Jak wskazuje Związek Polskich Pracodawców Handlu i Usług (ZPPHiU), rynek handlowy w 2025 roku czekają kolejne napięcia związane z zasadniczą nierównością stron umów najmu. W polskim systemie prawnym nie jest zakazane przenoszenie wszystkich kosztów prowadzenia działalności przez właścicieli centrów handlowych na handlowców, którzy muszą dochodzić sądownie swoich racji. Nagminne jest obciążanie mniejszych podmiotów kosztami utrzymania powierzchni najemców kluczowych. Na szczęście sądy coraz częściej kwestionują zapisy umów dopuszczające podobne praktyki. Druga kwestia to modernizacje. Ponad połowa centrów w Polsce powstała przed 2010 rokiem i jako nieefektywna energetycznie będzie wymagała od właścicieli nieruchomości kosztownych modernizacji zarówno instalacji termicznych, jak elektrycznych i bezpieczeństwa pożarowego. Już teraz obserwujemy próby przenoszenia na najemców prawnych obowiązków właścicieli centrów. Szczególnie zaskakuje sprzeczność pomiędzy deklaracjami zarządców nieruchomości o przywiązaniu do wartości ekologicznych, a żądaniami niepotrzebnych wymian sprawnych elementów infrastruktury. To zjawisko nasili się bez wątpienia w kolejnych miesiącach bieżącego roku.
Ze względu na zwiększające się ryzyko ubezpieczeniowe mogą wzrosnąć koszty składek ubezpieczeniowych dla nieruchomości – a ten koszt właściciele centrów standardowo przenoszą na najemców w tzw. service charges, nie musząc ich negocjować. Podatki od nieruchomości też nie są ponoszone przez ich właścicieli.
Jakie działania mogą ograniczyć zagrożenia rysujące się przed najemcami centrów handlowych? Przede wszystkim bardzo dokładna analiza umów najmu i negocjowanie szczególnie niebezpiecznych zapisów.
„Ryzyka pojawiają się w obszarze finansowym, czyli waluty przyjętej do ustalania wysokości czynszu i inflacji wpływającej na wysokość kosztów wspólnych. Wpływ obu tych czynników najemcy mogą ograniczyć umownie, podobnie jak zobowiązania wynikające z nałożonych na właścicieli centrów obowiązków środowiskowych. Kontrola kosztów na etapie negocjacji umowy to jeden aspekt przyszłorocznej perspektywy. Drugim jest zwiększanie przychodów. Bardzo wielu najemców intensywnie pracuje nad zwiększaniem udziału e handlu w ogólnym wolumenie sprzedaży, aby zminimalizować ryzyka związane z wykorzystywaniem pozycji przez wynajmujących. Nakłady na marketing w internecie, dystrybucja przez własne sklepy i przez platformy stwarza szanse, które będą na pewno wykorzystane w jeszcze większym zakresie niż miało to miejsce do tej pory. Otoczenie retailu w Polsce cechuje nadprodukcja legislacji skutkująca ograniczeniem możliwości przygotowania się do zmian, zarówno w wymiarze implementacji dyrektyw unijnych, jak prawa krajowego, będących wynikiem założeń o charakterze pozabiznesowym. Skutkiem mnożenia regulacji prawnych jest wzrastające rozwarstwienie między podmiotami najsilniejszymi i najsłabszymi, oraz podniesienie kosztów prowadzenia działalności związane z rosnącymi nakładami na energię i pracę oraz komplikacją warunków prowadzenia działalności. Złożoność przepisów zakłada konieczność posiłkowania się kosztownymi audytami i konsultacjami, a takie kompetencje zazwyczaj nie są dostępne w mniejszych organizacjach” – wskazuje Zofia Morbiato, dyrektor generalny Związku Polskich Pracodawców Handlu i Usług (ZPPHiU).
W wyniku zapisów forsowanych przez wynajmujących w tzw. zielonych załącznikach do umów najmu w centrach handlowych zwiększa się zagrożenie przeniesieniem kolejnych kosztów właścicieli na najemców. To kolejne obciążenie zazwyczaj pozbawione jakiegokolwiek uzasadnienia. Często wynajmujący wymagają wymiany w sklepach dobrych jakościowo posadzek, witryn czy instalacji– bez benefitu dla środowiska i znaczenia dla klientów centrów. Te nieracjonalne wymogi, zwłaszcza, kiedy pojawiają się po zakończeniu negocjacji finansowych sprawiają, że rosną koszty najemców, co wpływa na obniżenie rentowności. Obserwujemy także, że modernizacje części wspólnych są prowadzone przez wynajmujących bez powiadomienia najemców i rozliczane w kosztach serwisowych bez uzgodnień z partnerami biznesowymi tworzącymi wartość galerii handlowych.