandera i Rentier.io – https://www.expander.pl/raport-expandera-i-rentier-io-najem-mieszkan-podsumowanie-2022-r/